Boom AI má dopad i na investice do komerčních nemovitostí. Do popředí zájmu se dostávají datová centra

Rychlý rozvoj umělé inteligence a digitálních technologií proměňuje investiční strategie v oblasti komerčních nemovitostí a přivádí kapitál do evropských datových center. Podle studie Global Investor Outlook 2026 společnosti Colliers je na trhu patrný prudký nárůst kapitálových investic do datových center. V 1. až 3. čtvrtletí 2025 nalákal tento sektor 31 % kapitálu alokovaného do realitních investic. Od roku 2020 se přitom tento podíl pohyboval v průměru jen kolem 15 %.

Zájem investorů v Evropě roste i přes omezení výstavby

Zatímco největším a nejvyspělejším trhem zůstávají USA, zájem investorů o datová centra ale rychle roste i v regionu EMEA. Trhy jako Německo, Nizozemsko a Spojené království přitahují pozornost díky své konektivitě, regulačnímu rámci a blízkosti hlavních technologických center.

Rozvoj ale není bez problémů. Klíčovými limity jsou dostupnost energií a vhodných pozemků a složitá povolovací řízení. Úspěch proto vyžaduje hlubokou znalost lokálního trhu a dlouhodobý strategický přístup.

Infrastruktura a energie ovlivňují rozhodnutí o lokalitě

Dostupnost energie a kapacita přenosových sítí se stávají zásadními faktory při rozhodování o umístění nových datových center. Ve vysoce exponovaných lokalitách, jako jsou Frankfurt, Amsterdam nebo Londýn, zůstává poptávka velice silná, nedostatek energie a administrativní omezení nicméně zpomalují nový development. To vede investory k většímu zájmu o sekundární a rozvíjející se trhy, včetně jižní a východní Evropy, kde vlády více investují do digitální infrastruktury a energetické odolnosti. Tento trend postupně zvyšuje i atraktivitu České republiky.

Strategie platforem a důraz na provozní know-how

Růst odvětví je dále poháněn investicemi do platforem a také společnými podniky (joint ventures). Investoři stále častěji vstupují do provozních společností nebo developerských platforem, aby získali potřebnou expertizu, dosáhli na větší investice a efektivněji řídili rizika. Tento přístup odráží širší trend na realitním trhu, kde kapitál upřednostňuje aktivní správu, provozní know-how a dlouhodobá partnerství.

Výzvy: Energie, udržitelnost a regulace

Navzdory silné poptávce čelí sektor datových center řadě výzev. Trvalým problémem je zajištění spolehlivých a udržitelných zdrojů energie, zejména v městských oblastech, kde je vysoká poptávka po kapacitě rozvodné sítě. Současně musejí developeři čelit stále přísnějším předpisům v oblasti udržitelnosti, složitému územnímu plánování a náročným povolovacím procesům.

"Nájemci hledají taková řešení datových center, která nabízejí odolnost, udržitelnost a rychlost uvedení na trh. Spolupráce mezi provozovateli, pronajímateli a investory je pro splnění měnících se požadavků a zajištění dlouhodobé hodnoty zásadní," uvedla Lottie Tollman, vedoucí poradenského oddělení pro datová centra pro region EMEA ve společnosti Colliers.

S pokračující digitální transformací a rozvojem umělé inteligence zůstanou datová centra jednou z hlavních priorit investorů v regionu EMEA. Přestože sektor nabízí výrazný dlouhodobý růstový potenciál, úspěch bude záviset na schopnosti vyrovnat se s energetickými omezeními, regulatorními požadavky a rostoucími provozními nároky. Nejlépe budou připraveni investoři, kteří disponují hlubokou znalostí trhu a silnými strategickými partnerstvími.