Zaostřeno na fondy: ZDR Investments Real Estate FKI

Investiční strategie

Fond ZDR Investments Real Estate FKI (dále ZDR FKI) je zavedený nemovitostní fond, který investuje do nájemních nemovitostí. Zaměřuje se na retailové parky s výrazným zastoupením prodejen potravin. Ty zabírají zhruba třetinu nájemní plochy v majetku fondu. Aktuálně ZDR FKI spravuje a pronajímá 43 retailových parků v celkové hodnotě 13 miliard korun. Celková pronajímatelná plocha nemovitostí ve fondu je 272 441 m2, což je pro představu zhruba 40 fotbalových hřišť.

"Nemovitosti jsou diverzifikované jak geograficky, tak velikostně a z hlediska skladby nájemců. Portfolio nemovitostí spravuje náš vlastní facility management tým, díky čemuž můžeme pružně reagovat na potřeby nájemců," říká Roman Latuske, jeden ze zakladatelů skupiny ZDR Investments.

Složení portfolia fondu

Klíčové ukazatele portfolia fondu

Ke konci června vykazoval fond celkem 232 nájemců, mezi které patří například Albert, Billa, Penny Market, Tesco, Obi nebo Decathlon. V posledním půlroce se fondu podařilo prodloužit řadu nájemních smluv, díky čemuž stoupla průměrná doba do uplynutí nájemních smluv (WAULT) mírně nad 7 let. Většina nájemních smluv se s hlavními nájemci retailových parků uzavírá na 10 nebo i 15 let, s menšími nájemci zpravidla na 5–10 let.

Průměrná obsazenost dosahuje 99,5 %, což je prakticky plná obsazenost. Právě vysoká obsazenost nájemci v kombinaci s dlouhodobými nájemními smlouvami je to, co dělá retailové parky tak atraktivními pro investory. Generují totiž velice stabilní cash flow z pronájmu.

Podle aktuálně platných smluv je celkové inkasované roční nájemné v ZDR FKI 856 milionů korun. Průměrná rentabilita nájmu (yield) tak nyní vychází na 6,59 % ročně.

Historické výnosy

ZDR Investments uvádí u svého FKI cílený výnos dlouhodobě 7–9 % ročně, což se zatím daří naplňovat. Dosud nejslabší byl z pohledu zhodnocení rok 2018, kdy v prvním roce fungování vykázal fond čistý výnos 7,8 %. Nejvyšší výnos pak zaznamenal v roce 2022, kdy vlivem vysoké inflace a růstu nájemného dodal investorům čistý výnos 9,5 %.

Od počátku fungování fondu v roce 2018 stoupla hodnota investičních akcií o 83 %, což odpovídá čistému anualizovanému výnosu 8,3 %. Jak ukazuje také následující graf, dlouhodobě svou výkonností výrazně překonává inflaci.

Rizika spojená s investicí

Podle souhrnného ukazatele rizik je fond zařazen do šesté rizikové třídy ze sedmi. To značí vysoké riziko, nicméně předpokládám, že při příštím vyhodnocení bude přeřazen do třetí nebo maximálně čtvrté rizikové třídy. Dosud totiž fondu chybělo pět let nepřetržitých měsíčních dat, aby mohla být jeho riziková třída přehodnocena. Do roku 2020 byl totiž fond oceňován čtvrtletně, nikoli měsíčně. Jde tedy spíše o technickou záležitost.

V praxi je potřeba hlavně počítat s tím, že podkladová aktiva ZDR FKI (nemovitosti) mají horší likviditu než burzovně obchodovaná aktiva (akcie či dluhopisy). Jedním z klíčových faktorů při řízení rizik u nemovitostního fondu je proto práce s finančními toky a řízení likvidity ve fondu, což ostatně platí pro naprostou většinu FKI. Likvidní složka ZDR FKI se aktuálně pohybuje kolem 9 % aktiv fondu.

Druhým důležitým faktorem je řízení úvěrového rizika. Fond ZDR využívá bankovních úvěrů pro financování nových akvizic, což funguje jako finanční páka. Průměrné úvěrové zatížení nemovitostí (LTV) v ZDR FKI se pohybuje kolem 50 %. Zhruba 80 % úvěrů ve fondu má fixní úrok nebo je zajištěno úrokovými swapy, přičemž průměrná vážená úroková sazba vychází na 3,75 % ročně. Většina úvěrů je čerpána v eurech.

Poplatky a náklady spojené s investicí

Vstupní poplatek je standardně účtován ve výši 3,1 % z investované částky. Přesná výše vstupního poplatku ale záleží i na zprostředkovateli, který může případně investorovi poskytnout slevu. Konkrétně přes odborný portál FKI-fondy.cz je u všech fondů účtován vstupní poplatek pouze 1 % a při investici od 10 milionů Kč nejsou účtovány žádné vstupní poplatky.

Výstupní poplatek ve výši 40 % je aplikován v prvních třech letech od nákupu, respektive od vydání akcií investorovi. Po třech letech je výstupní poplatek nulový. Zpětné odkupy musejí být vypořádány bez zbytečného odkladu, nejpozději do 6 měsíců.

Za obhospodařování náleží investiční společnosti odměna 1,5 % ročně z hrubé hodnoty fondového kapitálu a dále výkonnostní odměna 30 % z výnosu nad 5 % ročně. Celkové roční náklady na správu fondu jsou podle údajů za uplynulý rok vyčísleny na 1,76 %.

Základní údaje

Minimální investice

Do ZDR Investments Real Estate FKI mohou investovat pouze kvalifikovaní investoři, kteří dostatečně rozumí rizikům spojeným s takovou investicí. Minimální výše investice do fondu kvalifikovaných investorů je ze zákona milion korun. Tuto částku je ale možné při splnění dalších podmínek rozdělit na více fondů u stejného obhospodařovatele či administrátora fondu, v tomto případě tedy u CODYA investiční společnosti.

Pakliže má investor již limit minimálně jednoho milionu korun splněn v jiném fondu u CODYA investiční společnosti (například ve fondu Penta Equity, Direct VIGO, ADAX Fond firemního nástupnictví, Fond Českého Bydlení, Silverline Real Estate a dalších) je do ZDR FKI možné investovat od 100 tisíc korun.

Fond ZDR nabízí investorům celkem čtyři třídy investičních akcií, dvě růstové (v korunách a eurech) a dvě dividendové (také v korunách a eurech). U dividendových tříd je jednou ročně v červnu vyplácen investorům výnos formou dividendy.

Retailové fondy ZDR

Kromě FKI skupina ZDR Investments spravuje také dva retailové fondy, do kterých je možné investovat i s menšími částkami. Fond ZDR Public je v podstatě kopie fondu ZDR FKI určená pro drobnější investory. Na rozdíl od FKI neúčtuje žádné výstupní poplatky. Ze zákona musí udržovat likvidní pozici na úrovni minimálně 10 % aktiv. Díky tomu vykazuje také o něco nižší čisté zhodnocení.

Fond ZDR Industrial je retailový fond zaměřený na průmyslové areály. Ten vykazuje vyšší rentabilitu nájmu, ale díky svému zaměření je rizikovější než ZDR FKI a ZDR Public, je totiž citlivější na vývoj ekonomiky.

Závěrečné hodnocení

ZDR Investments Real Estate FKI se řadí mezi nemovitostní fondy s nejstabilnější výkonností. Vyplývá to z jeho zaměření na retailové parky, které mají zpravidla dlouhodobé spokojené nájemce s malou fluktuací. Portfolio fondu je široce diverzifikované (43 nemovitostí), a to i mimo ČR. Na fondu je dobré i to, že nabízí investorům růstové i dividendové třídy akcií v korunách a eurech.

Podobně jako u nemovitostního fondu WOOD & Company Office osobně velice kladně hodnotím transparentnost fondu. ZDR Investments pro portál Nemovitostní-fondy.cz pravidelně reportuje ocenění nemovitostí, příjmy z pronájmu, úvěrové zatížení a další klíčové ukazatele hospodaření, dokonce třeba i parametry úvěrů, což nebývá zvykem. Díky tomu má dlouhodobě mou důvěru, na rozdíl od řady jiných, více "tajnůstkářských" fondů.

Co se mi na ZDR Investments úplně nelíbí, je to, že si za správu fondu bere na můj vkus hodně velkou odměnu (1,5 % ročně plus výkonnostní odměna 30 % z výnosu nad 5 %). V součtu jsou to skoro 3 % ročně, což mi nepřipadá málo. I tak ale ZDR FKI po zohlednění všech nákladů a odměn generuje investorům čistý výnos kolem 8 % ročně.

Statut TOP FKI

Podobně jako fondy Accolade Industrial, Český fond půdy, J&T Arch Investments, WOOD & Company Office nebo EnCor Fixed Income Strategy má i ZDR Investments Real Estate FKI od odborného portálu FKI-fondy.cz udělen statut TOP FKI.

ZDR Investments Real Estate FKI je také společností FINEZ zařazen do portfolia nízkonákladového multi-asset fondu Otakar, který je složen z asi 30 vybraných FKI. Je možné s ním investovat do diverzifikovaného portfolia různých FKI už od 1 milionu korun, a to s cíleným zhodnocením 5–7 % ročně.

_{Partnerem seriálu Zaostřeno na fondy je odborný portál FKI-fondy.cz. Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pocházejí z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů ZDR Investments investiční společnostia jsou platná k 30. 6. 2025, není-li uvedeno jinak.}