Mikrobyty za miliony: Ceny realit v Praze mimo realitu běžných smrtelníků
Nové byty v Praze se dlouhodobě zmenšují a developerský trh se stále více orientuje na investiční jednotky. V praxi se objevují i novostavby s jednotkami o velikosti pouhých 16 metrů čtverečních s cenovkami v řádu milionů korun. Data Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR Praha) to potvrzují, průměrná velikost bytů v nabídce klesá, zatímco ceny dále rostou.
Podle dat IPR Praha se průměrná celková podlahová plocha volných bytů v developerských projektech v Praze mezi roky 2014 a 024 zmenšila z 90 m² na 77 m². Ještě výraznější je pokles u vnitřní podlahové plochy, která se ve stejném období snížila z 80 m² na 64 m². Největší část nabídky v současnosti tvoří byty 2+kk, které představují přibližně 41 % všech volných jednotek v aktuálních developerských projektech. "Nabídka developerů se posouvá směrem k rozlohově i dispozičně menším bytům, které jsou primárně stavěné jako investiční produkt," říká realitní makléř Jakub Kaláb.
Ceny rostou, rozdíl mezi průměrem a extrémy se zvětšuje
Ačkoli se plochy bytů zmenšují, ceny za metr čtvereční dále rostou. Podle Deloitte Real Indexu dosáhla průměrná realizovaná cena bytů v Praze v developerských projektech přibližně 144 700 Kč za metr čtvereční. Data IPR Praha pak ukazují výrazný dlouhodobý růst nabídkových cen volných bytů v developerských projektech. Mezi lety 2016 a 2024 vzrostly průměrné ceny o zhruba 90 % (z 5,2 na 9,9 milionu Kč).
Praxe: 16 metrů čtverečních za 4,3 milionu korun
Situace na trhu ale nekončí u statistických průměrů. Stále častěji se projevuje i trend mikrojednotek, které svou rozlohou dosahují jen pár metrů čtverečních. "Setkáváme se s nabídkou plošně velice malých až mikrobytů. Prodávali jsme například novostavbu na Smíchově o velikosti 16 m² za 4,3 milionu korun nebo byt o velikosti 20,6 m² v Praze 6 za 5,45 milionu korun," popisuje Kaláb. U tak malých jednotek se cena za metr čtvereční posouvá výrazně nad úroveň průměrných realizovaných cen v Praze.
Dvojciferný růst cen nemovitostí by letos mohl skončit
Nejde přitom o ojedinělé výjimky, ale o důsledek současného nastavení trhu. Trend se navíc bude pravděpodobně rozšiřovat a developeři po podobném typu jednotek budou sahat častěji. Malé investiční jednotky se totiž prodávají rychleji, snadněji se oceňují a lépe se obhajují i při velice vysoké ceně za metr čtvereční. Pro developery představují nižší riziko a vyšší likviditu než větší byty určené pro dlouhodobé bydlení.
Byty s větší dispozicí, třeba s pracovnou, šatnou nebo obecně vyšším standardem pro dlouhodobé bydlení, se podle Kalába v nových projektech objevují stále méně. "Pokud se trend nezmění, bude se nabídka bytů vhodných pro dlouhodobé bydlení dále zužovat. Staví se především to, co se nejrychleji prodá, ne to, co by dlouhodobě nejlépe odpovídalo potřebám města a jeho obyvatel," uzavírá Kaláb.
Zdroj: IPR Praha, Deloitte
