Zaostřeno na fondy: Accolade Industrial Fund

Fond Accolade Industrial byl založen v roce 2014, patří k pionýrům mezi fondy kvalifikovaných investorů a je to pátý nejstarší nemovitostní fond fungující v České republice. Fakticky je registrovaný na Maltě, a na jeho činnost tedy dohlíží Úřad pro dohled nad finančním trhem Malty (Malta Financial Services Authority), nikoli Česká národní banka. Registrace fondu na Maltě má historické důvody. V době jeho vzniku bylo české právní prostředí kolem fondů kvalifikovaných investorů v plenkách, a tak zakotvil (stejně jako některé další fondy) právě na Maltě, která měla pár let náskok. Teprve od roku 2014 česká legislativa vůbec umožnila vznik SICAV (akciové společnosti s proměnlivým základním kapitálem).

Investiční strategie

Accolade Industrial je zavedený nemovitostní fond, který investuje do nájemních nemovitostí. Zaměřuje se na výrobní a logistické areály. Aktuálně spravuje a pronajímá 34 průmyslových a logistických parků v celkové hodnotě 44 miliard korun. Z toho 10 nemovitostí se nachází v České republice, 18 v Polsku, dvě v Německu, dvě ve Španělsku, jedna na Slovensku a jedna v Nizozemsku. Celková pronajatá plocha nemovitostí je 189 hektarů (pro představu je to zhruba 270 fotbalových hřišť).

Accolade při správě fondu klade důraz na vhodnou polohu logistických parků, na vybavení moderními technologiemi a také na ekologickou stopu a společenskou odpovědnost. "Zaměřujeme se na moderní průmyslové parky s vysokým podílem revitalizovaných brownfieldů, které jsou v souladu s nejpřísnějšími standardy ohleduplného přístupu k životnímu prostředí," komentuje přístup ke správě Milan Kratina, jeden ze zakladatelů skupiny Accolade.

Všechny areály mají certifikát udržitelnosti BREEAM. Cílem je nejen energetická soběstačnost parků, ale také podpora biodiverzity v okolí areálů. Proto Accolade kolem svých parků sází stromy, buduje jezírka nebo třeba instaluje včelí úly, ze kterých dokonce stáčí vlastní med. Standardem je třeba i na toaletách splachování dešťovou vodou.

Složení portfolia fondu

Klíčové ukazatele portfolia fondu

Fond Accolade Industrial reportoval v polovině letošního roku celkem 116 nájemníků v 34 parcích. Největším nájemníkem je Amazon, následují firmy Autodoc, Tchibo, KION Group, DHL, Raben nebo Tyco Eletronics. Prakticky všechny areály v portfoliu fondu jsou plně pronajaté (průměrná obsazenost 97 %) s průměrnou délkou do konce nájemních smluv (WAULT) 7 let.

Celkové inkasované roční nájemné podle aktuálně platných smluv je bezmála 104 milionů eur, tedy zhruba 2,6 miliardy korun. Průměrná rentabilita nájmu tak nyní vychází na 5,85 % ročně. Průměrné nájemné ve fondu činí zhruba 4,50 eur na metr čtvereční za měsíc, což je výrazně méně, než za kolik se aktuálně uzavírají nové smlouvy v Česku i Polsku. Jak budou postupně některým nájemníkům končit nájemní smlouvy, bude mít Accolade prostor navyšovat nájemné více než o míru inflace.

Historické výnosy (v Kč)

Accolade Industrial patří dlouhodobě k nejúspěšnějším nemovitostním fondům v ČR. Od počátku fungování fondu stoupla hodnota investičních akcií téměř na trojnásobek, což odpovídá čistému anualizovanému výnosu 11,4 %.

Za rok 2021 zaznamenal fond velice nadstandardní výnos téměř 28 %, když těžil z boomu e-commerce v době pandemie. Extrémní růst poptávky po skladovacích prostorech tehdy vyhnal vzhůru nájemné i ocenění logistických areálů. Následovaly dva slabší roky, kdy si fond vybral pauzu.

V roce 2023 musel fond zohledňovat rostoucí tržní yieldy a přeceňovat hodnotu spravovaných nemovitostí níže. Klesající ocenění částečně kompenzoval růst nájmů díky inflačním doložkám v nájemních smlouvách. Celkově tak fond za rok 2023 vykázal mizivé zhodnocení o půl procenta.

Za prvních devět měsíců letošního roku ale již Accolade Industrial připsal investorům kladné zhodnocení 5,6 %. Za celý rok 2024 by se podle předpokladů měl výnos pohybovat zhruba ve standardním rozmezí 7-8 %.

Historický vývoj hodnoty investice (v Kč)

Rizika spojená s investicí

Podle souhrnného ukazatele rizik je fond zařazen do šesté rizikové třídy ze sedmi, což znamená vysoké riziko. Je to dáno zejména horší likviditou podkladových aktiv (průmyslových nemovitostí) a využíváním bankovních úvěrů pro financování nových akvizic. Průměrné úvěrové zatížení nemovitostí (LTV) ve fondu vychází na 52 %.

Primární měnou fondu Accolade je euro. Nemovitosti v majetku fondu jsou oceňovány v eurech, nájem je zpravidla sjednán a inkasován v eurech a bankovní akviziční úvěry jsou také čerpány v eurech. U korunové třídy investičních akcií fond nijak nezajišťuje měnové riziko. Pokud tedy investujete v korunách, má na hodnotu investičních akcií vliv vývoj kurzu EUR/CZK. Pokud koruna posiluje k euru, snižuje to výnosy v korunách. Když koruna oslabuje, zvyšuje to výnosy v korunách.

Poplatky a náklady spojené s investicí

Vstupní poplatek je standardně účtován ve výši 3 % z investované částky. Přesná výše vstupního poplatku ale záleží také na zprostředkovateli, který může případně investorovi poskytnout slevu. Přes odborný portál FKI-fondy.cz je u všech fondů účtován vstupní poplatek pouze 1 % a při investici od 5 milionů Kč nejsou účtovány žádné vstupní poplatky.

Výstupní poplatky fond Accolade sice při zpětném odkupu neúčtuje, ale zároveň přímo omezuje dobu držení investičních akcií fondu na minimálně 5 let. V prvních pěti letech od úpisu neumožňuje zpětné odkupy. Lhůta pro vypořádání zpětných odkupů je do tří měsíců, nicméně Accolade vyžaduje avízo o zpětném odkupu 12 měsíců dopředu. Výhodou je, že během této doby investor normálně participuje na výnosech, odkup je realizován až za cenu stanovenou za rok.

Základní údaje

Minimální investice

Fond Accolade Industrial vydává více tříd akcií. Pro běžné investory jsou určeny třídy A2 korunová a B2 eurová, kde je požadována minimální investice 75 tisíc eur, respektive 2 miliony korun. Pro větší investory má Accolade třídy A1 korunovou a B1 eurovou, kde je požadována minimální investice 740 tisíc eur nebo 20 milionů korun. Tyto prémiové třídy jsou určeny zejména institucionálním investorům a je u nich účtován nižší poplatek za správu (pouze 1 % ročně). Jejich výkonnost je tedy logicky zhruba o 0,6 procentního bodu vyšší než u běžných tříd A2 a B2.

Pro menší investory existuje ještě alternativa od společnosti Conseq, která vytvořila feeder fond nazvaný Accolade Industrial fond fondů, jenž investuje do master fondu Accolade Industrial. Prostřednictvím tohoto feeder fondu založeného v ČR je možné do fondu Accolade investovat s minimální investicí od 1 milionu korun.

Dochází sice ke zdvojení nákladů, ale jelikož tento feeder fond může investovat do A1 třídy dostupné velkým investorům s nižším poplatkem za správu, je ve finále celková nákladovost feeder fondu srovnatelná se samotným fondem Accolade Industrial (třídou A2).

Hodnocení

Fond Accolade Industrial je perspektivní dlouhodobá investice s vysokými a relativně stabilními výnosy, které by se dlouhodobě měly držet na úrovni minimálně 7 % za rok. Ovšem je potřeba pamatovat na to, že tato investice je nelikvidní (5 let od nákupu fond neumožňuje zpětné odkupy). Je tedy vhodná pouze pro investory, kteří mají opravdu dlouhý časový horizont a dostatek jiných likvidních prostředků. V rámci nemovitostní složky je dobré jej kombinovat s dalšími fondy zaměřenými na jiné typy nemovitostí (obchody, kanceláře, bydlení a další).

Osobně se mi líbí celkový přístup skupiny Accolade ke správě nemovitostí a důraz na moderní technologie i ekologickou stránku areálů. Kladně hodnotím i transparentnost fondu, jako jeden z mála nemovitostních fondů otevřeně zveřejňuje ocenění všech nemovitostí, příjmy z pronájmu a další klíčové ukazatele hospodaření.

Fond Accolade Industrial má od odborného portálu FKI-fondy.cz udělen statut TOP FKI, a proto je i součástí portfolia našeho nízkonákladového multi-asset fondu Otakar, který je složen ze zhruba 30 vybraných FKI.

_{Partnerem seriálu Zaostřeno na fondy je odborný portál FKI-fondy.cz. Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pocházejí z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů skupiny Accolade a jsou platná k 30. 9. 2024, není-li uvedeno jinak.}