Marcel Soural (Trigema): Realitní trh ožije na jaře, vedle developmentu rozvíjíme další typy byznysu

Nedávno jste dali do prodeje osmdesát bytů z první etapy projektu Lihovar na pražském Smíchově. Jedním z jeho dominantních prvků bude obytný komín. Jak bude vypadat bydlení v komíně?

Obytný komín je součást třetí etapy, takže bude postavený až na závěr. Přemýšleli jsme, co umístit jako landmark tohoto projektu na jeho jižní část, protože ji vnímáme jako vstupní bránu do Prahy. Vymysleli jsme obytnou továrnu s loftovými byty. Ke každé továrně patří komín, a aby byl využitelný, bude obytný. Když ho propojíte s továrnou, tak to dohromady funguje, protože v komíně budete mít jednu místnost.

Při tvorbě Lihovaru jste se inspirovali v Londýně. Čím vás britská metropole zaujala?

Syn tam studoval na univerzitě, takže jako rodina jsme tam jezdili často. V té době jsem se do Londýna zamiloval. Právě industriální charakter je tam úžasný. Začali jsme tam vozit architekty, projektové manažery a vedení a procházeli jsme celé město. Ve vztahu k Lihovaru nás nadchla bývalá průmyslová čtvrť King's Cross, kde se teď hodně staví.

Lihovar je sevřený Smíchovským nádražím a výpadovkou z města na Strakonice. Není charakter lokality určitým handicapem projektu?

Podle mě není. Když se podíváte do budoucnosti, bude to skvělá čtvrť. Z jedné strany od Andělu staví Sekyra Group, my jsme na druhém konci. Bude záležet na vlastnících území mezi námi, kdy se zaktivují a dostaví své projekty. Jednou se to ale stane. Když se podíváte na plány Prahy, Strakonická ulice bude utlumená. Na Nádražní ulici se vybuduje vlakový terminál, celé nádraží se přebuduje. Znovu se odvolávám na Londýn, tam někdy vlaky jezdí tři metry od oken a nikomu to nevadí.

Na jaře jste prohlásil, že kvůli vývoji cen stavebních materiálů a prací je velice obtížné dávat do předprodeje byty, které se teprve budou stavět. Když teď prodáváte byty v Lihovaru, tak už víte, za kolik je postavíte?

Úplně přesně to nevíme. Ale už stavíme monolity, které máme zasmluvněné. Máme hotovou projektovou dokumentaci. Při jednání s dodavateli materiálů a subdodavateli tak máme reálnou představu, jaká bude cena. Celkem bude v první etapě 250 bytů. Jako každý projekt i Lihovar financujeme ve spolupráci s bankou, musíme proto splnit podmínku financování a mít určité procento bytů prodané dopředu. Tuto podmínku jsme již splnili.

Změnily se nějak požadavky bank kvůli vyššímu riziku stavebních projektů, například vyšší podíl vlastního kapitálu nebo vyšší podíl předprodejů?

Zatím to nepociťujeme. Banky hodně posuzují, s kým obchod uzavřou. My v tomto ohledu máme u bank dobré postavení a podmínky nám nezměnily. Jsou stejné jako před pěti lety.

Projevil se nějak v zájmu o byty v Lihovaru celkový pokles poptávky kvůli vysokým úrokovým sazbám?

Jako všichni developeři i my pociťujeme vliv aktuální situace na trhu, kdy jsou hypotéky drahé, nikdo neví, za kolik staví, lidi se bojí a šetří. Ale přirovnal bych to k situaci před dvěma a půl lety, kdy přišla první vlna pandemie. Byl lockdown, všichni se lekli, trh s byty byl tři měsíce úplně paralyzovaný. Po třech měsících se postupně nastartoval, aby se pak utrhl do velkých prodejů. Protože lidé zjistili, že chtějí někam uložit peníze a že investice do nemovitosti je relativně nejjednodušší a jedna z nejbezpečnějších. Teď je to podobné. Lidé se bojí, oprávněně, že jim začnou docházet peníze. Ale ti, kteří pořád budou mít dost peněz, tak budou přemýšlet, jak to udělat, aby neztrácely hodnotu při dvacetiprocentní inflaci. A logicky je budou ukládat do nemovitostí.

Kdy čekáte oživení trhu?

Přijde na jaře. Až přežijeme zimu, kterou může hodně ovlivnit ruský prezident a jeho práce s plynovými kohoutky.

Reagujete ve svých projektech na situaci v oblasti energetiky tak, aby si lidé kupovali byty, které budou energeticky bezpečné a nebudou závislé třeba jen na plynu?

Příprava projektu, jako je Lihovar, trvá několik let. Změnit přístup k projektu, který se již staví, je hodně obtížné. Stát nás dotlačil k tomu, abychom využívali energetické zdroje, které preferoval, což je především zemní plyn a dálkové teplo. Jenže zdrojem dálkového tepla je často plynová kotelna. My jsme si to uvědomili týden po začátku války na Ukrajině. Od té doby intenzivně pracujeme na tom, abychom i stávající projekty, které stavíme, změnili a doplnili je o tepelná čerpadla vzduch-voda a osadili je co nejvíce fotovoltaickými panely na střechách tak, abychom dokázali co nejvíce plyn nahradit.

Týká se to i Lihovaru?

Ano, již projednáváme povolení pro umístění tepelných čerpadel a fotovoltaických panelů.

Zkoušeli jste v některé z dalších etap pracovat s tepelným čerpadlem, které by si bralo teplo z blízké Vltavy?

Z Vltavy ne, ale u druhé a třetí etapy počítáme s hlubinnými vrty.

Součástí Lihovaru budou i zelené střechy, které budou sloužit obyvatelům jako určitý společný park. Budou se o ně schopni v rámci společenství vlastníků adekvátně starat, aby pořád plnily svou funkci?

To bude hodně záležet na společenství, koho si vybere, aby se o objekt staral. Jestli bude udržovat zeleň, ale i vnitroblok, kde chceme mít hezké věci. Vlastníci zpravidla chtějí šetřit, chtějí mít správce domu s nízkými náklady, který dělá jen základní věci.

Nebude vám líto, když celý pěkný koncept, který vytvoříte, kvůli případné nedostatečné údržbě zajde?

Bude nám to líto, ale nic s tím neuděláme. Určitý vliv budeme mít přes vlastnictví nebytových prostor v parteru budov. Díky tomu budeme členem SVJ s určitým podílem hlasovacích práv. Můžu srovnávat s projektem Smart v Nových Butovicích, kde také vlastníme všechny nebytové prostory. Veřejný prostor kolem celého bloku nakonec udržujeme my ze svých peněz, protože SVJ to nechce dělat. Uklízíme trávníky, doplňujeme zeleň, protože se nám nelíbí, jak se SVJ o celý prostor stará.

Část bytů v Lihovaru si necháte a budete je pronajímat. Pro nájemní bydlení stavíte také projekt Fragment v Karlíně. Celkem chcete mít v portfoliu tisícovku nájemních bytů. Proč jste se rozhodli jít do tohoto segmentu, který je kapitálově výrazně náročnější než development?

Je to náročné, ale když se podíváte do budoucna, Praha bude zastavěná. Již nebudou nové pozemky pro novou výstavbu. Do takové budoucnosti si nechat tisíc bytů, pokud se povede je správně zainvestovat, se mi jeví jako správná cesta.

Je to pro vás způsob, jak diverzifikovat byznys skupiny, nebo se na nájmech dá vydělávat lépe než na developmentu?

Development vždy zvítězí, pokud jde o výnos. Rychleji generuje zisk. U nájemního bydlení se bavíme o návratnosti investice kolem dvaceti let, když se projekt dobře poskládá. Pokud bychom jej financovali za aktuální korunové úrokové sazby, tak bychom se dostali možná na dvojnásobnou dobu návratnosti. Teď se nám podařilo přetočit úvěrování Fragmentu do eur s nižší úrokovou sazbou, díky čemuž jsme udrželi návratnost mezi 18 a 20 lety. Nájemním bydlením vytváříme nový byznys pro skupinu a novou část investičního portfolia.

S jak vysokým výnosem u nájemních projektů počítáte?

Výnosy se teď pohybují kolem tří nebo čtyř procent. Jako investice se to při současných korunových úrokových sazbách nevyplatí.

Aby výnos rostl, bude muset růst nájemné. Mají se lidé připravit na vyšší cenu za nájemní bydlení?

Nájmy půjdou nahoru. Když jsou drahé nové byty, budou drahé i nájmy. Vše ale začíná u toho, že se staví málo bytů. Kdyby se jich stavělo dost, nájmy budou stabilní. Bytový fond musí někde vzniknout a je jedno, zda to je vlastnické, nebo nájemní bydlení.

Může za dva roky přijít další bytová krize, když nyní developeři spoustu projektů utlumují a nové byty na trh zkrátka nepřijdou?

Bytová krize ale není něco, co by tady bylo až teď. Ta je tu dlouhodobě. To, že máme nejdražší bydlení v Evropě, není aktuální problém, sledujeme jej pět nebo deset let, jen se neřeší. Stát neřeší rychlejší povolování staveb. Nedávno jsem byl v Rakousku u známých, kteří si postavili rodinný dům. Ptal jsem se jich, jak tam povolování probíhá. Řekli mi, že podali žádost o stavební povolení na stavební úřad, za čtrnáct dnů přijelo na pozemek sedm úředníků z různých odborů a úřadů, podívali se na pozemek a na dokumentaci a rovnou na pozemku jim dali potřebná razítka. Proč to někde jde, ale u nás ne?

Na které cílové skupiny se v nájemním bydlení zaměřujete?

Máme to rozdělené na tři segmenty. Fragment v Karlíně je prémiový produkt pro lidi, kterým nebude vadit vyšší nájemné a budou spojeni s tou stavbou a jejím charakterem. Bydlet ve Fragmentu bude prestižní záležitost. V případě Lihovaru a jeho druhé etapy chceme vytvořit střední segment nájemního bydlení. Byty budou spíše menší, předpokládáme, že tam budou bydlet mladí lidé. Pro třetí segment ještě nemáme úplně vydefinovaný název. Bude to úsporné co-livingové bydlení. To chceme vybudovat v projektu Top Tower. Byty tam budou velké 18 až 20 metrů čtverečních. Ale vymysleli jsme koncept, jak se i do tak malého prostoru dá nakreslit plnohodnotný byt tak, aby tam bylo vše, co potřebujete.

Neříkalo se tomu dřív garsonka?

Garsonka má dnes rozměr 28 metrů čtverečních, takže ta je větší. Co-living je tak malý, aby absolutní hodnota nájmu byla co nejnižší.

Ve vašem pojetí co-livingu budou mít obyvatelé k dispozici sdílené kuchyně, jídelny nebo obýváky?

To je nezbytné. Kromě toho, že postavíte malé byty, tak chcete, aby se tam lidé cítili dobře. Takže v rámci dvou či tří podlaží vytvoříte společné prostory, jako je velký obývák, kuchyň, posilovna, knihovna, kde se lidé mohou setkávat. Aby to ekonomicky fungovalo, musíte vytvořit dostatečně velký co-living. Ten začíná od 400 obyvatel.

Jakou kapacitu bude mít Top Tower?

Právě 400 lidí. Podstatná část věže bude co-living. Úplně nahoře bude restaurace. Doplní ji obchody. V menší vedlejší budově, která bude součástí objektu, budou kanceláře.

Kdy začnete stavět?

Až nám to stát povolí, ale již jsme těsně před finále. Kromě několika řízení nám chybí změna územního plánu, která by měla být hotová na přelomu roku. Střízlivým odhadem bychom mohli začít stavět za dva roky.

Pořád počítáte s tím, že o věž opřete loď?

Jasně, bez toho bychom to nedělali. Teď je železo drahé, ale až roztavíme všechny ruské tanky, které reziví v příkopech na Ukrajině, tak se železo dostane na správnou cenu.

Nedávno jste majetkově vstoupili do projektu CenovaMapa.org, který shromažďuje data o cenách bytů a domů. Co touto akvizicí sledujete?

Data z trhu sbíráme již nějakých deset let. Před čtyřmi lety jsme založili společnost Flat Zone, z které se stal agregátor všech nových developerských projektů v Česku. Teď již zahrnujeme i nabídku na Slovensku a příští rok chceme jít do Polska. Data jsme schopni za úplatu poskytnout bankám i konkurenčním developerským společnostem. Větší trh ale tvoří koncoví spotřebitelé. Tam máme vymyšlené, jak v tomto segmentu na datech vydělávat.

Jak do toho zapadá Cenová mapa?

Je to jiný produkt, protože pracuje s daty z katastru nemovitostí. Sleduje ceny, za kolik se byty a domy opravdu prodaly. Propojením těchto dvou datových sad můžeme vytvořit produkt, který bude ve finále na trhu jedinečný. Teď jsme ve fázi betaverze. Ostrou verzi budeme spouštět za rok až rok a půl. Pak uvidíme, zda jsme se vydali správnou cestou.

Platí, že jedním z vašich cílů je větší digitalizace hypotéčního trhu?

Celý rezidenční trh se bude digitalizovat. Musíme se na to dívat s perspektivou pěti až deseti let.

Co máte před sebou za nejzajímavější developerské projekty?

Chceme dostavět první etapu Lihovaru a dokončit druhou a třetí. Dohromady to bude náš dosud největší projekt. Začali jsme stavbu Paprsku, což je zhruba 270 bytů u stanice metra Stodůlky. Výstavba bude trvat dva a půl roku, protože součástí projektu jsou i dvě relativně vysoké věže. Koupili jsme také stanici metra Invalidovna. Na podzim chceme začít s projektováním a stavbu bychom mohli zahájit do dvou let. Připravujeme další projekty v Plzni, kde se nám zalíbilo. Teď tam dokončujeme projekt se dvěma sty bytů ve Skvrňanech.

Zkoušeli jste i jiná města než Plzeň?

Zkoušíme se již několik let dostat do Brna, ale nejde to. Olomouc, kde se staví, je již pro nás z ruky. V Ostravě není zatím pro novostavby vhodný trh. V Hradci Králové nejsou pozemky. Liberec je skoro postavený. České Budějovice se teď trochu probraly. Plzeň ze všech vychází jako nejlepší. Navíc je to tři čtvrtě hodiny autem k pražskému metru.

Další články nejen o realitním trhu najdete na webu Estate.cz.