CTP: Lepší výhled si zaslouží vyšší cílovou cenu akcií

Pro akcie CTP jsme ponechali doporučení "kupovat", ale roční cílovou cenu jsme zvedli na 23,7 eura za akcii. Ta vychází z váženého průměru dvou scénářů. Prvním je scénář zkrácené pipeline, který má váhu 30 %, a druhým je scénář rozšířené pipeline s váhou 70 %.

Naše prognóza nově dokončených ploch CTP pro letošní rok (1,52 milionu m²) a očekávané úrovně obsazenosti na konci roku zůstává beze změny. S ohledem na aktuálně rozestavěné projekty, nově oznámený oficiální cíl nových ploch pro rok 2026 (1,4–1,7 milionu m²) a výrazně navýšený cíl velikosti portfolia do roku 2030 na 30 milionů m² pronajímatelné plochy (GLA) oproti dříve zamýšleným 20 milionům m², to vše dohromady s příznivým výhledem na strukturální poptávku v sektoru, jsme navýšili odhad nově dokončovaných ploch o 9–15 % na 1,63/1,70/1,85 milionu m² pro roky 2026–2028.

Zvýšili jsme také výhled zisku na akcii (EPRA EPS, vylučuje jednorázové položky, přecenění nemovitostí a zisky nebo ztráty z prodeje majetku, soustředí se na reálný provozní výsledek z pronajímání a běžné činnosti) pro roky 2025–2028 o 1–12 %. To odpovídá meziročním růstům o 7 %, 10 %, 9 % a 8 %. K tomuto zvýšení nás vedla i vyšší očekávání ohledně růstu průměrného nájemného na srovnatelné bázi pro letošní rok i roky následující (do roku 2028 čekáme růst o 2–4 %). To také pomáhá výhledu pro výnos z nákladů (YoC) při dokončení.

V období let 2024–2028 aktuálně vyhlížíme růst čisté hodnoty aktiv na akcii (NAV/akcii) o 11 % CAGR s cílovou hodnotou 28,1 eura na akcii na konci roku 2028. Navzdory nedávnému růstu ceny akcií CTP to podle nás stále odpovídá "nenáročné" valuaci. Díky silné rozvaze, relativně nízké potřebě refinancování v blízké době, zdravému výhledu provozního cash flow a dobrému přístupu k dluhovému financování se nezdá pravděpodobné, že by CTP měla v příštích letech problémy s financováním plánovaného ambiciózního rozvojového programu, obsluhou dluhu a vyplácením poměrně solidních dividend.

Aby společnost splnila svůj ambiciózní cíl pro konec dekády, mohla by zvážit urychlený vstup na nové trhy (Itálie, Vietnam) a navýšení základního kapitálu. Obě tyto varianty byly managementem zmíněny jako potenciální možnosti, v našich aktuálních modelech ale zahrnuté nejsou.

Jak bylo zmíněno v úvodu, akcie CTP jsme ocenili váženým průměrem dvou scénářů. Scénář zkrácené pipeline má váhu 30 % a scénář rozšířené pipeline má váhu 70 %. Scénář zkrácené pipeline zohledňuje pouze projekty, které jsou v současné době realizované nebo ve výstavbě, což znamená, že jejich financování je zajištěné a firma už v dané lokalitě aktivně pracuje. Rozšířený scénář zahrnuje všechny projekty, tedy i ty zatím jen plánované, strategicky zamýšlené nebo ve velice rané fázi přípravy.

Ze srovnání s akciemi firem specializujících se na správu a výstavbu průmyslových nemovitostí, které působí na evropském trhu, vyšlo, že se cenné papíry CTP obchodují na úrovni ceny k účetní hodnotě (P/BV) pro rok 2026 na 0,92násobku. To znamená 2% prémii oproti průměru srovnávané skupiny. Domnívám se ale, že mírně vyšší násobek je oprávněný vzhledem k relativně solidním růstovým vyhlídkám společnosti.