Tomáš Vavřík (DOMOPLAN): Nemovitosti patří mezi nejstabilnější investice, jejich hodnota roste i v krizových obdobích

DOMOPLAN se zaměřuje na výstavbu prémiových rezidenčních projektů a holiday resortů, zároveň nabízíte možnost investovat do pěti vašich fondů kvalifikovaných investorů (FKI). Můžete jejich fungování více přiblížit?

Naší vlajkovou lodí mezi fondy je DOMOPLAN SICAV, a.s., který jsme založili před sedmi lety. Za tu dobu se stal největším veřejně nabízeným fondem spadajícím pod správu AVANT Investiční společnost, která je největší investiční společností v Česku specializující se na zakládání, správu a administraci FKI. Objem majetku našeho fondu nyní přesahuje 2,2 miliardy Kč. Mezi fondy na trhu kvalifikovaných investorů tak patříme mezi lídry.

Po úspěšném pětiletém fungování jsme se i na základě podnětů od partnerů a investorů rozhodli, že se vedle toho vydáme také cestou projektových fondů. Jejich založení je vždy navázáno na výstavbu konkrétních developerských projektů, zvláště takových, které svou velikostí přesahují investiční objem několika miliard. Příkladem je projekt BRIXX Brno a jeho fond BRIXX SICAV, a.s. Jednotlivé fondy se pak liší konkrétní nabídkou, úrovní procentuálního zhodnocení nebo dobou výběru investice. Rád bych také podotkl, že všechny naše fondy jsou nemovitostní se zaměřením na development.

Už jste to částečně naznačil ve vašem základním členění. Můžete ještě blíže uvést, v čem spočívají výhody investování do samostatných fondů?

V zásadě jsou dva typy investorů – ti, kteří dávají přednost našemu hlavnímu fondu, který má trvalou kontinuitu a rozmanitější portfolio až 20 projektů, a ti, co raději investují do jedné konkrétní nemovitosti. U ní mohou sledovat, jak se výstavba vyvíjí, a následně po dokončení mohou samotnou investici proměnit v nákup bytu. Jelikož poptávka po této formě investování byla stále větší, rozhodli jsme se založit i několik projektových fondů, které představují další atraktivní investiční příležitost. Konkrétně se jedná o již zmíněný BRIXX SICAV, a.s., dále DOMOPLAN - Pekárenský dvůr SICAV, a.s., DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s. a DOMOPLAN - Projekty Brno SICAV, a.s. U těchto fondů nabízíme větším investorům (nad 10 nebo 20 milionů Kč) větší zapojení do průběhu projektu a také vyšší výnos prémiových investičních akcií (PRIA) 11-11,1 % p. a.

Po dokončení projektů se následně projektový fond uzavře, případně bude realizovat další projekt. Každá z těchto nabídek má odlišné výhody, záleží na subjektivní strategii investora, jakou cestou se vydá. Většina investorů v současnosti investuje do hlavního fondu, protože chtějí investovat do rozmanitějšího portfolia, kde je velký objem majetku, a své prostředky tak diverzifikovat.

Kdo tedy chce více diverzifikovat, měl by s vámi investovat do DOMOPLAN SICAV, a.s.?

Nabízíme i další možnosti. Kromě hlavního fondu DOMOPLAN SICAV, a.s. máme také výběr fondů zvaný FIPOX SELECTION. Prostřednictvím AVANT Investiční společnosti je možné investici jednoho milionu korun, která je minimálním vkladem pro FKI, rozdělit v tomto případě na tři díly namísto klasického vložení do jednoho fondu. FIPOX SELECTION spojuje dva rozdílné investiční segmenty, development a energetiku, díky čemuž poskytuje podstatné výhody svým investorům. Polovina investice jde do Clean Energy Fund SICAV, a.s. a zbylé dvě čtvrtiny rovným dílem mezi BRIXX SICAV, a.s. a DOMOPLAN SICAV, a.s.

Jaké je zhodnocení vašich fondů?

Ve všech fondech nabízíme přednostní zhodnocení. Zjednodušeně řečeno klienti mají ve výnosech přednost před zakladatelem, případnou ztrátu naopak hradí přednostně zakladatel. To pro ně představuje dlouhodobou stabilitu, protože výnos fondů pro ně konstantně zajišťuji bez ohledu na externí výkyvy trhu. Právě proto mají investoři naše fondy v tak velké oblibě. Na rozdíl od jiných nemovitostních fondů, které se zvláště v současnosti potýkají s propady cen nemovitostí nebo přeceněním níže, u nás investoři tento problém nepoznají. Tato "garance" je formou redistribuce až do výše fondového kapitálu takzvaných výkonnostních investičních akcií, který tvoří zhruba 25 % NAV fondů. To je naše unikátnost a velká výhoda.

Kdo jsou vaši typičtí investoři?

Portfolio našich investorů je poměrně široké, máme přes 1 800 investorů. Jedná se o kvalifikované investory, tedy osoby, které již s investováním mají zkušenosti, dokáží svůj majetek spravovat a mají dostatek peněz na to, aby minimálně jeden milion korun vložili do našich fondů. Vysoký počet investorů dokládá naše přední postavení na trhu FKI. Důvodem je nejen to, že je náš investiční produkt oblíbený, ale také to, že nemovitosti jsou stále vyhledávaným a stabilním investičním nástrojem. V oblasti prémiových rezidenčních staveb, na kterou se dlouhodobě zaměřujeme, je zájem klientů ještě větší. Investoři chtějí být součástí našeho příběhu, díky čemuž porážíme konkurenci.

Od září jste se rozhodli sáhnout k navýšení výnosů. Proč? Jak je to pro investory výhodné?

Jako finanční entita se snažíme být v co největší možné míře proobchodní. V momentě, kdy na peněžním trhu docházelo k navyšování úrokových sazeb a závratně rostla inflace, museli jsme reagovat. Společně s AVANT Investiční společností jsme se proto rozhodli, že navýšíme zhodnocení pro investory, aby pro ně byly výnosy ještě zajímavější, zejména vzhledem ke konkurenčním termínovaným vkladům v bankách. Jsme flexibilní, a když se trh vyvíjí určitým směrem, chceme dát investorům možnost většího užitku.

Od září jsme proto u hlavního fondu DOMOPLAN SICAV, a.s. prodloužili období zvýšeného výnosu prioritních investičních akcií (PIA) ve na úrovni 8-8,1 % p. a. až do konce roku 2026. U dalších tří projektových fondů BRIXX SICAV, a.s., DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s. a DOMOPLAN – Projekty Brno SICAV, a.s. pak došlo k navýšení prioritního výnosu u PIA na 9-9,1 % p. a, taktéž s platností do konce roku 2026. U posledních dvou jmenovaných fondů jsme zároveň přistoupili k dalším dílčím krokům, například v podobě zkrácení investičního horizontu nebo splatnosti odkupu.

Jakou mají investoři záruku, že jde o stabilní a bezpečné investování?

FKI jsou přísně regulovanou entitou, což byl od začátku jeden z klíčových důvodů, proč jsme se rozhodli je založit. Investoři zde mají vyšší stupeň ochrany svých peněz než například u dluhopisů. Tyto fondy podléhají regulaci a dohledu ze strany ČNB, AVANT Investiční společnosti coby správce a také příslušného depozitáře fondů. Samotný developer, který v rámci fondů zajišťuje výstavbu konkrétních projektů, je kontrolován nezávislými finančními institucemi. I já sám mám ve fondu vložené své peníze, které samozřejmě taktéž podléhají kontrole třetích stran.

V Česku působí řada FKI, v oblasti nemovitostí až dvě třetiny. V čem se od ostatních odlišujete? Proč by měli kvalifikovaní investoři vložit peníze právě do vašich fondů?

Oproti konkurenci máme široké portfolio projektů, dlouhodobé stabilní zhodnocení a zajímavý objem majetku s nízkým zadlužením. U hlavního fondu DOMOPLAN SICAV, a.s. při objemu majetku více než 2,2 miliardy Kč tvoří vlastní kapitál 1,734 miliardy Kč. Podstatná část mých vlastních peněz je investována ve fondech, což zároveň slouží jako finanční polštář pro přednostní vyplácení externích investorů. Většina ostatních fondů je zakládána s minimálním vlastním vkladem a následně žije výhradně z peněz investorů. Máme fondy proto, abychom investovali společně s investory. Nabízíme jim, aby se na rozvoji daných projektů s námi podíleli.

Tím, že má DOMOPLAN jako přední developerská společnost velký počet rozestavěných a rozplánovaných projektů, dává investorům výhodu diverzifikace portfolia. Projekty na sebe kontinuálně navazují - zatímco některé jsou ve fázi dokončování a doprodeje, jiné jsou ve stadiu zahájení výstavby nebo dokončování potřebné dokumentace pro výstavbu. Přesně proto víme, kdy se bude jaký projekt dokončovat nebo zahajovat, aby zde byl neustálý tok peněz. To je zároveň velká výhoda developerského fondu, který funguje na principu nákup-prodej. V našem případě to znamená, že nakoupíte, postavíte a prodáte nemovitost. Co prodáte, to se vám vrátí v hotovosti. Jsme proto schopni investorům stále vyplácet peníze. To je zásadní rozdíl oproti fondům, které fungují pouze na principu držby, pronájmu a valuace nemovitostí.

Není za současné situace segment nemovitostí pro investování příliš rizikový?

Výhoda nemovitostí je, že nejsou dlouhodobě ve stagnaci, pouze někdy zpomalují. Když se podíváte na historii vývoje cen nemovitostí, je evidentní, že prakticky nikdy nepřestaly vydělávat. Vydělávají stále, pouze v některých obdobích, například v roce 2008, se jejich výkon pozastavil. Následně se však růst opět rozběhl například až o 10 %, čímž se vyrovnalo předcházející období. Podobné je to i v současnosti, kdy došlo ke zpomalení. Lze očekávat, že hodnota nemovitostí půjde příští rok opět nahoru. Profitabilita je v našem segmentu z dlouhodobého hlediska zřejmá, a proto je tento segment stále natolik investorsky oblíbený a žádaný.

Trh s bydlením, hypotéční trh i celý segment stavebnictví zažívá již více než rok turbulentní časy, hovoří se ale o postupném zlepšování celkové situace. Jaký vývoj očekáváte v roce 2024?

Předně je potřeba říci, že trh je stále živý. Zájem o byty je pořád. V Brně stále chybí takřka 5 tisíc bytů. Obecně je poptávka po nemovitostech vysoká, jenže v současnosti je těžší dostat se k penězům na jejich pořízení. Na trhu bytů tak není nedostatek poptávky, trh je naopak v deficitu a zájem o bydlení roste. Momentálně nejsme v situaci jako v letech 2008 a 2009, kdy se poskytovaly velké objemy hypoték bez pojištění a najednou došlo ke splasknutí realitní bubliny. Nyní je situace taková, že vysoké úrokové sazby brzdí ekonomiku a na hypotéčním trhu je menší kupní síla. Právě ten zaznamenal největší propad, který stojí za snížením počtu prodaných bytů.

Neočekáváme však, že by v roce 2024 došlo k rapidnímu obratu situace. Pokud k němu dojde, bude to až ve druhém pololetí, potažmo až v roce 2025. Dojde ke stabilizaci trhu a lze říci, že i k nárůstu cen bytů a nemovitostí. Důvod je ten, že nákladovost stavebních prací i lidských zdrojů neustále roste. Developeři proto budou nuceni zdražovat. Jelikož je momentálně na trhu malý počet bytů, v okamžiku, kdy se uvolní stavidla hypoték a bude přístup k penězům jednodušší, dojde k růstu cen bytů.