Nová regulace hypoték: Věříme, že zpomalíme růst cen nemovitostí, říká Jan Frait z ČNB

Různí se odhady, kolik lidí od října na hypotéku již prostě nedosáhne. Ty nejkurážnější hovoří i o tom, že nová regulace znemožní sjednání hypotéky až pětině zájemců. Česká národní banka ale tvrdí, že i takto tvrdé opatření má své důvody. Jedním z nich je podle ní například to, že tuzemské banky jsou pod silným tlakem svých zahraničních akcionářů, kteří jim často ve snaze udržet dosavadní zisky, případně podpořit méně úspěšné části nadnárodních skupin, stanovují vysoké krátkodobé cíle růstu objemu poskytnutých úvěrů.

Je-li tomu tak, nabízí se otázka, jak k tomu přijdou tuzemské domácnosti, pro které je hypotéka ve většině případů jedinou možností, jak se dopracovat k vlastnímu bydlení. O tématu hovořil nový web o financích Finančnímyš.cz se ředitelem sekce finanční stability České národní banky Janem Fraitem.

Od prvního října při žádosti o hypotéku přibývá žadateli povinnost splnit pevně stanovené limity pro jeho celkové zadlužení vůči čistému příjmu. Chtěla tím ČNB zamezit praxi, kdy si domácnosti braly kvůli hypotéce úvěry ze stavebního spoření, aby měly pokryto 20 % z LTV (tedy se zadlužovaly hned dvakrát)?

Ano, jedním z cílů nových opatření je, aby se domácnosti z těch či oněch důvodů nepředlužovaly kombinováním různých typů úvěrů. To znamená, aby nezačala vznikat velká skupina lidí, kteří se v případě zhoršení ekonomické situace dostanou do obtížné situace, a nepřímo tak ohrozí bankovní sektor i celou ekonomiku. Je potřeba si uvědomit, že výrazně zadlužené rodiny v případě zhoršení situace prudce omezí své výdaje. To se odrazí v poptávce po zboží a službách a zhorší situaci zejména malých firem.

Jak má podle vás řešit otázku vlastního bydlení třeba člověk v Praze, který za pokoj ve společném bytě již nyní platí 10 000 Kč měsíčně, ale vlastní garsonku na hypotéku, za kterou by platil 7 000 Kč, si nepořídí, protože mu ji banka nedá kvůli regulaci ČNB?

Osobně bych chtěl varovat před prostým srovnáváním nájemného a splátky hypotečního úvěru. S pořízením vlastnického bydlení a jeho provozováním jsou spojeny další značné náklady. A i ty je do srovnání nezbytné zahrnout.

Dobře, ale tak docela jste neodpověděl na otázku.

Naším úkolem není poskytovat finanční poradenství, ale pečovat o finanční stabilitu. Rád bych v této souvislosti odkázal alespoň na speciální web ČNB zaměřený na finanční vzdělávání. Lidem má pomoci orientovat se ve světě financí, ale také vést si vyrovnaný domácí rozpočet nebo vytvářet odpovídající rezervy, aby se vyhnuli finančním potížím při neplánovaných událostech.

Nájemní bydlení

Zvažovali jste při rozhodování o dalším omezení přístupu k hypotékám i situaci v ostatních sektorech, jako jsou například realitní trh nebo trh s nájemním bydlením?

Naše rozhodování vychází vždy z posouzení celkové situace, nicméně základem jsou naše zákonné povinnosti. Jednou z nich je péče o finanční stabilitu. Když vidíme, že financování bydlení vytváří rizika pro finanční stabilitu, musíme konat. Rád bych viděl, kdyby se ve velkých městech více stavělo, neboť pak by se ceny stabilizovaly, či dokonce klesly, a zájemci o nákup bydlení by si tedy nemuseli brát tak vysoké úvěry. Nicméně toto není v naší pravomoci ani v našich možnostech.

Máte za to, že nájemní bydlení vyřeší problém těch domácností, které nemají na to, aby si sjednaly hypotéku na vlastní bydlení?

Jsem překvapen, že je nájemní bydlení vnímáno jako něco podřadného až nepatřičného. V zemích, které by pro nás měly být vzorem, jako jsou například Německo, Rakousko nebo Švýcarsko, využívá nájemní bydlení mnohem větší podíl domácností než u nás. Někdy mám pocit, že odpůrci nájemního bydlení u nás považují Němce, Rakušany nebo Švýcary za iracionální hlupáky. Těmi tito ale rozhodně nejsou.

Tamní trh s bydlením se ale liší od toho našeho. Tuzemský trh s nájemním bydlením kupříkladu skokově vzrostl hned po oznámení nové regulace hypoték. Je i toto smyslem nové regulace?

Smyslem opatření ČNB je zabránit tomu, aby se v budoucnu s nástupem recese nebo nějakého ekonomického šoku nestalo to, že vlivem velkého počtu nesplácejících dlužníků utrpí bankovní sektor významné ztráty. To by se totiž následně promítlo do nedostatku kapitálu, kvůli kterému by banky nebyly schopny poskytovat úvěry. Například podnikům na financování výroby.

Jaké další dopady bude mít nová regulace hypoték na hypotéční trh a ekonomiku jako celek?

Nemyslím si, že zavedení limitů DTI a DSTI bude mít na hypoteční trh silný dopad. Odhady, že poskytování skutečně nových hypotečních úvěrů se sníží o pětinu, jsou evidentně nadsazené. Naše opatření by také mohla mít pozitivní dopad v podobě zpomalení či zastavení růstu cen bydlení. Upozorňuji, že by to byl pouze nepřímý pozitivní dopad opatření, která tímto nejsou motivována, a nejsem si ani jist, zda k němu dojde. Aby se však ceny bydlení ve velkých městech stabilizovaly, muselo by se v první řadě začít stavět více bytů.

Bankovní problémy

Mohlo by se zdát, že svou regulací hypotéčního trhu snímáte z komerčních bank podstatnou část rizika. Určujete, komu hypotéku mohou dát, a komu nemohou. Proč toto rozhodnutí nenecháte čistě na bankách?

Česká národní banka riziko z komerčních bank nesnímá. Rozhodnutí o poskytnutí úvěru je jejich zodpovědnost. A to včetně posouzení úvěruschopnosti podle zákona o spotřebitelském úvěru a podle doporučení České národní banky. Centrální banka pouze nastavuje stropy, za které by banky neměly jít. Zároveň banky varuje, že jsou tyto stropy nastaveny hodně vysoko. Že by měly samy a ve vlastním zájmu zvažovat, zda takové úvěry na hraně nejsou příliš rizikové. Každý benevolentně poskytnutý úvěr potenciálně zvyšuje ceny bydlení. To znamená, že každý další zájemce o koupi bydlení na úvěr si musí půjčit větší částku, a tím akceptovat vyšší rizika.

Jakou roli v tom hraje konkurence bank?

Musíme si uvědomit, že na bankovním trhu probíhá silný konkurenční boj. Bankéři jsou pod tlakem akcionářů. Ti jim často ve snaze udržet dosavadní zisky, případně jimi podpořit méně úspěšné části nadnárodních skupin, stanovují vysoké krátkodobé cíle růstu objemu poskytnutých úvěrů. Z druhé strany na banky tlačí zprostředkovatelé. Jejich cílem je prodat co nejvíce úvěrů v co největším objemu, přičemž rizika zůstávají v bilancích bank. Každá banka se obává toho, že když neposkytne žadateli úvěr ona, tak ho možná zájemce získá v jiné bance.

To je ale přece v pořádku.

Ano, ale jen do chvíle, než se v této "spirále" začnou ve velké míře poskytovat úvěry, které jsou na hraně nebo za hranou. Právě tím, že ČNB stanoví stropy, nastavuje rovné podmínky a brání nekalé konkurenci. Jinými slovy, každá komerční banka je schopna rizika individuálně zvládnout. Problém je v konkurenčním boji, kdy to bankovní sektor zvládnout nemusí jako celek. Když na trh vstoupí nějaká agresivní instituce a bude se snažit benevolentním poskytováním úvěrů získat vyšší tržní podíl, po určité době donutí k uvolnění úvěrových standardů i dříve opatrnější banky.

Další informace ze světa financí najdete na webu Finančnímyš.cz.