10 realitních trendů 2026: Ceny v krajích porostou a trh čeká bilionová vlna refinancování

Kdo vyhlíží výrazné ochlazení nebo zásadnější zpomalení růstu, ten se pravděpodobně nedočká ani letos. Trh zůstává "hladový" a zdražovat budou především kvalitní byty v dobrých lokalitách a domy, které nevyžadují generální rekonstrukci.

Zájem se ale letos bude posouvat. Praha a Brno narážejí na své limity, a tak nejvíce změn nastane v krajských městech a jejich okolí, kde ceny rostou z nižšího základu. Jaké další trendy pro letošní rok předpovídá Hendrik Meyer, generální ředitel skupiny European Housing Services?

1. Ceny bydlení dále porostou

Rok 2025 jako kdyby se snažil dohnat předchozí stagnaci, rok 2026 už bude realističtěji kopírovat kupní sílu. Neznamená to ale, že by ceny nemovitostí klesaly. Prostor pro růst stále je. Nejvíce to pocítí obyvatelé v krajských městech. Tam ceny porostou nejen kvůli poptávce přímo z regionu, ale i kvůli částečnému odlivu poptávky z Prahy nebo Brna. Je to podobná situace, v jaké bylo například před dvaceti lety právě Brno. Není potřeba to vnímat negativně, pro krajská města to bude zásadní pozitivní impulz, který může vést ke zlepšování životní úrovně v rámci celého regionu.

2. Nájemní trh se rozdělí

Nájemní trh pravděpodobně čekají největší otřesy od doby, kdy jeho zásadní část držela v ruce města. V první řadě dojde k zásadnějšímu rozdělení běžných nájmů na "prémiové a běžné". Ceny rekonstruovaných bytů v dobrých lokalitách tak budou ještě rychleji utíkat zbytku trhu, a to i v krajských městech.

Stále častěji budou na trhu fungovat správcovské firmy zastupující při pronajímání majitele a také investoři, kteří budou provozovat buď nově vystavěné nájemní projekty, nebo pronajímat vlastní rekonstruované objekty.

Jedná se o další krok v přibližování se k modelu, který je běžný v západních metropolích. Rozšiřuje se vrstva nájemců, kteří chtějí prémiové nájemní bydlení, aniž by chtěli nemovitost vlastnit, a jsou za něj ochotni i více zaplatit.

3. Staré domy je potřeba opravit

U starších domů došlo v posledních letech k zásadním změnám vlivem ekologické a energetické politiky státu. Nerekonstruované v původním stavu tak ztrácejí na hodnotě přímo úměrně nákladům, které by bylo potřeba vynaložit k jejich uvedení do udržitelného stavu. V mnoha případech se mohou stát cenným artiklem jen kvůli pozemku a kapacitě inženýrských sítí.

I domy, které byly kolem roku 2000 částečně rekonstruované, se teď nezhodnocují a u domů v původním stavu například ze 60. nebo 70. let ceny rostou výrazně pod průměrem.

4. Propojení s infrastrukturou

Česko má, podobně jako Rakousko nebo Německo, velký potenciál pro vznik takzvaných duálních realitních trhů, tedy vzájemně propojených oblastí, kde jsou cenové hladiny z větší části provázané. Zásadní roli budou hrát další investice do železniční i automobilové infrastruktury. Nové železnice a dálnice často přivedou poptávku z nového směru. Je to jasný důkaz, nakolik je v Česku dostupnost bydlení svázaná s dopravní dostupností.

Výrazně častěji se budou svazovat například trhy okresních měst se svými krajskými centry. Je to logický důsledek proměn poptávkových proudů. Do krajských měst stále častěji směřuje poptávka z Prahy nebo Brna, zároveň se posiluje lokální urbanizace. Rozkvétají satelitní obce okresních měst.

5. Chalupy? Jen některé

Na jedné straně budou obtížně prodejné nemovitosti v nepříliš atraktivních oblastech a nevhodné pro případné komerční pronájmy, na straně druhé pravý opak. Segment takzvaných A+ rekreačních nemovitostí může růst nejrychleji za posledních pět let.

Bude hodně záležet na tom, jak se bude transformovat trh s domácími dovolenými. Minimálně na severu mu totiž vyrostla zásadní konkurence v podobě polských rekreačních oblastí.

Počet běžných domácností, které by kupovaly chatu nebo chalupu vyloženě pro rodinnou potřebu, bude spíše klesat. Zaujmout mohou objekty v původním až "folklorním" stavu v zajímavých lokalitách.

6. Obchody bez prostředníků

Rostoucí ceny nemovitostí, dostupnější data a digitální nástroje zvýší zájem o takzvané přímé realitní transakce, tedy domluvu mezi majitelem a zájemcem bez realitního zprostředkovatele. Celkový objem takto realizovaných transakcí by se mohl v případě domů a bytů zvednout asi o pětinu.

V současnosti se napřímo prodává zhruba každá desátá až sedmá nemovitost podle typu a lokality. Nejčastěji se to týká bytů v Praze, Brně a krajských městech, kde bude přímý prodej posilovat i letos.

Důvody jsou jasné – větší kontrola nad smlouváním a ve výsledku cena, která je výhodnější pro obě strany. Průměrná realitní provize za prodej bytu by se totiž mohla v roce 2026 přiblížit k 250 tisícům, u rodinných domů až k 350 tisícům korun.

7. Otazníky nad výstavbou v Praze

S otazníkem vstupuje do roku 2026 developerská výstavba v hlavním městě. Po odložení nové výstavby největšího rezidenčního developera se dá očekávat podobný krok i od některých dalších zejména pražských hráčů, podobně jako v roce 2022.

Pokud se tak stane, citelně stoupne role mikrodeveloperů nebo poptávka po bytech v celkově rekonstruovaných starších domech. Rozdílně by se mohla situace vyvíjet v krajských městech, kde je stále poměrně velký prostor pro zdražování těch nejkvalitnějších nemovitostí včetně novostaveb.

8. Prodat nemovitost, koupit lepší

Poměrně zásadně stoupne počet domácností, které budou financování nové nemovitosti řešit prodejem některé ze stávajících. Očekává se rozprodej jedné z posledních sad restituovaných pozemků a další obohacení nabídky rekreačních objektů nebo starších domů, především v původním stavu nebo jen po menších rekonstrukcích.

Rozprodávat se v řadě případů budou také menší investiční byty, což vytvoří další podmínky pro růst trhu s odloženou hypotékou. Ta umožňuje prodat stávající byt, přestěhovat se do nového, který na překlenovací období financuje třetí strana. Od té je následně odkoupen ve chvíli, kdy jsou peníze z prodeje původní nemovitosti na účtu.

9. Bohatší realitní nabídka

Rostoucí ceny nemovitostí v mnoha případech motivují majitele, kteří v minulých letech pozdrželi prodej ve prospěch nájmu. V roce 2025 se podle odhadů takhle "vrátilo" do prodeje několik tisíc nemovitostí, které se majitelé snažili prodat již v době, kdy realitní trh chladl. Letos jich může být výrazně více.

Nebude se ale jednat o žádný výprodej – jde většinou o kvalitnější nebo atypické nemovitosti, ať už s ohledem na dispozici, plochu nebo lokalitu. Jejich majitelé totiž neprodávají v časové tísni a nebudou tolik otevřeni vyjednávání. Na druhou stranu se může jednat o takzvané blue-chip estates, tedy výjimečné nemovitosti s nadprůměrným zhodnocováním.

10. Refinancování levných hypoték

V příštích 24 měsících čeká refinancování hypoték v objemu, který se blíží bilionu korun. Letos se to bude týkat vlny "nejlevnějších" hypoték. Jakkoli se domácnosti, které je čerpají, nemají šanci dostat na podobné podmínky, situace pro ně nebude tak kritická, jak by se mohlo zdát. Ukazuje se, že i přes obavy nemají domácnosti při refinancování zásadní problémy. Přichází navíc v čase, kdy se české ekonomice daří. Pro banky bude takto velký objem z konkurenčního hlediska velice zajímavý a budou se snažit maximálně vycházet vstříc.

---

Proč hypotéka není pro každého

Zdroj: European Housing Services