Pohled pod pokličku pražského kancelářského trhu: Nájemné 30 eur za metr čtvereční a slabá výstavba
Dosažitelné nájemné za kancelářské prostory v centru Prahy poprvé překročilo hranici 30 eur za metr čtvereční měsíčně, a je tak na historickém maximu. Praha současně drží dlouhodobě nízkou míru neobsazenosti (pouze 7,0 %, nejméně ze všech hlavních měst zemí střední a východní Evropy). V prvním čtvrtletí letošního roku byla dokončena pouze jedna stavba a očekává se, že nová výstavba letos klesne na nejnižší úroveň za více než dekádu. Vyplývá to z analýzy trhu kancelářských nemovitostí od společnosti Colliers.
Nejmenší nová nabídka za více než dekádu
První čtvrtletí 2025 přineslo pražskému kancelářskému trhu pouze jednu dokončenou stavbu, a to první fázi projektu E-Factory (Pragovka) s 8 700 m² industriálně pojatých moderních kanceláří. Do konce roku se očekává dokončení dalších čtyř projektů o celkové ploše 17 900 m², výsledný objem nové výstavby tak letos bude nejnižší za deset let. Výhled je nicméně pozitivnější, pro období druhého až čtvrtého čtvrtletí 2025 je naplánováno zahájení výstavby až devíti projektů o celkové rozloze 160 900 m² s dokončením mezi lety 2026-2028.
Na trhu také pokračuje trend rekonstrukcí. V prvním čtvrtletí byly zahájeny dvě. Budova na Pankráci z 80. let, nyní nazývána Isola, projde modernizací a v roce 2026 nabídne 8 200 m² udržitelných kancelářských prostor. Zajímavým projektem je i rekonstrukce obchodního domu Kotva, která přinese exkluzivní kanceláře s dokončením plánovaným na konec roku 2027.
Stále častěji dochází k přeměně starých kancelářských budov například na rezidenční projekty. Vzhledem k akutnímu nedostatku bydlení v Praze je tento přístup ekonomicky logický, kancelářskému trhu ale nepomáhá. Na druhou stranu může přispět k vytvoření vyváženého mixu funkcí, čímž se předejde vzniku kancelářských měst duchů.
Nedostatek volných prostor vytváří tlak na trh
Celkem pražský kancelářský trh disponuje 3,96 milionu metrů čtverečních moderních kanceláří s mírou neobsazenosti pouhých 7,0 %. Praha tak drží nejnižší neobsazenost ze všech hlavních měst střední a východní Evropy, což nutí některé nájemce odkládat nebo úplně rušit plány na nové kanceláře.
Všechny klíčové pražské kancelářské huby vykazují obsazenost mezi 93,7 % a 96,1 %. Výjimkou je oblast Budějovická s obsazeností přes 99 %, kde ovšem Česká spořitelna zahájila odprodej svého současného portfolia, což vytváří nejistotu ohledně budoucnosti celé lokality.
Z celkových 278 000 m² neobsazených ploch připadá čtvrtina na budovy dokončené v posledních třech letech a další čtvrtina na projekty z let 2009-2021. Podnájmy, tradičně významná součást nabídky, téměř vymizely. K dispozici je pouze 19 000 m², což představuje jen 0,5 % takzvané šedé neobsazenosti.
Flexibilní kanceláře mimo radar
Segment flexibilních kanceláří zaznamenal minimální aktivitu. Společnost Scott.Weber pokračuje v přípravách center na Smíchově a v historické budově NR7, IWG otevře centrum v projektu Lighthouse v Holešovicích a nové centrum Signature v Pankrác Prime. Naopak uzavřeno bylo centrum Regus v Praha City Centre. Flexibilní kanceláře tvoří v Praze necelá 3 % trhu, přičemž pouze část center je vhodná pro korporátní klientelu. Často se jedná o záměr, protože eventová nebo startupová komunita vyžaduje jiný přístup k provozu centra.
Poptávka nejnižší od roku 2020
Ačkoli aktivita na trhu je značná, první čtvrtletí bylo ve znamení relativně nízké hrubé realizované poptávky. Jednalo se o 87 700 m², což je nejnižší objem od roku 2020. Čistá poptávka dosáhla 47 900 m² s podílem 55 %, renegociace tvořily 40 % a podnájmy zbytek. Předpronájmy klesly na zanedbatelné 1 % objemu realizované poptávky. Zejména kvůli absenci spekulativní výstavby v posledních letech je k dispozici v rozestavěných kancelářích napříč městem jen asi 38 500 m². Vliv měla i skutečnost, že ČEZ potvrdil koupi zbývajících tří budov v projektu Smíchov City.
30 eur za metr čtvereční a měsíc v centru Prahy
V prvním čtvrtletí 2025 referenční nájemné v centru Prahy poprvé dosáhlo 30 eur za metr čtvereční měsíčně. Tato úroveň se rozšířila z jednotlivých prémiových projektů na širší oblast centra města. Některé projekty takové (i vyšší) nájemné požadují a dosahují již delší dobu, ale teprve nyní je trh dostatečně vyspělý na to, aby se tato úroveň nájemného vztahovala na širší oblast. Totéž platí pro hlavní kancelářské lokality kolem centra města.
Nájemné v lokalitách širšího centra vzrostlo na 20 eur/m²/měsíc, zatímco v okrajových částech zůstává na úrovni 16,50 eur/m²/měsíc. U typických budov třídy A poblíž stanic metra se průměrné nájemné meziročně zvýšilo o 3,3 % a za dva roky o 6,3 % na současných 17,4 eur/m²/měsíc. Rostoucí nájemné vede k tomu, že se nájemci i pronajímatelé snaží vytvářet dlouhodobá partnerství, často s cílem uzavřít nájemní smlouvy i na 7 či 10 let. Při standardním opětovném pronájmu stávajících kancelářských prostor je dlouhodobá smlouva upřednostňována také z důvodu nákladného fit-outu a jeho účetní hodnoty a budoucích odpisů.
Zdroj: Colliers
Aktuality
