Poptávka po nemovitostech: Politická a ekonomická nestabilita Evropy (zatím) není problém, aktivita na trhu ale klesá

Studie společnosti Colliers nazvaná V rovnováze: EMEA 2017 odhaluje korelaci mezi zvyšujícím se počtem kancelářských pracovních pozic a výnosy z investic do kanceláří v posledním ekonomickém a investičním cyklu. V zájmu zachování příznivého trendu a pobídky investiční i nájemní poptávky po těchto aktivech by prioritou velkých evropských měst mělo být vytváření vysoce kvalitních a kvalifikovaných administrativních pozic.

I přes zásadní společenské změny zahrnující rozhodnutí Spojeného království opustit Evropskou unii, vzestup populistické politiky v Evropě a nový politický režim v USA v Evropě dochází k hospodářskému růstu a na globální úrovni se zvyšují investice do nemovitostí, zejména v důsledku snahy o maximalizaci výnosů a příjmů.

Ačkoli inflace a úrokové sazby rostou, přirozená úroveň krátkodobých úrokových sazeb je nadále stlačována v důsledku dlouhodobých demografických změn a pomalejšího hospodářského růstu. Trh vykazující menší výnosy se stává novým standardem. V kombinaci s nízkou úrovní spekulací a nižším prahem očekávané návratnosti investic u větších globálních hráčů se situace nejeví nijak tragicky. Změny, kterým trh čelí, nadále vytvářejí příležitosti k investování do nemovitostí.

Příležitosti v Evropě budou v jednotlivých odvětvích nadále existovat, investoři se ale musejí připravit na nízké výnosy. Ačkoli řada trhů zaznamenala v roce 2016 nárůst výnosů z investic, mnohé z nich patřily k méně vyspělým, okrajovým trhům, kde ochota investovat nemusí přetrvávat dlouho, pokud příležitosti vymizí. Mezi trhy, které v roce 2016 pokračovaly v růstu a mají předpoklad zůstat investičně atraktivními, najdeme Španělsko, Nizozemsko a Polsko, v menší míře Finsko, Českou republiku, Maďarsko a Rumunsko. Řadu z nich ale čekají specifické politické (a tím pádem i tržní) výzvy, s kterými se musejí vypořádat.

Kanceláře a maloobchod dominují investicím do nemovitostí, rezidenční aktiva jsou na vzestupu

Dynamika poptávky po nemovitostech se v různých městech mění na základě demografických vlivů, vývoje technologií i spotřebitelského chování. Kanceláře a maloobchod zůstávají s 60%, respektive 13% podílem na veškeré investiční činnosti v rámci 25 hlavních evropských trhů ke konci roku 2016 nejoblíbenějším, široce dostupným investičním aktivem. Přesto se opětovně ukazuje, že jejich popularita soustavně klesá ve prospěch jiných typů aktiv. Rezidenční investice na území velkých měst rostou rychleji než investice do ostatních oblastí. V současné době tvoří více než 10 % objemu městských investic.

Investice do městské logistiky se během současného cyklu neměnily, v budoucnosti jsou však změny předpokládány. Hnací síly strukturální poptávky stále zajišťují chuť v sektoru investovat. Aby se však investice do městské logistiky vyrovnaly ostatním investicím, co se vytváření výnosné a konkurenceschopné úrovně stávající užitné hodnoty týče, jsou vyžadovány tvůrčí přístupy a řešení. Ve městech se jako nejrealističtější jeví výstavba víceúčelových zařízení. Na okrajích velkých evropských měst se pak začínají objevovat nové víceúrovňové sklady.

Z pohledu hotelů se zdá, že aktivita byla omezena napříč celým regionem. Studie však detailnějším zaměřením na městskou investiční činnost poukazuje na rostoucí popularitu této oblasti. Na základě zvýšení poptávky po cestování za služebními i rekreačními účely stouply investice do hotelů od roku 2007 přibližně o 230 bazických bodů. Jejich objem se v roce 2016 dostal o třetinu nad průměr celého cyklu. Navzdory konkurenci ze strany Airbnb vykazovala evropská města opětovně vysokou obsazenost, tržby za disponibilní pokoj rostou kontinuálně od roku 2012.

Výnosy z kanceláří a maloobchodu dosáhly průměrné hodnoty, nenacházejí se však ještě na minimech z roku 2007. Rezidenční nemovitosti jsou nejméně výnosným typem aktiv, úroveň výnosu se stavu z roku 2007 již vyrovnala. Výnosy z oblasti obchodování s hotely aktuálně překonaly vlastní předchozí vrchol.

Ve středu zájmu: Pozemky určené pro další výstavbu

Současně s poklesem prodejů pozemků napříč Evropou se prodej pozemků k další výstavbě ve velkých evropských městech ke konci roku 2016 propadl z 8,13 % z veškeré aktivity v roce 2007 na pouhých 3,25 %. Investoři a developeři se budou k investiční a stavební činnosti stavět s obavami až do konce ekonomického a investičního cyklu. A historie ukazuje, že by si měli opatrný přístup osvojit.

Dostupnost produktů určených k prodeji zůstane v letošním roce pravděpodobně nízká. Investoři nyní zaujímají dlouhodobější vyčkávací pozice a vyvstává minimum faktorů podněcujících prodeje. Nedostatek potřebné výstavby sníží tempo investiční činnosti, jež by mohla v budoucnu omezit již tak nízké výnosy. Výstavba dalších investičních aktiv je proto zásadní. Pokud ale města budou chtít vyhovět potřebám a požadavkům zaměstnanců, obyvatel i návštěvníků, budou potřebovat správné typy a kombinace produktů.

Smíšený pohled na situaci v Evropě

V letech 2015 až 2016 byl poměr měst, v nichž investiční aktivita vzrostla, a těch, jež vykázala nižší obchodní aktivitu, zhruba 50 na 50. Objem tržní činnosti v regionu EMEA v roce 2016 meziročně poklesl přibližně o 27 %, přesto nebyl navzdory omezením jak v toku obchodů, tak v jejich objemech celkový pohled na situaci jednoznačný.

50 % trhů nicméně v roce 2016 zaznamenalo růst. Nizozemsko, Španělsko, Irsko, Finsko, Česká republika a Maďarsko zažily dokonce růstový skok. Mírnější expanze probíhala ve Švédsku, Polsku a Rumunsku. Další velké skoky byly zaznamenány na okrajových trzích v Pobaltí, Řecku, na Ukrajině a v Chorvatsku.

Omezení obchodní činnosti v roce 2016 vycházelo z poklesu aktivity v Británii, Francii a Německu, čili na hlavních trzích, které během uplynulých 10 let obstaraly 60 % veškerých investic. S omezeními v důsledku politických a ekonomických událostí se potýkaly i další velké trhy včetně Itálie, Ruska nebo Turecka. Jinde měly na pokles objemů klíčový vliv snižující se dostupnost produktů společně s vysokými cenami. Ke snížení aktivity došlo i v tradičně stabilních zemích, jako jsou Norsko, Dánsko a Švýcarsko.