Extrémní scénář, ve kterém by začaly zlevňovat nemovitosti v Česku
Ceny nemovitostí u nás na začátku roku nehledě na růst úrokových sazeb dále rychle stoupaly. Meziroční dynamika cen starších bytů v Praze i mimo ni zrychlila na 30 %. Zdá se tedy, že propad hypotéčního trhu zatím neměl na ceny výraznější negativní vliv a dostupnost bydlení (příjmová) zůstává v Česku jedna z úplně nejhorších v Evropě, když podle posledních dat OECD je poměr cen českých nemovitostí k příjmům domácností bezmála 4 směrodatné odchylky nad dlouhodobým průměrem (v EU je to v průměru lehce přes 2,5).
To ukazuje na vysokou nadhodnocenost českých nemovitostí, což potvrzují i nedávno zveřejněné závěry ČNB ze zprávy o finanční stabilitě. Podle odhadů banky jsou byty pro domácnosti s mediánovým příjmem nadhodnoceny zhruba o 40 %. Situace se podle ČNB v posledních kvartálech ještě výrazně zhoršila, když za poslední půlrok vzrostla míra nadhodnocenosti zhruba o 15 procentních bodů.
I tak se centrální banka rozhodla makroobezřetnostní parametry pro realitní trh dále neutahovat. DTI (dluh k příjmu) zůstává na úrovni 8,5 % a LTV (úvěr k hodnotě nemovitosti) na 80 %. Částečně pravděpodobně proto, že ČNB vidí v posledních měsících v důsledku vyšších úrokových sazeb zjevné ochlazení zájmu o hypotéční úvěry a současně je patrná i větší obezřetnost finančního sektoru.
Aktuálně předpokládáme, že nejbližší kvartály budou ve znamení výraznějšího snížení dynamiky cen na realitním trhu. Prohlubující se propad reálné mzdy a pokračující růst úrokových sazeb ještě výrazněji sníží poptávku, a časem by tak měl začít realitní trh stagnovat.
Viditelný pokles cen nemovitostí v tuto chvíli nepředpokládáme. Musel by pravděpodobně být nastartován o poznání výraznějšími problémy české ekonomiky, než jaké nyní vyhlížíme. Takovým problémem by bezesporu byl nepříznivý scénář ČNB, který počítá s prudkým propadem HDP a nárůstem nezaměstnanosti během nadcházejících dvou let z okolí 2 % k 12 %. Za takových podmínek by měly ceny nemovitostí začít padat a míra selhání u hypotéčních úvěrů by podle centrální banky vyskočila ze současných necelých 2 % do blízkosti 5 %.
Tento scénář je na první pohled velice tvrdý i na jinak přísná měřítka ČNB. Dobrou zprávou tedy je, že bankovní sektor jako celek by i v tomto scénáři obstál a plnil by kapitálová (i páková) kritéria (i když by zásah do kapitálového vybavení bank byl citelný a některé instituce na trhu by musely shánět kapitálové injekce).
