Hypotéční trh meziročně ochladl, bydlení v Česku ale čelí vážnějším problémům

Meziroční vývoj objemu nových hypoték za srpen spadl zpět do zřetelného záporu, konkrétně na -22 %. Je ale potřeba mít na paměti, že meziroční srovnání sice na jedné straně odfiltruje (alespoň částečně) sezónnost, ale na druhé straně je citlivé na jednorázové efekty. Takovým byl například nástup zájmu o uzavření hypotéky před 1. říjnem 2018, kdy vstupovalo v platnost doporučení ČNB stanovující nové limity pro poskytování hypotéky (DTI, DSTI).

Z absolutních objemů je patrné, že loňský srpen již byl počátkem vzedmutí poptávky po hypotékách a že zároveň letošní srpen není (v porovnání s jinými měsíci) nijak extrémně slabý.

Několik měsíců zkrátka český hypotéční trh bude v meziročním srovnání skomírat, na konci roku by ale měl statisticky vzato povstat z popela.

Kladivo na ceny bydlení

Není vyloučeno, že zájem o hypotéky bude oproti posledním rokům slabší nejen opticky v příštích měsících kvůli vysoké loňské základě, ale i dlouhodoběji. Zejména pokud běžní klienti přestávají být ochotni nebo schopni platit za domy a byty vysoké ceny, kterých nemovitosti dosáhly.

Ceny bytů vzrostly v Česku za posledních pět let o dobrých 40 %, v Praze o více než polovinu. Sílí tak pocit, že ceny za bydlení – ať už vlastnické, nebo nájemní – se vyšplhaly nad "rozumnou" mez. Věc začíná být politickým tématem prvního řádu.

Příčina vysokých cen bydlení, tedy domů a bytů, a tím pádem i nájemného je jasná – poptávka na trhu rezidenčních nemovitostí je dlouhodobě vyšší než nabídka. Nabídku oslabují mimo jiné nešikovně nastavené stavební předpisy, poptávku naopak zesiluje celá řada trendů – rostoucí počet mladých lidí, kteří odkládají založení rodiny a zároveň chtějí bydlet sami, rostoucí počet rozvedených a seniorů, ale třeba také rostoucí počet cizinců, kteří si všimli, že nemovitosti v Česku (i díky vyhlídce na posilování koruny) slibují v současném světě velice nízkých výnosů poměrně slušnou naději na alespoň nějaký výdělek, a to i v případě, že se zahraniční investor nechce otravovat s nějakým pronajímáním a zakoupené nemovitosti nechá po léta jednoduše zamčené a prázdné.

Kdyby šlo o normální trh, bylo by namístě si říci: Nechme poptávku a nabídku svobodně měřit síly, ony si samy najdou rovnovážnou cenu a rovnovážné obchodované množství. Jenže trh s byty a domy normálním trhem není. Proč?

• Bydlení je jednou ze základních lidských potřeb, které nelze nahradit.
• Základem je fyzicky striktně omezený zdroj, a to plocha území státu.
• Pokud se trh s nemovitostmi splete, tedy pokud se domů a bytů postaví zřetelně málo nebo hodně, potřebná korekce je velice zdlouhavá a nepříjemná. Stačí si připomenout hrozivé důsledky stavební horečky ve Španělsku nebo Irsku před rokem 2008.

Regulace poptávky

A tak je principiálně žádoucí, aby nabídka bydlení byla státem alespoň rámcově regulována. V praxi se to děje skrze volnější či přísnější stavební předpisy. V posledních letech se proto v Česku volá po jejich uvolnění – nabídka domů a bytů se výrazně zvýší a ceny bydlení se vrátí na rozumnou úroveň. Vzniká dojem, že k dosažení rozumných cen bydlení stačí posouvat nabídkou domů a bytů (přísností stavebních předpisů) a že problém drahého bydlení by byl dávno vyřešen, kdyby reforma českého stavebního práva nepostupovala tak zoufale pomalu.

To je ovšem hrubý omyl. Ve skutečnosti je totiž úkol správně vedené státní regulace nemovitostního trhu složitější. Má nastavovat nabídku tak, aby výsledkem byla nikoli pouze rozumná cena, nýbrž rozumný kompromis mezi cenou a množstvím (pro jednoduchost ignorujme otázky kvality a estetiky staveb). Jistě bychom chtěli velice levné bydlení, ale to by znamenalo činžáky na každé louce. Jistě bychom chtěli co nejvíce nezastavěné přírody, ale to by znamenalo velice drahé bydlení. Státní regulace tohoto trhu se tak musí snažit dosáhnout rozumné ceny a zároveň rozumné zastavěnosti.

Pro představu si nastiňme například scénář, v němž o české nemovitosti začne mít z nějakých důvodů zájem ještě mnohem více zahraničních investorů než dosud. A že ve snaze zabránit dalším skokům v cenách bydlení bude reakcí státu výrazné uvolnění stavebních předpisů, a tedy mnohem větší zastavěnost. Ale co když bude poptávka tak velká, že i tak ceny bydlení zůstanou na úrovni pro českou populaci neúnosné? Jistě by se to projevilo u nejbližších voleb.

Tento scénář, ač hypotetický, odhaluje politickou realitu. U trhu s byty a domy je prostě potřeba regulovat i poptávku, jakkoli se při čtení takových slov mnohému z nás derou na rty slova o návratu do komunismu. Ostatně z návratu ke komunismu lze asi těžko obviňovat celou řadu měst, regionů a zemí světa, které již nějakou formu regulace poptávky po nemovitostech zavedly, od Itálie přes Británii po Nový Zéland, od Amsterodamu přes Singapur po Vancouver.

Jako nejlepší pro regulaci poptávky se jeví nástroj, který v Česku zatím v podstatě spí – daň z nemovitosti. Rozumné ale rozhodně není prosté plošné zvýšení sazby daně. Spíše bychom se měli řídit heslem "domy a byty v Česku chceme používat nejdříve pro standardní bydlení (vlastní nebo nájemní), případně pro rekreaci, teprve pak možná pro krátkodobé ubytovávání, a až úplně v poslední řadě pro investování".

V úvahu tedy připadá zvýšení sazby daně z nemovitosti především ve dvou případech – u nemovitostí vlastněných cizinci a u nemovitostí využívaných nikoli k dlouhodobému bydlení nebo k časté vlastní rekreaci, nýbrž hlavně ke krátkodobému pronajímání. U obou těchto opatření nás samozřejmě napadne řada administrativních, legislativních a snad i morálních překážek. Pokud se ale ani nepokusíme tyto problémy vyřešit, pak to značí, že bydlení v Česku asi až tak drahé vlastně není.

Zdroj: Česká spořitelna, Lidové noviny