Tomáš Jandík (REICO): Dlouhodobé nemovitostní strategie koronavirus příliš nezasáhne, největší starosti budou mít hotely

Za posledních pět let došlo k velkému boomu nemovitostních fondů. V jaké situaci jsou nyní, a co se případně zásadně (z)mění pro investory do těchto fondů?

K historickému boomu nemovitostních fondů docházelo díky přetlaku peněz v systému a dlouhodobě nízkým úrokovým sazbám. Očekávám, že investoři budou nějakou dobu váhat s novými investicemi, než se situace uklidní. Stejně tak budou váhat banky, které pomáhají akvizice financovat. To povede k nižší investiční aktivitě nemovitostních fondů a k jejich většímu zaměření na správu stávajících portfolií a práci s nájemci.

Tvorba pozitivního výnosu bude o to více záviset na příjmech z nájemného. Ty mají z logiky věci lépe zajištěny konzervativně laděné nemovitostní fondy. U rizikovějších strategií s vyšším očekávaným výnosem by měli být nyní investoři velice obezřetní a nespekulovat na růst cen nemovitostí. U konzervativnějších a dlouhodobějších strategií se toho mnoho nezmění, důležitá bude dlouhodobá práce s budovami a nájemci a postupná příprava na další akvizice v rané fázi nového ekonomického cyklu.

Jaký význam mají nemovitosti v portfoliu typického investora?

Pokud se nebavíme o vlastním bydlení, tak mnoho investorů aktivně pronajímá byty za účelem vykrytí nějaké reálné potřeby. Jako likvidní doplněk investičního portfolia je nicméně mnohem vhodnější podíl v nemovitostním fondu. Akcie nemovitostních společností jsou bohužel korelované se zbytkem trhu, nemovitostní fond mnohem věrněji zohledňuje dlouhodobou čistou hodnotu nemovitostních aktiv bez prémie či diskontu za momentální sentiment na kapitálových trzích. Proto je vhodným diverzifikačním doplňkem a vhodným nástrojem například pro pravidelné investování.

Akciové i dluhopisové trhy během několika týdnů zaznamenaly strmé propady. Jaký lze očekávat vývoj na trhu komerčních nemovitostí?

Bezprostřední dopady stávající krize, které cítíme již nyní, jsou zpomalení investičního trhu, tedy výrazné snížení očekávaných investičních objemů (nikoli cen, alespoň zatím), a zhoršená platební morálka, a to v maloobchodu i v sektoru služeb (hotely, restaurace).

Nicméně v dlouhém období vidím dva pozitivní faktory. Západoevropské firmy začnou šetřit, a tím zvyšovat poptávku po levnějších pracovních trzích na periferii. Tím by měla růst poptávka po komerčních prostorách například ve Varšavě i v Praze. A dále pak investiční trh dříve nebo později pocítí váhu peněz, které centrální banky po celém světě v masivním měřítku pouštějí do oběhu, takže se podle mě po krátké pauze můžeme připravit na ještě agresivnější růst cen nemovitostí, než jaký jsme zažívali dosud.

Pokud zpomaluje investiční trh, proč to nevede ke snížení cen komerčních nemovitostí?

Ceny nemovitostí neklesají ani nerostou ze dne na den jako například ceny akcií. Hlavním důvodem pomalého vývoje cen je jejich velice nízká likvidita. Zatímco akcie prodáte za pár sekund, prodat komerční nemovitost trvá 6-12 měsíců. A cena nemovitosti se tvoří převážně na začátku transakčního procesu. To znamená, že pokud by měly ceny za půl roku nebo za rok výrazně klesnout, museli by prodávající být ochotní již nyní jít s cenou výrazně dolů. A právě ochota jít s cenou dolů bude u majitelů budov (převážně těch prémiových) malá. Čím déle ale bude krize trvat, tím více se budou kumulovat sekundární problémy v ekonomice, a tím větší je pravděpodobnost poklesu cen i v sektoru komerčních nemovitostí.

Zmínil jste zhoršenou platební morálku u maloobchodu a hotelů. Čekáte pokles cen? Případně jaké typy nemovitostí krizi pocítí nejvíce?

Já se domnívám, že krizi nejvíce pocítí hotely zaměřené na zahraniční klientelu, protože i po opadnutí stávajících karanténních omezení lidé nebudou chtít tolik cestovat a pohybovat se na letištích a velkých akcích a podobně.

Maloobchodní prostory (kromě potravin a drogistického zboží) jsou druhé na ráně. Je tu jednak velké riziko krátkodobého výpadku příjmů, a jednak probíhající částečný odliv prodejů na internet. Je ale potřeba si uvědomit, že efekt internetu již ceny nákupních středisek z velké části zohledňovaly již před příchodem krize, takže i přes střednědobý pokles cen lze očekávat jejich růst společně s obnovenou spotřebitelskou poptávkou. Důležitý bude i efekt odložené poptávky, takže věřím, že obchodníci budou mít i přes případnou recesi solidní vánoční prodeje.

Obecně lze čekat, že případný pokles cen se projeví nejdříve u druhořadých nemovitostí v horších lokalitách, které jsou pronajaté menším a méně kredibilním nájemcům. U prémiových nemovitostí v centrálních lokalitách by měl být dopad případné krize mnohem menší, pokud nějaký, a to právě proto, že majitelé se těchto nemovitostí při nižších cenách vůbec nemusejí chtít zbavit.