Analytik: Ztížený přístup k hypotékám nemusí znamenat rychlejší zdražování nájmů
V reakci na nové limity ČNB na poskytování hypoték jsem zmínil, že by tyto mohly vést k pomalejšímu růstu nájemného. Tato hypotéza vzbudila pozornost, a tak jsem se v článku pro Hospodářské noviny pokusil ji vysvětlit podrobněji, píše analytik Michal Skořepa z České spořitelny.
Limity, které nedávno stanovila Česká národní banka pro banky poskytující hypotéky, vyvolaly mnoho otázek. Jednou z nich je i dopad na oblast nájemného. Musí tento dopad být směrem nahoru?
Někteří komentátoři přišli se vcelku intuitivně znějící úvahou, že lidé, kteří teď nedosáhnou na hypotéku, budou muset přesunout svou poptávku na "sousední" trh s nájemním bydlením, a výsledkem tak bude rychlejší růst nájemného.
Méně vysněné bydlení nebo pozdější nákup
Umím si představit i jiný, ve svém důsledku pro vývoj nájemného opačný scénář. Ten vychází z předpokladu, že zájemci o hypotéku potvrdí svým chováním dlouhodobý odpor české veřejnosti k nájemnímu bydlení, dejme tomu na základě úvahy (ať si o ní myslíme cokoli), že placení nájemného je ve srovnání se splácením hypotéky vyhazováním peněz.
Pokud tito lidé nebudou nově schopni si koupit vysněné nové bydlení na úvěr, mnozí z nich se rozhodnou si koupit na úvěr nové bydlení méně vysněné, levnější, na které jim banka hypotéku poskytne. Například ten, kdo by rád bydlel v bytě v Praze, si koupí byt kousek za Prahou.
Druhou možností je, že zájemci o bydlení svůj nákup bytu nebo domu o nějaký ten měsíc nebo rok odloží a budou šetřit, aby si později potřebovali půjčit méně, a na hypotéku tím pádem dosáhli. Mladý manželský pár tedy se skřípěním zubů zůstane třeba ještě nějakou dobu bydlet u rodičů.
Bude-li dost takovýchto lidí, kteří se budou snažit nájemnímu bydlení vyhnout, poptávka po nájmech nijak zvlášť zesílit nemusí. Tím ale scénář nekončí. Výsledkem nových limitů ČNB může být pomalejší růst cen nemovitostí. A to bude signál pro ty domácnosti, které nemají s plněním nových limitů ČNB problém. Mnohé z těchto domácností mohou nový, nižší poměr mezi cenami nemovitostí a aktuální výší nájmů vyhodnotit tak, že se vyplatí investovat do bytů za účelem jejich pronájmu.
Větší nabídka nájmů?
V tom případě se ovšem na trhu s nájemním bydlením zvýší nabídka. A pokud by nárůst nabídky nájemního bydlení byl celkově silnější než nárůst poptávky, může nájemné – pro výše zmíněné komentátory možná trochu paradoxně – klesnout.
Skutečný vývoj relace mezi poptávkou a nabídkou na trhu nájemného bydlení, a tudíž dopad na růst nájemného, tedy bude záviset na nátuře těch, kteří budou mít nově problém získat hypotéku, a na podnikavosti těch, kteří budou mít naopak možnost stát se nově pány domácími.
Ve prospěch teze, že nájemné může klesnout přinejmenším v reálném vyjádření, tedy v relaci k ostatním spotřebitelským cenám, může svědčit faktický vývoj v minulých letech zachycený v grafu.
Z něj je patrné, že poté, co ČNB zavedla a pak postupně zpřísňovala limity na podíl úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti (LTV), začalo – samozřejmě s jistým zpožděním – nájemné v poměru k celkovým spotřebitelským cenám skutečně zaostávat. Vůči mzdám nájemné zlevňovalo ještě rychleji. Z grafu nelze ohledně dopadů makroobezřetnostní politiky ČNB na trh s nájemným dedukovat žádné silné závěry, ale zlom v roce 2016 je celkem sugestivní.
Zdroj: Hospodářské noviny
