Český trh komerčních nemovitostí a možnosti investování

Česká republika se začala profilovat v komerčních nemovitostech v polovině 90. let s příchodem prvních zahraničních developerů, kteří začali saturovat velkou poptávku po kvalitních kancelářích ze strany mezinárodních korporací expandujících do středoevropského regionu přes pobočky v Praze. První zaznamenané transakce většího charakteru jsou ke konci 90. let, kdy se yieldy (míry výnosnosti) pohybovaly nad 10 % a prim hrály zahraniční fondy či správci fondů jako Invesco, Heitman, Sachsen Funds či izraelské investiční skupiny. Je nicméně potřeba dodat, že dostupnost a cena financování byla oproti dnešní "době úvěrové" limitovaná. Také stavební náklady a technologie byly mnohem dražší.

Od roku 2009 tvoří podstatnou část poptávky fondy s českým domicilem. Příkladem mohou být investoři/developeři/správci fondů jako Penta, J&T, PPF, Pražská správa nemovitostí nebo ČS nemovitostní fond. Fenoménem dnešních dnů je akviziční aktivita skupiny CPI, která v roce 2011 investovala do nákupu komerčních nemovitostí prostředky v hrubém objemu 20 miliard Kč. K akceleraci investic českého kapitálu do nemovitostí přispěla velká volatilita kapitálových trhů, výpadek poptávky ze zahraničí, zajímavé a stabilní výnosy, silné kapitálové zázemí, zdraví české ekonomiky a v neposlední řadě možnost založení fondů kvalifikovaných investorů legislativně upravených zákonem o kolektivním investování, používaných pro nemovitostní transakce.

Jaké má tedy možnosti drobný investor, který chce investovat řádově tisíce či desetitisíce korun do komerčních nemovitostí v České republice?

Pokud vyloučíme přímou cestu, tedy přímý nákup komerční nemovitosti, který je pro většinu drobných investorů nedostupný, existuje na českém trhu relativně nová možnost investice do komerčních nemovitostí nepřímo, a to prostřednictvím otevřených nemovitostních fondů.

Otevřené nemovitostní fondy nabízejí stejné výhody, jaké mají vlastníci nemovitostí – investoři realizují přímo výnosy z pronájmu. Investoři však nemusejí ztrácet čas se správou budovy nebo získáváním nájemníků. Rovněž nepotřebují miliony na pořízení nemovitosti, například do ČS nemovitostního fondu je možné investovat již od 100 Kč měsíčně. Jejich hlavním zdrojem příjmu jsou výnosy z pronájmu budov, do kterých investují prostřednictvím kapitálu získaného z prodeje podílových listů.

Mezi hlavní výhody investování do otevřených nemovitostních fondů patří jejich protiinflační charakter (hlavní zdroj příjmu, nájemné, je smluvně ošetřeno tzv. inflační doložkou) a nezávislost aktiva na kapitálových trzích (na rozdíl například od dluhopisů). Fondy jsou rovněž vzhledem k delšímu doporučovanému investičnímu horizontu (minimálně 5 let) vhodným nástrojem pro zajištění na penzi.

V současné době jsou na českém trhu 3 otevřené nemovitostní fondy, z nichž největším a nejdéle působícím na trhu je ČS nemovitostní fond spravovaný investiční společností REICO ČS (součást finanční skupiny Erste Group). Druhým největším fondem je Conseq Realitní (Conseq Funds IS) a nejmladším a nejmenším fondem na českém trhu je fond Bridge od investiční společnosti Finesko.