Český nemovitostní trh v době pandemie: Tragédie se nekoná, s rozumným horizontem by investoři neměli být zklamaní

Jak zasáhly ekonomické výkyvy trh s nemovitostmi?

Kapitálové trhy prošly velkým pádem a rychlým odmazáním ztrát. Nemovitostní trh se ale chová jinak. Určující rozdíl je v likviditě. Kapitálový trh dovoluje rychle investovat a rychle stáhnout hotovost. Proto se na něm nedostatek likvidity projeví nejrychleji. U nemovitostí se ale nebavíme o vteřinách a klikání na rozhraní obchodní aplikace. Transakce na nemovitostním trhu trvají déle a také se zpravidla pohybují ve vyšších částkách. Reality se navíc prodávají po celcích, zatímco akciové portfolio lze obchodovat po menších dílech. Je tedy snazší prodat například část akcií a s prodejem nemovitosti vyčkat. I proto je nemovitostní trh stabilnější.

Pandemie tedy znamenala především změnu v tom, jaká mají obě strany očekávání. Prodávající předpokládají narovnání situace a z dlouhodobého hlediska nevidí důvod snižovat ceny. Kupující naopak chtějí získat maximum a na ceny tlačí. Proto bude nějakou dobu trvat, než se očekávání všech aktérů opět přiblíží, a čas ukáže, jak se vyvine ekonomická situace.

Rezidenční nemovitosti

Většina Čechů si chce udržet stávající bydlení a raději ušetří jinde, než aby prodala svou rezidenční nemovitost. Ani u dlouhodobých pronájmů zásadní změna nepřišla. Nejviditelnějším tématem se tak staly krátkodobé pronájmy. S odlivem turistů vypadly i příjmy majitelů těchto rezidencí. Pokud si na svou investici vypůjčili, mohou se dostat do problémů se splácením, a budou proto shánět likviditu.

Bude to ale znamenat pokles cen nemovitostí? Nemyslím si. Mnoho majitelů nyní pronajímá své byty v centrech velkých měst levněji, aby alespoň částečně pokrylo náklady. Podle toho, co napovídá kapitálový trh, se ale zdá, že turismus bude postupně ožívat. V horizontu delších měsíců nebo jednotek let se podle mě situace vrátí do normálu.

Dramatickým dlouhodobějším poklesům cen nemovitostí ve větších městech navíc brání i další důvod. Například v Praze je pro uspokojení poptávky potřeba postavit asi 6 000 nových bytů ročně, což se neděje. Převis poptávky nad nabídkou proto zůstane a dlouhodobě budou v Praze ceny růst a vyrovnávat se úrovni cen ve velkých měst západní Evropy.

Realitní byznys jako nový miláček bank?

Obchody a nákupní centra

Obchodní domy a shopping parky patřily během karantény spolu s hotely mezi nejvíce zasažené. Zatím se ale nedá jasně vyhodnotit, jaký bude vliv na ceny těchto nemovitostí. Transakce v sektoru byly mnohdy pozastaveny, je totiž složité nastavit "správnou cenu", když není jasné, jaké z obchodů poplynou příjmy. Mnoho obchodů nemá jasně definovaný nájem. Ten je závislý například na tržbách, počtu návštěvníků center a podobně. I když se obchody opět otevřely, jejich návštěvnost je nejistá. Na jasnou cenotvorbu tedy zatím čekáme, více může naznačit závěr roku a rok 2021.

Je ale možné, že v segmentu dojde k nevratným změnám. Lidé začali více nakupovat na internetu, mnoho lidí to vyzkoušelo vůbec poprvé. Je tedy možné, že koronavirus urychlí dlouho předpokládanou změnu, a to přesun nákupů do on-line prostředí. Shopping parky tak budou muset přehodnotit své vnitřní fungování a zamyslet se nad tím, jak přilákat více lidí.

Kancelářské nemovitosti

Díky hojnému využití home office se i kancelářské budovy na čas vyprázdnily. Přesto je jejich situace obecně lepší než u shopping center. U jednotlivých nemovitostí ovšem záleží na konkrétních lokalitách, nájemnících a smlouvách. Budovy se smlouvami na dobu neurčitou a výpovědní lhůtou v řádu několika měsíců mohou zažívat těžké časy. Menší firmy, které měly možnost se flexibilně vyvázat, to často udělaly, což majitelům budov způsobilo ztráty. U kvalitních kancelářských nemovitostí je ale typické, že se smlouvy sepisují na dobu určitou, typicky na pět let. Obě strany si místa váží, a pokud firmy vyloženě neukončily činnost, obvykle zůstávají. Když tedy případně investice do komerčních realit, tak do těch s bonitními nájemníky a kvalitními nájemními smlouvami.

I zde je v obtížných časech prostor pro dohodu. Pronajímatel může dát slevu na nájemném, na druhou stranu firmy by mu měly také vyjít vstříc. Lze například sjednat dohodu o nájemních prázdninách. Jedná se o snížení nebo odpuštění nájmu, který pronajímatel poskytuje novému nájemníkovi po několik prvních měsíců. Domluva tedy může být například taková, že stávající nájemník, který se dostal do obtížné situace, prodlouží smlouvu a pronajímatel mu poskytne incentivy, které by stejně za několik let nabídl, kdyby musel hledat nájemníka nového. Firmě to pomůže s cash flow, majitel si ušetřil práci v budoucnu a zvýší se hodnota nemovitosti.

Prodáváte nemovitost? Toto jsou zásadní rady (nejen) pro dobu koronavirovou

Budoucí vývoj?

Český nemovitostní trh je dlouhodobě stabilní. Povolovací proces staveb je u nás zdlouhavý, a na trhu tak panuje stálý mírný nedostatek komerčních nemovitostí. Díky tomu nedochází k výkyvům cen ani v současné situaci a drží se i hodnota investic.

V Česku tak investice do nemovitostí trochu supluje kapitálový trh, který je poměrně malý. Mnoho investorů se na něm totiž v 90. letech spálilo kvůli své nezkušenosti nebo podmínkám, které panovaly. Oproti tomu ceny nemovitostí u nás nikdy nezažily opravdový pád a jsou u investorů oblíbené i přes vysoké vstupní investice. České banky navíc hlásí rekordní úložky peněz. Kvůli nízkým úrokům se ale lidé brzy začnou zamýšlet, kam se svými úsporami. V době, kdy státní a často i korporátní dluhopisy nabízejí minimální výnosy, se poptávka po nemovitostech bude zvyšovat.

Fondy kvalifikovaných investorů

Proto přibývají další způsoby, jak do nemovitostí investovat. Příkladem jsou fondy kvalifikovaných investorů, kde se každý investor stává spolumajitelem širokého portfolia nemovitostí. Za určitých podmínek je do něj možné vstoupit i s jedním milionem korun, což je částka, za kterou si člověk nemovitost nekoupí. Společný majetek se navíc snadněji profesionálně obhospodaří.

V kvalitním fondu také nedochází k výrazným výkyvům. Když majiteli bytu vypadne nájemné za několik měsíců, způsobí to dramatický propad ročního příjmu. Oproti tomu v případě fondu, který může vlastnit stovky bytových jednotek, výpadek třeba i u více bytů nezpůsobí zásadní propad.

Když si investor váží svého času, často si uvědomí, že mu agenda kolem investiční nemovitosti bere hodně energie. Byt v Praze například mění nájemníka průměrně po jednom roce a hledání nového opět stojí čas. Proto by role fondů mohla do budoucna narůstat.

Investor, který uvažuje o vstupu do fondu, by o své investici měl přemýšlet stejně, jako kdyby opravdu kupoval nemovitost. V takovém případě také neustále nesleduje hladinu cen, aby po pár měsících šel znovu prodávat. Proto se fondy zaměřují na investiční horizont pěti a více let. Pokud je investor spokojený, může držet investice dlouhodobě. Nemovitosti budou dále generovat cash flow stejné, ne-li vyšší než nyní.

Poštovní známky jako alternativa: 12 argumentů pro investici, která se vejde do peněženky

Zdroj: Investice.cz