Český hypoteční trh je na letošním úrokovém dně. Banky nemají důvod zlevňovat, poptávka je vysoká

Úrokové hypoteční sazby okolo 2 %, na které jsme byli zvyklí před pandemií a během ní, jsou stále v nedohlednu. Počítat s tím musejí jak noví žadatelé o hypotéky, tak i statisíce těch, kterým letos a v příštích dvou letech končí pětileté fixace úvěrů na bydlení, jež si brali po roce 2020. Letos refixuje 100 tisíc lidí a v následujících dvou letech okolo 140 tisíc. Počítat musejí se sazbami okolo 4,5 % za rok.

"Pomocnou ruku" jim letos zřejmě už nepodají ani centrální bankéři, kteří mohou vývoj hypotečních sazeb částečně ovlivnit. "Jako nejpravděpodobnější vidím letos už jenom jedno snížení sazeb ČNB, a to o čtvrt procentního bodu na 3,25 %. Centrální bankéři svým letošním poměrně konzervativním přístupem vysílají důležitý signál, že se sazby nebudou snižovat rychlým tempem. Formuje se dlouhodobější úroveň ceny peněz," říká Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert společnosti Broker Trust.

I cena dlouhodobých zdrojů na mezibankovním trhu, která hraje pro hypotéky zásadnější roli, se v posledních měsících drží na podobné hladině a pouze mírně kolísá. Úrok dosahuje od 3,5 % za rok při jednoleté splatnosti přes 3,6 % a 3,7 % při tříleté, respektive pětileté splatnosti až po necelá 4 % u desetiletých zdrojů.

Některé banky by mohly zdražit

"S velkou pravděpodobností jsme letos už u dna úrokových sazeb. V následujících měsících zůstanou sazby na podobných úrovních. Banky mohou být s letošními prodeji nadmíru spokojené a nemají důvod a ani příliš prostor zlevňovat. V ojedinělých případech naopak již nyní vidíme zvyšování sazeb o desetiny procentního bodu, byť na zvyšování úroků napříč trhem to nevypadá," podotýká Marek Kuneš, finanční poradce z Bonites Group.

V komunikaci ČNB zatím nezaznívá, že by bylo potřeba regulaci hypotečního trhu zpřísňovat. Letos by se tak neměly vrátit do hry například momentálně deaktivované ukazatele DTI/DSTI, které posuzují schopnost klientů splácet hypotéku vzhledem k výši jejich celkového zadlužení a pravidelných měsíčních splátek v porovnání s jejich příjmy. Určité přehodnocení tohoto přístupu by se ale mohlo dostat na pořad dne v roce 2026.

Největším faktorem, který bude ovlivňovat hypoteční, respektive nemovitostní trh, ale bude podle Ostatka výsledek říjnových parlamentních voleb. "Problematika dostupnosti nájemního a vlastnického bydlení je spolu s bezpečností jedním z nejžhavějších témat a budoucí vládní koalice to bude muset nepochybně řešit – ať už v rovině povolování staveb a zrychlení výstavby, nebo napříč daňovou oblastí, například v podobě snížení DPH u stavebních prací," uvádí.

Průměrná hypotéka je přes 4 miliony korun

Kvůli dražším nemovitostem výrazně narostla výše průměrné hypotéky. V posledních letech to bylo meziročně o 20 % a průměrně si lidé nyní půjčují už přes 4 miliony korun. Trh v tomto ohledu překvapil, protože podle původních předpokladů měla letos průměrná výše hypotéky zůstat pod 4 miliony. "V příštím roce by měl nárůst výše hypotečních úvěrů o něco zpomalit, ale zůstane relativně svižný. Aktuálně se předpokládá, že průměrně budou klienti na hypotéku čerpat 4–4,5 milionu korun," říká Kuneš.

Růst cen nemovitostí může začít narážet na schopnost kupců nárůst absorbovat po příjmové stránce. Trend růstu cen domů a bytů bude ale s největší pravděpodobností pokračovat, zejména v případě novějších nemovitostí v kvalitních lokalitách. "Kvůli potlačené výstavbě, která zatím nedokázala navázat na předpandemické roky, lidé přistupují k tomu, že ve větší míře kupují už hotové nemovitosti, ideálně v dobrém energetickém standardu, kdy splácejí vyšší hypotéku, ale šetří na energiích i na starostech s výstavbou nebo rekonstrukcemi. Logicky to pak zvedá průměrnou výši hypotéky," uvádí Libor Vojta Ostatek.

Některé nemovitosti se prodávají roky

Když se naopak sejde nemovitost v horším stavu a v neatraktivní lokalitě – ať už z hlediska pracovních, nebo rekreačních příležitostí –, může prodej trvat i několik let. "Mnozí majitelé odmítají zlevnit, když vidí, za kolik prodávají ostatní. Ale rozhodně neplatí, že se obratem prodá každá nemovitost. Některé nabídky bez výraznější slevy kupující neoslovují," vysvětluje Marek Kuneš.

Pro ty, kteří si chtějí pořizovat nemovitost za účelem vlastního bydlení a potřebují ji financovat hypotékou, nedává příliš smysl vyčkávat na nižší sazby nebo levnější nemovitosti. Oboje může být relativně daleko. "O vlastním bydlení je vhodné uvažovat tak, aby mělo co největší přidanou hodnotu. Samo o sobě nebo díky okolním příležitostem může zásadně ovlivňovat kvalitu života. Je to jiný příběh, než když někdo hledá investiční byt, kde je teď potřeba opravdu dobře počítat. Když ale vidím nemovitost, která se mi líbí, mohu si ji dovolit a bude mi dobře sloužit, není na co čekat," dodává Libor Vojta Ostatek ze společnosti Broker Trust.

Zdroj: Broker Trust