Fixace úrokových sazeb jako součást strategie

"Pro nás je zásadní, že tyto zkoušky potvrdily správné nastavení fondu i to, že retailové parky jsou odolný realitní segment. Přednostní výnos je generován pravidelnými platbami od bonitních nájemců," říká Tomáš Oplíštil, obchodní ředitel a člen investičního výboru fondu REALIA. "Fond nedělá development, což znamená, že jakmile koupíme plně pronajatý retailový park, tak ten doslova hned pro fond generuje cashflow."

Loni fond dosáhl výnosu 15,15 %. Klíčem k takovému výsledku je jeho strategie zaměřená na plně pronajaté retailové parky s bonitními nájemci a dlouhodobými nájemními smlouvami. K dofinancování akvizic fond používá bankovní úvěry, LTV je nyní přibližně 55 %. Cílený výnos fondu je 8 % ročně. Prioritou managementu je bezpečnost celého portfolia a odolnost fondu proti rychlým a výrazným změnám na finančních a realitních trzích. "Ve fondu mají peníze jeho zakladatel i management. S investory máme společný cíl, a to bezpečné zhodnocení investice," upřesňuje Oplíštil.

Rostoucí úrokové sazby a inflace

Rostoucí úrokové sazby jsou v současnosti pro nemovitostní fondy velkou výzvou, která může zkomplikovat jejich schopnost dosahovat stabilních výnosů a udržovat hodnotu investic. Fond REALIA pracuje u svých úvěrů pouze s fixními úrokovými sazbami (nebo IRS), které jsou nastavené zpravidla na 5leté období. Toto nastavení je součástí strategie již od založení fondu.

"Díky tomu fond z hlediska současného portfolia nemovitostí není pod tlakem rostoucích finančních nákladů. Kdybychom to takto nastavené neměli, nebyl by loňský 15% výnos dosažitelný. U nových akvizic se snažíme převzít původní financování, které je samozřejmě proti současným podmínkám na trhu levnější," říká Oplíštil.

Všechny nájemní smlouvy ve fondu zahrnují takzvanou inflační doložku. Inflační doložky umožňují každoročně zvýšit inkasované nájemné a slouží především k udržení hodnoty investované nemovitosti. Pro fond to znamená, že pokud je inflace nadstandardně vysoká, výrazně roste i výše nájemného. Následný vliv na tržní hodnotu celého portfolia je pak značný.

Popularita retailových parků stoupá

Portfolio fondu se na koci léta rozrostlo o retailový park v Moravské Třebové a brzy se očekává dokončení akvizice parku v Hustopečích. Fondu se daří nakupovat retailové parky off-market. To znamená, že načasování i veškeré podmínky prodeje jsou dopředu domluvené přímo s developerem, který se dlouhodobě specializuje na výstavbu retailových parků.

RP Moravská Třebová

"Ke konci roku bychom ještě rádi do portfolia zařadili nedávno otevřený retailový park v Hustopečích v Jihomoravském kraji. Touto akvizicí se hodnota portfolia nemovitostí ve fondu přiblíží dvěma miliardám korun. Všechny obchodní jednotky jsou samozřejmě pronajaté a nájemci profitují z přímo sousedícího hypermarketu KAUFLAND. Další dvě konkrétní akvizice máme připravené na první pololetní příštího roku a rozhlížíme se po dalších. Prioritou zůstává dobrá lokalita a kvalitní, odolný mix nájemců," dodává Oplíštil.

Disclamer: Fond je fondem kvalifikovaných investorů dle zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, jeho akcionářem se může stát výhradně kvalifikovaný investor dle paragrafu 272 tohoto zákona. Správce upozorňuje investory, že hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky není zaručena. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu.

Sdělení klíčových informací fondu (KID) je k dispozici na www.avantfunds.cz/informacni-povinnost/. V listinné podobě lze uvedené informace získat v sídle společnosti AVANT investiční společnost, a.s., City Tower, Hvězdova 1716/2b, 140 00 Praha 4 - Nusle.

Uvedené informace mají pouze informativní charakter a nepředstavují návrh na uzavření smlouvy nebo veřejnou nabídku podle ustanovení občanského zákoníku.