KONTEXT: Realita realit v Česku aneb Proč bublina (možná) praskne a ceny porostou
Bublina, (č)i investiční příležitost? Ceny nemovitostí v Česku rychle rostou, metr čtvereční nového bydlení v Praze například jen loni zdražil o pětinu. Část expertů mluví o bublině a brzkém prasknutí, část o udržitelném, i když napříště možná pomalejším růstu. Obojí se nakonec může vyplnit, tvrdí v rámci auditu stávající situace hlavní ekonomka České bankovní asociace Eva Zamrazilová.
Český realitní trh začíná (místy) bublat: Otevřené penězovody vs. zacyklená byrokracie
Dosavadní vývoj na domácím realitním trhu je strukturální. Růst cen některých nemovitostí se tak zřejmě nezastaví; to se týká například bytů v centrech velkých měst. Ovšem některé byty, o které je dnes velký zájem, mohou časem výrazněji zlevnit. Hlavním problémem je nesoulad poptávky a nabídky, v jehož důsledku již v některých segmentech lze hovořit o nemovitostní bublině.
Nesoulad poptávky s nabídkou pohání významně vysoká poptávka po vlastnickém bydlení. Pod tou je podepsána měnová politika – od roku 2012 jsou sazby na nule, poslední dva roky již nenabízejí občanům žádné úroky ani spořicí účty a tak dále. Lidé se tak ve snaze ochránit své úspory před znehodnocením uchylují k nákupům nemovitostí. A v tu chvíli do hry opět vstupuje měnová politika – úroky z hypoték jsou relativně nízké, což zlepšuje dostupnost vlastního bydlení. Poptávkou po vlastnickém bydlení navíc bezesporu přiživuje i řada psychologických faktorů.
Co se nabídkové strany týče, developeři by určitě na poptávku po bydlení velice rádi reagovali. A reagovali by rychle. Máme ale jedno z nejdelších povolovacích stavebních řízení v rámci vyspělých zemí; celkově jsme ze zhruba 190 zemí na 120. místě, například v těsném sousedství Iráku. V rámci Evropy u nás trvá nejdéle, než mohou developeři postavit nějaký větší projekt (podle jejich údajů jde o tři až pět let).
Bublina (již) tlačí na střední třídu: Zůstanou učitelé a spol. v klatbě nájemného bydlení?
Ceny bydlení začínají dělat problémy střední třídě, což není dobré, protože právě střední třída by měla být páteří ekonomiky. Zprávy, že jsou dnes některé profese vyloučeny z toho, aby si pořídily vlastní bydlení (například učitelé nebo lékaři), je tedy potřeba brát vážně. I proto, že zmíněné profese nikdy nebudou ohroženy cyklickou nezaměstnaností, a banky se tak nemusejí bát, že by lidé pohybující se v těchto oborech nějak masivně začali nesplácet hypotéky kvůli tomu, že přijdou o práci.
Zmíněné profese (a mnohé další, o které se střední třída tradičně opírá) budou kvůli chystanému zpřísňování regulace vyloučeny z realitního trhu, respektive jejich přístup k vlastnickému bydlení bude složitější. To je velký problém pro ně i celé hospodářství. Již proto, že poté, co člověk splatí hypotéku, zůstane mu nemovitost, kterou může například odkázat, zatímco nájem, který člověk platí majiteli, jsou de facto utopené peníze. Být celoživotně odkázán na nájemní bydlení je celkem problém.
Proč (ne)hrozí prasknutí bubliny: Příští stanice přestavěno. A bytů (ne)bude dost
Nemyslím si, že by nás v nejbližších dvou, třech letech čekal nějaký výraznější obrat. Možná přijde určité zpomalení růstu cen. V datech za první čtvrtletí je ostatně již patrný pozitivní signál v podobě nárůstu počtu stavebních povolení pro nové byty, roste i počet zahájených staveb. Je tedy možné, že se zmíněná poptávkově-nabídková situace otočí, najednou bude "přestavěno" a ceny především malometrážních bytů začnou klesat. To by na jedné straně byla dobrá zpráva pro nové zájemce, na straně druhé developeři, kteří si na stavbu často berou úvěr, by mohli mít problém.
To, že by Česko zažilo realitní nebo hypoteční krizi podobnou kupříkladu té ve Spojených státech, je nepravděpodobné. Nejsme Američané, a (i proto) nehrozí, že by české domácnosti začaly masivně nesplácet své závazky. Zaprvé, průměrná hodnota hypotéky, kterou si lidé brali, byla zhruba 1,5-2 miliony korun. Banky jsou přitom obezřetné, to zadruhé, dobře řídí rizika, a drtivá většina hypoték tak byla poskytována do zhruba 80 % hodnoty nemovitosti. A zatřetí, Češi jsou velice konzervativní, takže většina bude splácet svoji střechu nad hlavou za každou cenu.
V bilancích českých bank se proto nebudou hromadit ztráty z prodeje nemovitostí, které často ani neuhradí celkový dluh. Náš bankovní sektor má vůbec nejmenší podíl nesplácených úvěrů, u hypoték to platí ještě ve větší míře. Klíčovou otázkou související s dalším vývojem na českém nemovitostním trhu je tedy to, kolik se postaví nových bytů a zda jich nebude příliš mnoho. Podle mě ale bude v každém případě poptávka vysoká, zájemci by napříště mohli přicházet i ze zahraničí.
Situaci na domácím nemovitostním trhu a související investiční příležitosti podrobně zanalyzují 6. června hosté Investičního fóra. Poslední lístky na akci jsou k dispozici ZDE. Investiční web, mediální partner, nabídne to nejdůležitější v živém přenosu na Twitteru.
Aktuality
