Český trh komerčních nemovitostí loni rostl. Optimismus přetrvává i pro rok 2025, některé segmenty ale čeká zpomalení

Tahounem byli domácí investoři

Rok 2024 dopadl pro trh s komerčními nemovitostmi v České republice úspěšně. Celkový objem investic dosáhl 1,79 miliardy eur, meziročně o 23 % více. K výsledku výrazně přispěly transakce v sektorech retailu a kanceláří, přičemž dominantní roli sehráli čeští investoři, kteří realizovali 90 % celkového objemu investic. Pozitivním signálem je i obnovený zájem zahraničních investorů.

Roste význam ESG

"Zejména druhá polovina roku 2024 ukázala, že trh se zotavuje a aktivita investorů stoupá. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat i v roce 2025, přičemž v transakcích nadále roste význam ESG. V případě správného produktu registrujeme i silný zájem zahraničního kapitálu," říká Josef Karas, vedoucí investičního oddělení společnosti Knight Frank.

Výnosové míry pro špičkové nemovitosti zůstaly stabilní, s mírným snížením o 25 bazických bodů u prémiových nemovitostí na nákupních třídách a v obchodních centrech ve čtvrtém čtvrtletí. Největší zájem byl o retailové nemovitosti, které díky významným transakcím, jako byly Arkády Pankrác a Centrum Černý Most, dosáhly největšího podílu na investicích. Stabilní poptávka je nadále i po kancelářských prostorách, zejména v Praze.

"Český trh nadále dokazuje svou stabilitu a atraktivitu pro investory. Ti domácí se projevují jako tahouni trhu, návrat zahraničních institucionálních hráčů ale naznačuje obnovenou důvěru v český trh. Limitujícím faktorem pro aktivitu zahraničního kapitálu je pouze omezená nabídka vhodného produktu a silná lokální konkurence," doplňuje Karas.

Investiční aktivitu v loňském roce vedl maloobchodní sektor, který se na celkovém objemu podílel 35 %. "Následovaly kanceláře s 19 % a průmyslové nemovitosti se podílely 14 %. Silně se dařilo i rezidenčnímu sektoru, který se na celkových investicích podílel 12 %," dodává Vojtěch Wolf, analytik ze společnosti Savills.

Výhled na rok 2025: Optimismus s otazníky

Odborníci se shodují na optimistickém výhledu na letošní rok. Očekávají, že růst trhu komerčních nemovitostí bude pokračovat a objem investic by se mohl vrátit k dlouhodobému průměru kolem 2,5 miliardy eur. Nejsilnější by podle společnosti Savills měl být začátek roku.

"Panuje všeobecná shoda, že v roce 2025 ožije jak evropský, tak možná i světový trh s nemovitostmi. Očekává se další pokles úrokových sazeb, což samozřejmě povzbudí zájem investorů. To je ale jen část skládačky. Dalšími důležitými faktory jsou množství takzvaného dry powderu, tedy kapitálu připraveného k investování, a rostoucí efekt FOMO čili strach z promeškání příležitosti," říká Fraser Watson, který v Savills odpovídá za investice.

I letos se očekává převaha českých investorů na trhu. Pozornost se přesune zejména k sektoru rezidenčních a maloobchodních nemovitostí. "Předpokládáme, že rostoucí poptávka po bydlení povede k dalšímu růstu cen, a to zejména u nových kvalitních projektů. Vzhledem k tomu, že nenastala žádná zlepšení v oblasti územního plánování, povolování nebo financování, která by pomohla zvýšit objem výstavby, není trend růstu cen překvapivý. Na síle budou získávat i PRS projekty čili servisované nájemní bydlení. Dokazuje to zájem řady nových investorů o vstup do tohoto segmentu," říká Josef Stanko ze společnosti Colliers.

"V roce 2025 se expanze dočkají v první řadě diskonty a řetězce zaměřené na masový trh, které zamíří i do míst, kde dosud nebyly přítomné. Renomované značky budou situaci na trhu spíše testovat pomocí dočasných pop-up prodejen," předpovídá Stanko s tím, že napříč Českem budou vznikat i nové maloobchodní parky. Vznik nových velkých nákupních center se naproti tomu neočekává, protože český retailový trh je nasycen, a to zejména v Praze a velkých krajských městech.

"Retailové nemovitosti, které měly loni nejvyšší podíl na objemu transakcí, posiluje stabilní spotřebitelská důvěra a rostoucí tržby nájemců. Oživení cestovního ruchu, který se ve třetím kvartálu 2024 dostal nad předpandemickou úroveň, posiluje atraktivitu hotelového segmentu," doplňuje Jan Kolb, investiční manažer z WOOD & Company.

Pro kancelářský trh bude příznačná přetrvávající převaha renegociací. "Pokud zájemci preferují konkrétní lokalitu, lze očekávat, že budou své projekty odkládat, dokud v dané oblasti nebude k dispozici více možností. Roční objem renegociací tak pravděpodobně opět bude dominovat nad objemem nových pronájmů," vysvětluje Stanko.

"V roce 2025 by mělo pokračovat pozvolné oživení a stabilizace realitního trhu. Klíčovou roli sehrají klesající úrokové sazby, které podpoří apetit investorů. V České republice se očekává vyšší transakční aktivita, podpořená silným domácím kapitálem a rostoucím regionálním i mezinárodním zájmem. Nízká míra nové výstavby v Praze udrží neobsazenost, která je nejnižší v regionu, a posílí vyjednávací pozici majitelů kanceláří," říká Kolb.

Poptávka po průmyslových nemovitostech bude podle odhadů v prvním pololetí 2025 slabší, oživení by mohlo přijít ve druhé polovině roku. Celkový hrubý objem transakcí by ale měl být nižší než v roce 2024. "První pololetí bude z hlediska poptávky po průmyslových nemovitostech náročným obdobím, věříme ale, že ve druhém pololetí zájem opět poroste. Celkový hrubý objem bude ovšem nižší než v roce 2024, což bude celkově znamenat čtvrtý rok zpomalení trhu v tomto segmentu," konstatuje Josef Stanko z Colliers.

"V logistice zpomaluje výstavba vlivem nižší dostupnosti pozemků a kvůli vysokým nákladům na výstavbu, což vede developery k opatrnosti. Stabilitu sektoru zajišťuje silná poptávka nájemců z výroby a automobilového průmyslu, a to navzdory oslabení německého průmyslu," říká Jan Kolb. Opatření na podporu ekonomiky přijímaná v Německu v prvním kvartálu mohou navíc tento segment významně podpořit.

Nájemné by letos mělo klesat. "Bohužel jen nepatrně. Zájemci ale mohou očekávat větší podpůrné pobídky, jako jsou období bez nájemného nebo příspěvky na vybavení a flexibilnější smlouvy. Konkurence v okolních zemích bude totiž nadále značná, a tak lehce nižší nájmy mohou nevýhody na straně Česka kompenzovat jen mírně," dodává Stanko.

Silný rok 2024 dává českému trhu komerčních nemovitostí dobrý základ pro rok 2025. Očekávaný růst investic a stabilita trhu budou záviset především na vývoji úrokových sazeb, makroekonomické situaci, dynamice jednotlivých segmentů (zejména retailu, kanceláří a průmyslových nemovitostí) a schopnosti trhu vyrovnat se s omezenou nabídkou a silnou konkurencí. Důležitou roli bude nadále hrát domácí kapitál a rostoucí důraz na udržitelnost.

"Region střední a východní Evropy by měl ekonomicky růst nad průměrem EU, podporovaný stabilním pracovním trhem, zvýšenou důvěrou spotřebitelů a přílivem zahraničních investic. Zároveň ale čelí výzvám, jako jsou přetrvávající evropské a lokální politické problémy, nejistota ohledně transatlantických vztahů, nevyjasněné otázky kolem Číny a pokračující válka na Ukrajině. Komerční nemovitosti v České republice mají ale v tomto prostředí silnou pozici, a to především díky lokálním investorům, kteří věří v dlouhodobý potenciál domácího trhu a poskytují mu stabilitu," uzavírá Jan Kolb z WOOD & Company.