Nemovitosti: Jak se ve druhém čtvrtletí vyvíjel český rezidenční trh?

Byty a domy

Zatímco v jarních měsících jsme sledovali pokles cen, v období května a června jsme nezaznamenali téměř žádnou změnu cen bytů ani domů. V některých městech, kde se předtím ceny skokově propadly, nyní velice mírně vzrostly. Zatímco v Brně nebo Liberci vidíme růst o 2 %, v Ústí nad Labem cena klesla již pod 30 tisíc Kč/m². V Mostě je cena pod 18 tisíci Kč/m². Někde pak ceny stoupají a klesají jako na houpačce, třeba v Karlových Varech.

Největší zájem je nadále o menší byty, které u nás tvoří zhruba 45 % prodejů. Samozřejmě lze předpokládat, že velkou část tvoří prodeje investorům. Zvětšil se zájem o větší byty se zajímavou cenou za metr čtvereční a podobně je tomu u rodinných domů.

V prodejních cenách z katastru do konce května vidíme zhruba 12% rozdíl mezi konečnou inzerovanou cenou a reálnou kupní cenou nemovitosti.

Doba inzerce prodejů nemovitostí v našem portfoliu je nyní 109 dnů, ale pokud vyloučíme takzvané "ležáky", klesá tato doba v průměru na 89 dnů inzerce.

Ačkoli se trh přesunul k pronájmům (u nás přes 60 % aktivity), máme za sebou nejúspěšnější červen za posledních pět let. To je dáno nejen odloženou poptávkou, ale také nárůstem zájmu klientů o koupi nemovitosti díky zpřístupnění hypoték. Na začátku druhého kvartálu skokově narostly nově poskytnuté hypotéky o 60 % v objemu 10,6 miliardy Kč, v červnu to pak bylo 11,6 miliardy Kč. Trh stále nedosahuje úrovně z roku 2020, ale trend je mírně růstový. V červnu razantně narostla průměrná výše hypotéky na 3,07 milionu Kč a další navýšení čekáme s uvolněním parametru DSTI, které řadě rodin umožní čerpat větší objem peněz od bank. Sazby hypoték se již stabilizovaly pod 6 % a zdá se, že většina klientů pochopila, že je lepší koupit nemovitost se slevou než s nízkým úrokem na hypotéce.

Další větší výprodej nepředpokládáme, protože na druhé straně stojí ceny pozemků a náklady na novou výstavbu. Dramaticky vzrostly také náklady na pracovní sílu a na materiál. Pokud nyní developeři prodávají za 130-160 tisíc Kč/m², nelze očekávat, že se "secondhandové" byty budou prodávat pod 50 % této hodnoty.

Do budoucna očekáváme pomalý růst cen. Na trhu je nyní uvolněný největší počet bytů od developerů za posledních 20 let. Byty jsou však za vysoké ceny, které developeři nemohou snižovat, protože by nedostály svým závazkům. Řada z nich své projekty nyní přetvoří na nájemní bydlení, což jim pomůže překlenout toto období, ale při jakékoli příležitosti se budou snažit o prodej. Tato situace přivedla řadu developerů k uzavření projektů (zvláště těch, které ještě nezačaly), což znamená, že po vyprodání "zásob" bude opět nedostatek nabídky a v horizontu 2-4 let lze čekat opět nárůst cen z důvodu nedostatečné nabídky.

Rekreační nemovitosti

Rekreačních nemovitostí je nyní v nabídce zhruba 2,5krát více oproti roku 2022. Loni jsme byli svědky razantního poklesu cen, který trval až do letošního března. Od té doby se ceny mění minimálně, lze hovořit o stagnaci.

Ceny rekreačních objektů klesly v lokalitách, které jsou z pohledu kupujících méně atraktivní. Na Vysočině evidujeme meziroční pokles o 20-25 %, totéž se týká oblastí na severu Čech. Na Českolipsku, Ústecku, Děčínsku nebo Litoměřicku vidíme 17-20% pokles. Jedinou výjimkou jsou Jeseníky, kde díky novým projektům na Dolní Moravě a v Jeseníku ceny vzrostly až o 50 %. Hovoříme ovšem o nabídkových cenách, zatímco prodeje stagnují. Na popularitě naopak získávají pronájmy rekreačních objektů zájemcům o krátkodobé pobyty typu "pronajmeme vám chalupu na týden".

Zdroj: Century 21