Hrozí v Česku nemovitostní bublina?

Společným jmenovatelem všech kapitol letošního Trend Reportu, který vydává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, je prosperita. Ekonomice se daří, realitní trh zažívá dlouhodobou konjunkturu. Prognóza České národní banky počítá s tím, že růst české ekonomiky se sice oproti loňskému roku zmírní, v letošním i příštím roce ale přesáhne 3 %. Navzdory příznivým ekonomickým podmínkám ale upozorňují odborníci na nedostatek dostupného bydlení, především v Praze. Hrozí tedy v Česku realitní bublina?

Odborníci podobná tvrzení odmítají. "O realitní bublině lze mluvit v případě, že ceny překročí rovnovážnou úroveň. Když pak bublina praskne, ceny klesnou. V Česku ale sledujeme přirozený vývoj, kdy se přibližujeme vyspělejším zemím i v jiných oblastech, nemovitosti tedy nejsou výjimkou," říká Zdeněk Tůma, bývalý guvernér ČNB. "Na jedné straně se staví málo nových bytů, na straně druhé lidem rostou platy a mají větší jistotu, že za rok nepřijdou o zaměstnání."

Experti i tak o cenové bublině začínají mluvit. Varují, že vlastní bydlení, stejně jako bydlení v pronájmu, se stává nedostupným pro nižší příjmové vrstvy obyvatelstva, především pro mladé lidi. Zlom nastal také v oblasti rezidenční výstavby. Za rok 2017 se v hlavním městě po dlouhé době prodalo méně bytů než v předešlém roce a poprvé méně než v regionech. Hlavním důvodem bylo pomalé povolování nových projektů ze strany úřadů a z toho pramenící nárůst průměrné ceny bytů.

"Rok 2018 se ponese v podobném duchu jako rok loňský. V oblasti rezidenčních nemovitostí lze ještě očekávat další mírný růst cen, který je způsoben především nedostatkem nových bytů. Sice existuje nabídka takzvaně secondhandových nemovitostí, povětšinou starších bytů v původní výstavbě, ty však často vyžadují nemalé investice do rekonstrukce. Cenově dostupných bytů je dlouhodobě málo a nabídka se dále zužuje, což je dáno obecně dobrou kondicí ekonomiky, konkrétně růstem mezd i zájmem Čechů o vlastní bydlení," upozorňuje Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Historicky nejlépe obsazené kanceláře

Příznivá ekonomická situace se podepisuje také na rekordně nízké neobsazenosti kanceláří. V průběhu roku 2017 klesla neobsazenost kancelářských prostor v metropoli z 10,55 % na 7,47 %, což je historicky nejméně. Největším tahounem poptávky po kancelářských prostorech byly IT společnosti a sektor poradenských služeb.

V roce 2017 se celkový hrubý objem uzavřených transakcí v Praze vyšplhal na rekordních 540 800 m². To představuje meziroční nárůst o 30,5 %. Silnou expanzi zažívají také sdílené prostory – v Praze je nyní více než 40 coworkingových center s celkovou plochou okolo 28 000 m² a další projekty jsou v přípravě.

"S mírným růstem cen je zřejmě zapotřebí počítat i v segmentu kancelářských nemovitostí. V závislosti na zvyšující se obsazenosti kancelářských ploch s největší pravděpodobností může mírně vzrůst i nájemné. S tím souvisí i předpokládaný pokles pobídek, které poskytují pronajímatelé zájemcům o pronájem kancelářských prostor," komentuje Klapalová.

Mezi klíčové faktory při výběru kancelářské budovy jednoznačně patří lokalita a dopravní dostupnost. Druhý zmiňovaný faktor je důležitým parametrem především pro zaměstnance. Jako standard je již brána vysoká kvalita budov, stejně jako moderní design a takzvaný fit-out užívaných prostor. Trendem posledních let je přizpůsobování se potřebám zaměstnanců, kteří v těchto budovách pracují, ať už se jedná o vytváření společných míst pro potkávání a coworking, tak pro odpočinek či sport.

Lokální investoři na vzestupu

Český trh s nemovitostmi přitahuje nejen zahraniční, ale i lokální investory. Celkový objem investic v Česku dosáhl v roce 2017 zhruba 3,56 miliardy eur, což představuje 3% pokles ve srovnání s rokem 2016. Privátní investoři jsou stále důležitější součástí nejen českého, ale i celosvětového trhu s nemovitostmi.

V České republice se v roce 2017 privátní investoři podíleli na 20 transakcích, jejichž celková výše dosáhla 53,5 milionu eur. To představuje menší podíl na trhu než výše zmíněný celosvětový průměr, nicméně význam privátních investorů nadále roste. Zaměřují se na stále větší transakce a konkurují institucionálním investorům do nemovitostí, které jsou pro instituce spíše na spodní hranici z pohledu velikosti transakce.

"Z hlediska vývoje výnosů je aktuální situace nejistá. Výnosy jsou v současné době nízké, ovšem o kvalitní nemovitosti je živý zájem a není dost produktů, které by plně pokryly poptávku. Nelze tedy vyloučit, že výnosy mohou ještě mírně poklesnout," říká Pavel Kliment, partner KPMG ČR odpovědný za sektor nemovitostí.

Příliš zdlouhavé schvalovací procesy

S ohledem na velice dlouhé schvalovací procesy nejsou developeři schopni pružně a adekvátně reagovat na aktuální trendy a s nimi spojenou poptávku. Pozitivní je, že zástupci hlavního města Prahy projevují aktivní zájem o situaci v oblasti rozvoje města a chápou nutnost spolupráce soukromého a veřejného sektoru.

"Všechny zainteresované strany si dobře uvědomují, že složitou situaci v Praze je potřeba řešit. Město může vznik nových bytů významně podpořit nastavením vhodných podmínek, tedy především urychlením povolovacích řízení. To se týká především velkých rozvojových území," doplňuje Kliment.

"Finanční zdroje jsou dlouhodobě velice levné a dostupné, což podněcuje zájem o investice do nemovitostí. Zároveň konkrétně v Praze chybí dostatek vhodných investičních příležitostí. Hlavní město je přitom pro investory z mnoha různých důvodů atraktivní – nájemné je dlouhodobě stabilní a kupní síla je vyšší než v ostatních částech republiky,"zmiňuje Klapalová.

Vedle pomalého povolování staveb zmiňují respondenti jako druhý negativní faktor chybějící Metropolitní územní plán. Celkově nejasná a nepružná legislativní situace, týkající se přípravy a realizace stavby, je největším problémem českého nemovitostního trhu. Z úst odborníků zaznívá jasná výtka, že nepružnost znemožňuje reagovat na dlouhodobé změny.

Lokalita a kvalita rozhodují

Odborníci očekávají plynulý růst nájemného, a to ve všech segmentech nemovitostního trhu. Nejpatrnější bude zřejmě u bydlení v návaznosti na vývoj příjmů domácností, pracovního trhu a demografické situace. K zvýšení nájmů může přispět i návrh vlády v demisi z konce února zvýšit daně fyzickým osobám s příjmy z pronájmu bytů až o 60 %. Takových pronajímatelů je na bytovém trhu většina. Případná kompenzace snížením plateb sociálního a zdravotního pojištění není vyjasněná a bude případně účinná jen u části z nich. To spolu s nemožností odečíst DPH na vstupu pronajímatele zatěžuje a tlačí nájmy výše.

Experti se zároveň shodují, že rozhodujícími faktory budou nadále především lokalita a kvalita nemovitosti. Mírný růst v oblasti investičního trhu s komerčními nemovitostmi bude i do budoucna poháněn především stabilní situací na finančním trhu. Odborníci se nicméně se shodují, že kvalitní nemovitosti jsou rozebrány a stejně jako v případě rezidenčních nemovitostí poptávka převyšuje nabídku.

Zdroj: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí