Hofman & Šimáčková (Urbanity): V Česku vzniká nová generace průmyslových areálů

Připravujete a stavíte tři průmyslové kampusy – v Tachově, Bruntále a Žirovnici –, k nimž se snažíte přistupovat inovativním způsobem. Jak by měla průmyslová výstavba budoucnosti podle vás vypadat?

Roland Hofman (RH): Soustředíme se na potřeby a kvalitu pracovní části dne zaměstnanců. Vytváříme atraktivní místo pro práci. Nejde jen o vlastní prostor pro výrobu a zázemí pracovníků, ale také o navazující služby, aby zaměstnanec mohl v kampusu kvalitně strávit například hodinu před a hodinu po práci. Třeba aby měl možnost doprovodit dítě do školky, která je přímo v kampusu, zacvičit si v místním fitness centru, nakoupit si v minimarketu, zajít si s kolegy po práci do kavárny.

Tento přístup je už poměrně běžný u administrativních komplexů. Bude to nový trend i u průmyslových areálů?

RH: V průmyslu je to v tuto chvíli unikátní přístup. Chceme ukázat, že i v tomto segmentu ho lze úspěšně aplikovat. Lidé přece pracují nejen v kancelářích, takže i průmyslové budovy si zaslouží kvalitu prostředí včetně navazujících služeb. V posledních dekádách vznikaly na zelených loukách v drtivé většině šedé krabice, což osobně považuji za dobu temna průmyslové architektury. K našim kampusům proto přistupujeme nadstandardně právě i z pohledu architektury, ať už urbanisticky, designovým návrhem fasád a mobiliáře, nebo i krajinářsky. Na návrhy unikátních řešení projektů si vybíráme české architekty, kterým dáváme relativně volnou ruku. Kampus v Tachově připravovalo studio Komplits z Olomouce. Ten v Bruntále navrhlo studio JA Architekti.

Markéta Šimáčková (MŠ): Chceme, aby nás obyvatelé regionů, do nichž přicházíme, vnímali jako dlouhodobé a zodpovědné partnery, protože budou vědět, že přineseme nové služby a estetická řešení, která zapadají do daného města.

Vymysleli jste si tento koncept sami, nebo ho požadují firmy, které hledají nové prostory pro svou výrobu?

RH: Vytváříme nový produkt. Nedostatek kvalifikované pracovní síly je jedním z velkých témat, která musí průmyslové firmy řešit. Když vytvoříme atraktivní kampusy, pomůžeme nájemcům, aby byli v dané lokalitě preferovanými zaměstnavateli. Takže sekundárně řešíme i jejich personální otázky. Když firma přichází do regionu nově, nemusí zaměstnance složitě shánět a přesvědčovat. Prostřednictvím nás jim nabízí pracovní místo v prostředí, které jinde nenajdou.

Co ve vašich objektech najdou oproti jiným průmyslovým areálům?

RH: Celkové provedení kampusu je ve vyšším standardu. Přímo na místě je dostupná široká paleta podpůrných služeb, které zvyšují komfort uživatelů či návštěvníků kampusu. Dalším důležitým aspektem je, že naše areály jsou součástí města. Zaměstnanci mohou do práce dojít pěšky. V Tachově je to na náměstí řádově kilometr. V Bruntále jsme 300 metrů od vlakového a autobusového nádraží.

MŠ: Není běžné, že v průmyslových budovách se v interiérech dbá na architektonickou stránku. To se také snažíme změnit. Kvalitní prostředí totiž pozitivně působí i na zaměstnance. Máme pro interiér připravené čtyři vzorové vizuály, které zpracovali architekt a designér. V každém jsou sladěné barevnosti a materiály. Nestavíme jen klasické bílé sádrokartonové vestavky.

Jsou nájemci za nadstandardní provedení ochotni platit vyšší nájemné?

MŠ: Firmy v našich kampusech platí tržní nájemné za budovu, kterou mají přizpůsobenou na míru. Další prvky v kampusu, které přispívají k celkovému komfortu, včetně větší intenzity zeleně, už do nájemného nepromítáme. Totéž platí o přidružených službách. Také provozovatelé těchto služeb vědí, že v kampusu a jeho okolí je dostatečná koncentrace lidí, kteří služby využijí.

Přesto musí být váš koncept výstavby nákladnější než u standardních projektů.

RH: Určitě je náročnější na čas, protože děláme věci na míru a s propracovanými detaily. Finančně je náš přístup dražší, ale protože nejsme klasickým developerem, který potřebuje rychle postavit a prodat, můžeme si to dovolit. Jsme investor, který má ve všech lokalitách trvalou vizi. Nemáme žádný časový limit, dokdy bychom museli z investice vystoupit a kampusy prodat. Tento přístup nám dává více svobody do projektů investovat mnohem více energie a úsilí. Jsme schopni se tak mnohem více zaměřit na dlouhodobou udržitelnost projektů.

Stále ale musíte hlídat návratnost investovaných peněz.

RH: Samozřejmě, máme však nastavené parametry a časový horizont návratnosti jinak než standardní projekty. A vychází nám to. Vyšší počáteční investice se vracejí i jinak než čistě finančně. Víme, že prostory dokážeme obsadit snáze, rychleji a s delší dobou nájmu, protože jsou zajímavější a kvalitnější.

MŠ: Našim nájemcům se od nás těžko odchází. Těžko by zaměstnancům vysvětlovali, že z tak ojedinělého místa se budou stěhovat jinam.

Služby v kampusu budou dostupné i pro širší veřejnost než jen pro zaměstnance firem, které u vás budou v nájmu?

MŠ: Služby jsou přístupné široké komunitě, což plně zapadá do naší vize. V tachovském kampusu se většina služeb odehrává v multifunkční budově, která je hned při vjezdu do kampusu.

RH: Nejsme v poli na kraji města, kam by za námi měli lidé dojíždět. Jsme integrální součástí města, takže dojít si na oběd do restaurace v kampusu nebo zacvičit si do fitka je stejné, jako kdybyste šli ve městě kamkoli jinam.

Dětské skupiny nebo mateřské školy plánujete ve spolupráci s městem?

MŠ: S nalezením soukromého provozovatele pro dětskou skupinu, kterou jsme otevřeli v Tachově pro veřejnost loni na podzim, nám pomáhalo vedení města. O otevření plánované mateřské školy jednáme opět s městem, které je zároveň jedním ze zájemců o její provozování.

V Tachově chcete u kampusu postavit i rezidenční část. Je to součást konceptu, nebo jen využíváte příležitost, kterou daná lokalita nabízí k dalšímu developmentu?

RH: Je to součást komplexnosti našich kampusů. Vytvoříme tak desítky startovacích bytů a mateřskou školu. Třeba pro zaměstnavatele to bude příležitost, jak svým pracovníkům zajistit dostupné bydlení v blízkosti zaměstnání, třeba jako součást zaměstnaneckých benefitů. Pro město a komunitu tím posilujeme nedostatečnou sociální infrastrukturu.

Budou to nájemní byty, které vy budete vlastnit a pronajímat?

MŠ: Přesně tak. Tachov se, ostatně jako celá republika, dlouhodobě potýká s nedostatkem nájemních bytů. Nestaví se tam startovací byty velikosti 1+kk a 2+kk. Naše nájemní byty budou přístupné široké veřejnosti, nebudou určené výhradně pro potřeby firem a jejich pracovníků v kampusu.

Jak jste si tři lokality, které vlastníte, vybrali?

RH: Bruntál a Tachov jsou regionální centra s výrobní tradicí. Do těchto lokalit jsme vstoupili akvizicí výrobní firmy Alfa Plastik, která byla před úpadkem a oba dosti zanedbané areály ji zatěžovaly. Nemovitosti se vyčlenily, aby se výrobní podnik mohl soustředit na restrukturalizaci a rozvoj své hlavní činnosti. Pak jsme se pustili do revitalizace a rozvoje obou kampusů. Zachránili jsme tím nejen výrobní firmu, ale vlastně i obě průmyslové lokality.

Revitalizovali jste stávající budovy, nebo vše postavili nově?

RH: Revitalizace byly komplexní, od infrastruktury až po stavební objekty. Původní budovy jsme zachovali, rekonstruovali jsme střechy, fasády, konstrukční prvky, rozvody i interiéry. Navíc jsme to zvládli za plného provozu nájemců. Bylo poměrně náročné vše zkoordinovat, aby se precizní výroba klientů nemusela přerušovat. V Tachově už nyní podle exteriéru nepoznáte, která budova byla postavená v 70. letech a která je nová.

Splňují původní budovy po rekonstrukci parametry energetické účinnosti, které nájemci požadují?

RH: U stávajících budov jsme snížili energetickou náročnost o více než 80 %. Což je u výrobní firmy, kde energie a média tvoří významnou nákladovou položku, podstatná úspora. Je to i jeden z důvodů, proč firmy, které v původních objektech fungovaly, v nich setrvaly. I původní padesát let staré budovy jsou v energetické třídě A, tedy mimořádně úsporné. Přitom u výrobních objektů je dosažení takové klasifikace daleko náročnější než u jednoduché logistické haly.

Museli jste budovy přizpůsobit speciálně pro nájemce kvůli používaným technologiím, nebo by do nich mohla přijít jakákoli firma?

MŠ: U průmyslových budov je potřeba dodržet standardy na trhu, jako je minimální výška nebo rozpon sloupů. Ale pak jsou prvky, které klientům přizpůsobujeme na míru. Dodáváme jim i řešení vnitřních rozvodů k výrobním technologiím, což už je atypické pro každého klienta. Tyto náklady jsou dosti finančně náročné. My jsme schopni tyto jednorázové náklady klientům rozložit na celou dobu nájmu.

RH: Výroba je vždy sofistikovanější než logistika. Musíte zajistit stabilní výrobní prostředí pro pestrou škálu výrobních technologií. Některá vydává teplo, některá ho spotřebovává. Potřebujete zátěžové podlahy, jeřábové dráhy, větší podíl denního světla, větší zázemí pro zaměstnance. Energetický management je složitější než u logistické haly.

Stavíte jen na zakázku, nebo zkoušíte i spekulativní výstavbu?

MŠ: Stavíme jen na zakázku pro konkrétní klienty, protože se specializujeme na výrobní, průmyslové firmy. Chceme, aby pro ně byla hala připravená na míru.

Na jak dlouho uzavíráte s firmami nájemní smlouvy?

MŠ: Nájemní smlouvy máme nejméně desetileté. Jde o výrobní firmy, a tak chtějí mít stabilní podmínky a prostředí, případné stěhování by pro ně bylo velice nákladné. My samozřejmě také chceme, aby u nás zůstaly co nejdéle. O to více dbáme na to, aby jim prostor maximálně vyhovoval.

Hledáte nové lokality?

RH: Po možných akvizicích se aktivně poohlížíme. Vytvořili jsme produkt, po kterém je poptávka i ve větších městech, jako jsou Praha, Brno nebo Ostrava. I tam hledáme brownfieldy, protože ty už jsou součástí měst a dávají nám největší smysl.

Sektoru průmyslových nemovitostí se v Česku daří. Neobsazenost je prakticky nulová. Jak vidíte jeho budoucnost?

MŠ: Nabídka se zatím stále snaží dohnat poptávku. Ale vidíme, že si výrobní firmy začínají vybírat, mají požadavky na udržitelnost, nízkou energetickou náročnost a energetickou soběstačnost. To je velké téma v posledních dvou letech.

RH: Trend udržitelnosti a ESG přináší nové nároky na budovy a celé areály. Výrobní firmy nemají kapacity a většinou ani know-how, jak své budovy rozvíjet, rekonstruovat a aplikovat v nich moderní komplexní energetická řešení. Potřebují se koncentrovat na svou vlastní činnost. To je příležitost pro nás.

Budujete vlastní zdroje tepla nebo pitné vody?

RH: Instalujeme tepelná čerpadla s využitím geotermální energie. U vody bychom měli být schopni dosáhnout 100% soběstačnosti díky vlastním hlubinným vrtům na pitnou vodu. Dešťovou vodu jímáme a znovu využíváme, máme opatření, aby se jí také co nejvíce vsáklo přímo v areálu a neodtékala kanalizací do čističky odpadních vod. Řešíme i využití šedé vody. Pokrýváme tak celé spektrum.

MŠ: Máme vlastní divizi Urbanity Energy, která se energetické infrastruktuře a energetickému managementu v našich kampusech věnuje. Nájemcům umíme dodat energie z lokálních obnovitelných zdrojů, takže jim pomáháme plnit závazky v oblasti udržitelnosti. Z tohoto pohledu vnímáme energetiku jako strategicky důležitou součást svého byznysu.

CELÝ ROZHOVOR SI PŘEČTĚTE NA WEBU ESTATE.CZ.