Co čeká český trh komerčních realit v roce 2024?

"Předpokládáme, že v roce 2024 dojde k posunu v celkové percepci trhu. Mnozí investoři a fondy začnou vnímat spíše příležitosti než překážky. Změna nálady bude patrná zejména v druhé polovině roku, která řadě aktérů na realitním trhu přinese příležitosti k růstu i zvýšení ziskovosti. Současně bude sílit důraz na udržitelnost. Pro majitele komerčních nemovitostí je stále zásadnější porozumět potenciálnímu dopadu ESG faktorů, jako jsou energetická efektivita, uhlíková stopa, společenský vliv či etické obchodní postupy, na hodnotu jejich aktiv. Proaktivním řešením těchto otázek mohou zvýšit dlouhodobou hodnotu a atraktivitu svých nemovitostí," říká Clare Sheils, generální ředitelka společnosti CBRE pro Českou republiku.

Udržitelnost: Od odborné diskuze k reálným činům

Rostoucí zájem o certifikace budov systémem BREEAM, LEED nebo WELL není jen dočasnou záležitostí, ale neustále se rozšiřujícím trendem v rámci odpovědného investování. Společnosti si postupně uvědomují hmatatelné výhody, které jim tyto certifikace přinášejí, pokud jde o efektivitu nákladů a dopad na životní prostředí. V důsledku toho poptávka po těchto službách roste.

Další významnou oblastí je cesta firem k uhlíkové neutralitě, s čímž souvisí rostoucí poptávka po dekarbonizačních plánech a studiích. Společnosti stále častěji vyčleňují náklady na investice (CAPEX) tak, aby dosáhly nulové čisté spotřeby energie. Tento rostoucí trend představuje hlubší závazek k environmentální udržitelnosti, což má přímý dopad na tržní strategie firem. S postupujícím vývojem se tyto studie stanou standardní součástí investičního plánování a budou mít klíčový vliv na formování nového podnikatelského prostředí.

"Význam robustnějších ESG strategií získá na významu. Ať už půjde o rostoucí zájem o zelené certifikace, dekarbonizaci či potřebu komplexního emisního a nefinančního reportingu v souladu s taxonomií EU. To vše bude ovlivněno vyvíjejícím se legislativním prostředím, zejména směrnicí CSRD o podávání zpráv o udržitelnosti podniků a rostoucím závazkem k dosažení nulových čistých emisí uhlíku na straně pronajímatelů i nájemců. S tím, jak se v příštích letech bude rozšiřovat působnost CSRD, bude vyvíjen stále větší tlak na firmy k prosazování udržitelných postupů. A úvahy o ESG se díky tomu ještě více zakoření do byznysu," vysvětluje Martin Vejražka, vedoucí oddělení udržitelnosti v CBRE.

Nálada investorů se zlepšuje

CBRE očekává, že celkový objem investic do komerčních nemovitostí v České republice dosáhne v roce 2024 přibližně 1,5 miliardy eur, což by znamenalo 15% meziroční nárůst.

Pokles investiční aktivity odstartoval v roce 2021, kdy se objem investic snížil těsně pod 2 miliardy eur. Od té doby pokračoval pokles tempem 15-20 % za rok. Rozjednané transakce byly přeceňovány nebo pozastavovány. Tento pokles byl vyvolán především nejistotou ohledně dalšího ekonomického vývoje a také rychlým nárůstem nákladů na financování (swapové sazby Euribor zaznamenaly nárůst o více než 300 bazických bodů). Dražší financování následně vedlo k dekompresi kapitalizační míry, a to napříč evropskými trhy i realitními sektory. Výnosy (prime yields) u tuzemských prémiových nemovitostí od té doby eskalovaly napříč segmenty o 50-100 bazických bodů. Výnosy u retailových nemovitostí přitom byly ovlivněny nejméně, protože zaznamenaly korekci již během pandemie covidu-19.

Aktuální okolnosti, kdy se objevují první náznaky zvládnutí inflace a potenciálního snížení úrokových sazeb, zažehávají na trhu jiskru optimismu. Investorům do nemovitostí dávají jedinečnou příležitost využít tržních rizik, která se primárně projevují v odlišných cenových očekáváních, ještě před změnou sentimentu.

"Tuzemský realitní trh je dlouhodobě stabilní bez výraznějších negativních vlivů do budoucna. Potvrzuje to i nedávné zlepšení výhledu agentury Moody's pro Českou republiku z negativního na stabilní, které signalizuje zlepšení ekonomických očekávání. Celosvětový realitní průmysl čeká klíčový rok, který nabídne příležitosti, jak celé odvětví transformovat a postavit na pevnějších základech. Děje se tak v důsledku změny pracovních návyků způsobené pandemií, geopolitickou nejistotou i nestabilitou finančních trhů. Pozitivní zprávou je, že to nejhorší ohledně inflace je zřejmě za námi, což může ECB přimět k zastavení zvyšování sazeb. První snížení úroků lze přitom očekávat v polovině roku 2024. Ceny nemovitostí v uplynulém roce a půl klesaly, takže veškerá rizika jsou v nich již z velké části zohledněna. Doba, kdy byly akcie považovány za jedinou výnosově smysluplnou investici, se pomalu chýlí ke konci. Náš výhled pro příští rok je pozitivní, předpokládáme nárůst celkového objemu investic o 15 %," říká Jakub Stanislav z investičního oddělení CBRE.

Segmentu kanceláří dominují flexibilní prostory

V prvních třech čtvrtletích roku 2023 došlo v Praze, podobně jako v dalších evropských metropolích, k meziročnímu zpomalení na trhu kancelářských pronájmů. CBRE očekává, že za celý rok 2023 dojde k meziročnímu poklesu nájemní aktivity o 15-20 %. Do budoucna by měl trvat zájem především o kanceláře v projektech s vysokou kvalitou a důrazem na udržitelnost. A to navzdory faktu, že část poptávky bude saturována uvolněnými prostory "z druhé ruky", což je trend, který lze pozorovat zejména u největších nájemců, kteří své prostory částečně konsolidovali a nevyužité vrátili do nabídky.

V současnosti vstupuje na pražský kancelářský trh jen několik nových nájemců, kteří většinou začínají ve flexibilních kancelářských prostorách. Trh s flexibilními kancelářemi v metropoli si přitom vede velice dobře – zájem ze strany nájemců je velký a poptávka převyšuje nabídku. Provozovatelé se proto snaží najít vhodné prostory pro expanzi a CBRE očekává, že vzestup flexibilních kanceláří bude pokračovat i v příštím roce.

Od třetího čtvrtletí 2022 nebyla na pražském trhu zahájena výstavba žádného nového kancelářského projektu, takže lze předpokládat, že koncem roku 2024 a dále v roce 2025 bude nabídka volných prostor k pronájmu nedostatečná. Zatímco v příštím roce má být dokončeno 80 000 m² nových kanceláří, v roce 2025 pouhých 28 000 m². Nedávná analýza CBRE ukázala, že nájemci v současnosti vracejí do nabídky zhruba 15-20 % nevyužívaných prostor, což je trh schopen bez větších potíží absorbovat. Omezené množství nově dokončených prostor udrží úroveň neobsazenosti v nadcházejících čtvrtletích okolo 8 %.

Nejvyšší dosažitelné nájemné je stabilní na úrovni 27,50 eur za metr čtvereční na měsíc. CBRE v příštím roce očekává jen nepatrný růst, který bude způsoben především indexací, tedy takzvanými inflačními doložkami u nájemních smluv.

"V důsledku zpomalení nájemních aktivit vidíme v některých lokalitách tlak na zvyšování pobídek. Cena a lokalita jsou pro nájemce hnacími faktory, stále diskutovanějším tématem se ale stává udržitelnost. Víme o projektech na trhu, které již mají stavební povolení, ale s výstavbou začnou až po silném zájmu ze strany potenciálního nájemce nebo po uzavření předpronájmu. V příštím roce by se stavební aktivita měla začít probouzet, nicméně developeři budou v době vysokých stavebních nákladů nadále opatrní," upozorňuje Simon Orr, která se v CBRE zabývá segmentem kanceláří.

Průmyslový a logistický trh se vrací k normálu

Česká republika je nadále vnímána jako atraktivní lokalita pro mezinárodní nájemce, a to díky své strategické poloze, stabilní politické situaci i kvalifikované pracovní síle. Nájemci navíc v současnosti přehodnocují své globální dodavatelské řetězce, z čehož může Česko těžit.

Po dvou rekordních letech co do počtu nově pronajatých prostor nicméně český trh průmyslových a logistických nemovitostí zaznamenal zpomalení poptávky, což kopíruje trendy na evropském trhu. V letošním roce by čistá poptávka měla meziročně klesnout o téměř 40 % na přibližně 900 000 m² nově pronajatých ploch. A právě takovou aktivitu očekává CBRE také do budoucna, tedy zhruba 800 000 až 900 000 m² nově pronajatých ploch ročně, což odpovídá pětiletému průměru z doby před pandemií covidu-19.

Míra neobsazenosti se v prvních třech čtvrtletích roku 2023 mírně zvýšila na 1,5 %, přičemž lze očekávat její další růst. V současné době je ve výstavbě rekordní množství (více než 1,4 milionu m²) nových prostor, z čehož více než 40 % je stavěno spekulativně. CBRE zároveň eviduje rostoucí počet nevyužitých ploch, které jsou nabízeny k podnájmu nebo se nacházejí v objektech, které jsou formálně považované za nedokončené (i když se nacházejí ve finální fázi výstavby), a to až do chvíle, dokud nenajdou nájemce.

"Sledujeme strukturální změny v poptávce. Roste význam výrobních společností, které si v prvních třech čtvrtletích letošního roku pronajaly téměř 50 % prostor, zatímco v celkových číslech je patrné zpomalení poptávky ze strany e-commerce a logistických společností. Nájemné v prémiových prostorách se v současnosti pohybuje na úrovni 7,55 eur za metr čtvereční na měsíc, přičemž v příštím roce očekáváme pouze mírný růst způsobený inflací. V některých nejvíce konkurenčních regionech bychom naopak mohli zaznamenat tlak na snižování nájemného," říká Jan Hřivnacký, vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE.

Hlavním tahounem maloobchodu je inflace

Za letošním rozvojem maloobchodního trhu v Česku stojí pouze výstavba retailových parků. Nicméně ještě v závěru roku byla zahájena rekonstrukce a rozšíření jednoho obchodního centra, konkrétně OC Varyáda v Karlových Varech. V příštím roce se očekává, že zahájení výstavby oznámí další tři až čtyři obchodní centra.

Navzdory zlepšující se důvěře zůstávají spotřebitelé opatrní a citliví na ceny s tendencí šetřit. Návštěvnost nákupních center stále nedosahuje úrovně před pandemií a ustálila se 5-10 % pod úrovní z roku 2019. To může implikovat dlouhodobou změnu zákaznického chování a novou průměrnou úroveň návštěvnosti. Zatímco obraty v nákupních centrech zaznamenaly vlivem vysoké inflace přibližně 20% nárůst oproti roku 2019, reálné maloobchodní tržby by v roce 2023 měly být o více než 5 % nižší než v roce 2019. CBRE ale pro příští rok předpokládá jejich mírný růst.

"Rok 2023 opět potvrdil silnou pozici českého maloobchodního trhu, který často funguje jako vstupní brána mezinárodních značek do středoevropského prostoru. Letos to byly další desítky nových značek. Přetrvávající rizika spojená s vysokými provozními náklady, inflací i příjmovou nerovností na straně zákazníků ale vyvolávají na trhu opatrnost. Vzhledem k tomu, že se již druhým rokem počítá s pokračujícím růstem nákladů, předpokládáme, že dojde k zintenzivnění jednání mezi majiteli nemovitostí a nájemci ohledně výše nájmů, a to zejména těch ze segmentů s nižší ziskovostí," uzavírá Jan Janáček, vedoucí oddělení retailu a maloobchodních pronájmů v CBRE.

Zdroj: CBRE