Konec levných hypoték: Jak dlouhou si teď zvolit fixaci?
Desítkám tisíc lidí vyprší v následujících letech levné hypotéky sjednané v době nízkých úrokových sazeb během pandemie covidu-19. Mnoha z nich zároveň končí kratší fixace zvolené po roce 2022, kdy centrální banka sazby naopak prudce zvýšila. A dalším zkrátka jen končí smlouvy z předchozích období. Objem takových hypoték se šplhá do stovek miliard korun.
Řada majitelů hypoték se v letošním roce musela rozhodnout, jak budou jejich nové smlouvy vypadat a další to čeká. Jen letos se to týká úvěrů v celkovém objemu 240 miliard korun, už příští rok půjde skoro o dvojnásobek, konkrétně 460 miliard korun. Nejvyšší částka připadne pravděpodobně na rok 2027, kdy by mohl objem refinancování hypoték dosáhnout až 500 miliard korun.
"Objemy refinancování hypoték porostou. Jejich počty se budou ovšem stále pohybovat okolo 110–120 tisíc v letošním a příštím roce, jako tomu bylo v předešlých dvou letech. Je to tím, že roste průměrná výše hypotéky, kterou si lidé berou," říká Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
| Rok | Refinancované hypotéky (mld. Kč) | Podíl na HDP (%) |
| 2025 | 240 | 2,8 |
| 2026 | 460 | 5,3–5,5 |
| 2027 | 500 | 5,3–5,5 |
| Zdroj: ČBA | ||
Podle ČBA monitoru dosáhla letos v červnu hypoteční sazba pro refixace 4,51 %. To je více než dvojnásobek průměrné sazby u nové hypotéky v letech 2020 a 2021 a zároveň to zhruba odpovídá hodnotě z roku 2022. Oproti roku 2023 je ale výrazně nižší. Tehdy se pohybovala těsně pod 6 % a o rok později klesla k 5 %. "Pokud zprůměrujeme hypoteční sazby budoucích refinancovaných úvěrů, tak odhaduji, že letos se refinancují úvěry s průměrnou hypoteční sazbou 2,9 %," dodává Šindel. V příštím roce podle něj naroste na 3,34 % a v roce 2027 na 4,34 %.
Jakou tedy zvolit fixaci, pokud se vás toto rozhodování týká v tomto nebo příštím roce? A je dobré při tom využít i možnost mimořádné splátky bez pokuty, aby se celkový dluh snížil? Zeptali jsme se za vás.
Libor Vojta Ostatek (GOLEM FINANCE)
Doporučuji tříletou fixaci, která je cenově optimální a dává jistotu na toto období. Nedoporučoval bych roční fixaci. Žijeme v hodně nejisté době a není jisté, že sazby budou za rok nižší.
Na otázku mimořádné splátky úvěru není jednoznačná odpověď. Záleží na tom, za jakou sazbu mám hypotéku a jak zhodnocuji volné peníze. Pokud je rozdíl větší, tedy mám vysokou sazbu na hypotéce a nízké úročení peněz, tak to může dávat smysl.
Marek Pokorný (Portu)
V současném prostředí je vhodná střednědobá fixace, ideálně na tři roky. Soudíme tak na základě výhledu stability sazeb České národní banky v letošním i příštím roce. Sledujeme proinflační rizika, která mohou zůstat zvýšená příští i přespříští rok. To znamená možnost dlouhodobé stability úroků, v alternativním případě i jejich mírného zvýšení. Kratší fixace, například roční, podle nás nedává příliš smysl. Klienty by mohla rychle vystavit riziku změny sazby, pokud by inflace nepolevovala. Fixace na pět a více let je v současnosti méně výhodná. Delší období sice poskytne jistotu, ale za cenu vyšší sazby a omezené možnosti reagovat na případný pokles úroků, došlo-li by na citelné oslabení inflace a inflačních rizik.
Ačkoli jsou nyní sazby přibližně dvojnásobné než před pěti lety, stále mluvíme o relativně "levných penězích". Zejména v porovnání s výnosy, kterých lze dosáhnout při investování třeba na akciovém trhu. Proto mimořádná splátka z ekonomického hlediska nedává moc smysl.
Milan Voldřich (Raiffeisenbank)
Doporučuji pětiletou fixaci, protože s poklesem sazeb je konec. Spíše není vyloučeno, že sazby mírně porostou. Hypotéka by navíc neměla být předmětem spekulací, člověk by měl volit především jistotu, zejména když jde o střechu nad hlavou.
Mimořádnou splátku bych klientům nedoporučil. Je lepší mít peníze v rezervě, a jakmile splatí část hypotéky, už se k nim nedostanou. Hypotéka je levný úvěr, splátky požírá inflace, úroky se dají odečíst z daňového základu. Volné peníze je lepší investovat, pokud má člověk v hotovosti rezervu na šest měsíců.
Jan Schwarzbach (4fin)
V současnosti jsou úrokové sazby nad dlouhodobým průměrem a v příštích letech se očekává spíše postupný pokles, ačkoli asi mírný. Proto bych doporučil volit spíše střednědobou fixaci, například na tři roky. Umožní to využít případný pokles sazeb v budoucnu a zároveň poskytne určitou ochranu proti krátkodobým výkyvům. Fixace na pět a více let má smysl pro klienty, kteří preferují maximální stabilitu splátky bez ohledu na vývoj trhu.
Mimořádná splátka je dobrý nástroj, ale vždy záleží na situaci konkrétního člověka. Někdo má raději vyšší zůstatek na účtu, někdo nižší dluh. V každém případě by si měl každý ponechat likvidní rezervu alespoň na tři až šest měsíců běžných výdajů. U rodin s dětmi nebo méně stabilními příjmy doporučuji spíše horní hranici tohoto rozpětí.
Jiří Sýkora (Swiss Life Select)
S ohledem na současnou výši úrokových sazeb i jejich předpokládaný vývoj bych doporučil některou z kratších fixací, ideálně asi v délce tří let. Nicméně volba fixace je vždy individuální podle požadavků a potřeb jednotlivých klientů.
Daniel Horňák (Bidli)
Osobně doporučuji klientům fixaci na tři roky. Nicméně banky v současnosti přistupují v případě snížení sazeb ke klientům velice vstřícně. Není tedy problém i v průběhu fixace ji snížit, pokud bude propad v úrokových sazbách výrazný.
Jednoznačně doporučuji mít finanční rezervu minimálně na šest měsíců. To zajistí v případě nenadálé životní situace dostatečný prostor na její řešení. Rezerva by měla být ale ve výši šesti měsíčních kompletních příjmů a měla by být rychle dostupná, to znamená ne v investicích, ale ideálně na spořicím účtu.
