Jak správně postupovat při koupi nemovitosti ve Španělsku

Výběr lokality

Celoročně lze využít nemovitosti na Kanárských ostrovech, Andalusii a na severu Katalánska. Na Kanárských ostrovech se celý rok mění v jedno krásné léto a kdo je milovníkem vodních sportů či golfu asi by tuto lokalitu neměl přehlédnout. Navíc ceny nemovitostí jsou nižší, než v pevninském Španělsku a na Baleárských ostrovech. Řada Čechů a Slováků si zde otevřela vlastní restaurace a bary a podnikat začíná i v hoteliérství. Pokud chcete na Kanárských ostrovech koupit, stavět či najmout nemovitost, doporučujeme Vaší pozornosti zejména ostrov Fuerteventura. Na rozdíl od Gran Canaria, Tenerife a Lanzarote, kde stavební boom začal v 60. a 70. letech se tento ostrov začal rozvíjet až v průběhu 80. let. Ceny nemovitostí jsou tu nižší - zhruba na 60% průměrné ceny srovnatelné nemovitosti ve Španělsku.

Ne nadarmo získala Andalusie, se svými 360 slunečnými dny v roce, označení evropská Kalifornie. V létě můžete využít všech požitků Středozemního moře a v zimě, díky pohoří Sierra Nevada si zde můžete zalyžovat. Andalusie jako jediná může konkurovat Francouzské riviéře, která je povazovaná pro letní sídlo jako nejprestižnější adresa v Evropě. Luxusní vilu tu nekoupíte za méně než 1 mil. Eur. Cena standardní vily se pohybuje okolo 650 – 750 000 Eur. Větší letní byt vyjde okolo 250 000 Eur. Kdo není tak velkým milovníkem tepla, tomu může vyhovovat Katalánsko, kde se díky blízkým Pyrenejím dá též spojit koupání a lyžování. Nemovitost můžete i zde využít celoročně. Ceny jsou zhruba o třetinu nižší, než v Andalusii,

Za největší „zábavní středisko“ středisko Španělska jsou považovány Baleárské ostrovy. Zde by měli nakupovat nemovitosti především mladí lidé. Jako místo pro klidný odpočinek tuto lokalitu rozhodně nedoporučujeme.

Ceny nemovitostí

Vedle lokality, druhým základním parametrem při rozhodování o koupi nemovitosti je její cena. Nejdražší nemovitosti najdeme na pobřežích a ostrovech, nejlevnější ve vnitrozemí (viz například: www.buyinland.com).

Nejúplnější aktuální přehled cen nemovitostí najdete na adrese: http://prices.kyero.com Vycházíte-li z oficiálních vládních dat, dozvíte se, že ceny ve Španělsku v důsledku krize klesly - v závislosti na lokalitě - v průměru jen o 10 až 12%.

Korigujete-li tato oficiální data nabídkou rozhodujících španělských developerů, pak zaplatíte-li nemovitost v hotovosti (míněno bankovní převodem), okamžitě po podpisu kupní smlouvy, poskytnou vám - projekt od projektu - slevu ve výši 20 až 50%. Totéž platí i při koupi starší nemovitosti (v angličtině se pro takového kupujícího vžil termín „all cash buyer“). Samozřejmě, že tyto slevy nejsou v oficiálních statikách nijak zahrnuty. Španělům to nijak nezlívám, protože všechny státy chtějí v číslech Eurostatu a mezinárodním srovnání „vypadat dobře“.

Nemovitosti na pobřeží

Nemovitosti na pobřeží se kupují buď na rekraci, jako investice, nebo jako kombinace obojího. Nové byty, domy, vily se kupují ve dvou stádiích - před, nebo v průběhu výstavby a po jejím dokončení. Nejvýhodnější a samozřejmě taky nejrizikovější je koupě nemovitosti před započetím výstavby. Stavební společnost prodává byty relativně levně, protože čím více jich v této fázi prodá, tím nižší úvěr od banky na výstavbu potřebuje a tím získá i nižší úroky. Jak zmírnit rizika na straně kupujícího? Především musíte dostat od developera či financující banky garanci, že v případě krachu projektu vám budou peníze v plné míře vráceny. Bez garance nedoporučujeme o koupi takovéto nemovitost ani uvažovat!

Měli byste se dále přesvědčit, zda má stavební firma ve svém vlastnictví pozemek, vydané stavební povolení a zajištěné financování stavby. Na radnici byste se měli podívat na územní plán, zda se v okolí Vaší nové nemovitosti neplánuje další výstavba, která Vám zabrání např. ve výhledu na moře, případně v okolí nepovede silnice či neplánuje-li se tam - nedej bože - skládka odpadků. Přesvědčte se před koupí i o tom, zda má vámi kupovaný byt či dům standardní vybavení.

Nově stavěný standardní byt měl mít následující vybavení:

• kuchyň - pračka, myčka, sporák, kompletní kuchyňská linka, včetně digestoře, kuchyňská světla, dlaždičky na podlaze a do výše cca 1,5 metru, telefon, videotelefon na vpouštění návštěv, přípojka kabelová televize, • koupelna a záchod - vana, sprchovací kout, malá linka, včetně zrcadla, madla na ručníky, zubní kartáčky, zásuvky na pračku a myčku, dlaždičky na podlaze a do výše cca 1,5 m, světla • pokoje, ložnice - plovoucí podlaha, zásuvky na televizi, videotelefon, internet, vývody na lustry, • vytápění a klimatizace - samostatné pro byt pro snadné ovládání a odpočet, měřiče tepla a vody, • protipožární zařízení - centrální detektory kouře • vlastní garážové stání pro jedno až dvě auta a dílna.

Vybavení domu, v němž se byt nachází: • výtah s přímým vstupem do garáže, • recepce s 24hodinou službou, • „meeting room“ pro obyvatele domu, • společná zahrada s bazénem, hřišti pro dospělé /tenis, košíková/ a dětským hřištěm.

Rodinné domy

Standardní vybavení dvoupodlažního rodinného domu v kondominiu:

• obývací pokoj, jídelna, koupelna, kuchyň v přízemí • garáž pro jedno až dvě auta v přízemí s malou dílnou, rovněž v přízemí, • tři až čtyři ložnice v prvním patře s koupelnami, z toho jedna bývá koncipována jako hostinský pokoj, • vlastní zahrada, nezřídka kdy i s vlastním bazénem, • společné prostory: společná zahrada, s větším bazénem, hřiště pro děti i dospělé, • vstupní brána s recepcí a nepřetržitou ochranou.

Hrubý zisk stavební firmy při výstavbě řadových rodinných domů se pohybuje okolo 70 000 Eur. V případě výstavby samostatně stojících rodinných domů je téměř dvojnásobný. Problém je v tom, že se druhých postaví podstatně méně. Otevírá se tak prostor i pro české stavební firmy, ale i pro vlastní výstavbu

Vlastní výstavba

Nespěcháte-li s koupí, pak nejlevnějším způsobem jak ve Španělsku pořídit nemovitost je nechat si ji postavit na míru vašim potřebám.

Koupě pozemku a stavební povolení (Obra menor) Koupi pozemku a získání stavebního povolení můžeme rozdělit do několika fází:

• získání informací o pozemku - tuto činnost by měl vykonat místní architekt. Všechny podstatné informace o pozemku má k dispozici místní radnice, resp. její stavební odbor (Urbanismo). Obdobně jako u nás zde existuje Územní plán (Plan general de Ordinacion Urbana), který je veřejně přístupný a udává, k čemu je daný pozemek určen. (bytový výstavba, rodinné domy, zeleň atd.) Detailní informace o pozemku udává Plan Parcial (obdoba našeho Regulačního plánu), kde je uvedeno, zda jsou na pozemku či jeho hranici inženýrské sítě, kolik procent z dané parcely se může zastavit, výška bytového domu, atd.;

• koupě pozemku, kterou je pověřen realitní agent kupujícího, jenž hájí výlučně jeho zájmy. K ruce má právníka, který vypracuje kupní smlouvu. Kupní smlouva před podpisem se přeloží do češtiny a stavební firma ji konzultuje se svým českým právníkem. Pokud dá souhlas, právník ji může podepsat před notářem, který ze zákona ověřuje, zda údaje v ní obsažené odpovídají skutečnosti. Užitečné je poradit se s daňovým poradcem. Kupuje-li se pouze stavební pozemek, DHP (VAT) činí 16%. Je-li na něm i jen existující "ministavba", platí se pouze 6% Místní daňoví poradci se v této problematice dobře vyznají, takže doporučujeme využít jejich služeb Celkové náklady s koupí pozemku, včetně daní a poplatků se pohybují v řádu 10% z kupní ceny. Kupní procedura trvá okolo 2 měsíců;

• stavební povolení vyřizuje najatý architekt, včetně zpracování podkladů. Španělské radnice jsou obdobně "pružné", jako ty české, takže je třeba počítat s dvěma až třemi měsíci k jeho vyřízení. Cena za vyřízení stavebního povolení, včetně plánu nemovitosti se pohybuje okolo 4 - 6 % z ceny projektu. Při výstavbě nemovitosti lze využít i českých a slovenských stavebních firem.

Plovoucí domy

Převážná většina kupujících chce mít svoji nemovitost co nejblíže u moře. Stavební pozemky v 1. či 2. linii od moře jsou většinou prodané, a když ne, tak velice předražené. Jako alternativa tu slouží plovoucí domy, které lze ukotvit v některé zátoce, přístavu, nebo případně s nimi i při pobřeží popojíždět. Na zimu se dají „uskladnit“ do loděnic. Cena plovoucích domů se pohybuje od 1 000 Eur / m2, což je za nový dům velice přijatelná cena.

Financování výstavby a koupě nemovitosti

Výstavba i koupě nemovitostí je ve Španělsku realizována prostřednictvím hypoték. Z hlediska vlastní zkušenosti i zkušenosti dalších českých klientů doporučujeme banku SOLBANK. Na jejích stránkách najdete kalkulátor hypotéčního úvěru i kalkulátor nákladů spojených s koupí nemovitosti, včetně daní a poplatků. Zákazník si tak může udělat obrázek, kolik ho bude kupovaná nemovitost celkově stát. Skutečná výše hypotéky a úroků z ní, závisí na posouzení bonity klienta ze strany banky. Obvykle se úrok pohybuje mezi 4 - 6%. Poplatek za vyřízení hypotéky se pohybuje okolo 1% z celkové částky úvěru. SOLBANK má i internetové bankovnictví, takže zákazník svůj účet může ovládat i z domova.

Nákup nemovitosti krok za krokem

Klíčem k úspěchu je najít si notáře, který smlouvu sepisuje a ověřuje, zda má všechny náležitosti k zapsání do "registru nemovitostí". On je tedy tou klíčovou osobou. Nicméně, notář tu není od toho, aby hájil Vaše zájmy. K tomu byste si měli najmout vlastního právníka.

Váš notář / právní zástupce/ by Vám měl nejprve zařídit získání tzv. daňového, finančního identifikačního čísla - N.I.E (obdoba DIČ). Žádá se o něj na finančním úřadu, na jehož území se nachází kupovaná nemovitost. Toto "DIČ" potřebujete k realizaci jakékoliv finanční operace (např. založení účtu v bance), ale zejména k daňovým účelům. Vaše "DIČ" bude potřebovat i španělský státní notář, který bude sestavovat rezervační a následně i kupní smlouvu k nemovitosti. Pod tímto číslem budete registrováni jako daňoví plátci a zapsáni v registru nemovitostí.

V druhém kroku by měl zkompletovat a ověřit podklady k sestavení buď přímo k uzavření kupní smlouvy, nebo což je častější případ, k uzavření tzv. rezervační smlouvy (obdoba u nás známé "smlouvy o smlouvě budoucí"). Podklady jsou obdobné, jako je tomu u nás. Měly by identifikovat Vás, jako kupujícího, majitele nemovitosti, nemovitost samu, včetně pozemku a ověřit, zda na ní neváznou dluhy a pohledávky či věcná břemena vůči třetím osobám. Jedná-li se ještě o rozestavěnou nemovitost, je třeba ověřit, zda pozemek patří stavební firmě a zda firma má platné stavební povolení.

Při podpisu rezervační smlouvy, skládáte u notáře cca 10% z kupní ceny jako kauci, která propadá, odstoupíte-li bezdůvodně od koupě nemovitosti. Obdobně je penalizován i prodávající, pokud on, bez vážného důvodu odstoupí od podpisu kupní smlouvy. V rezervační smlouvě musí být uveden i způsob placení, včetně uhrazení daní a poplatků, spjatých s koupí nemovitosti. K tomu potřebujete tzv. „Vstupní bankovní certifikát“, který Vám vystaví banka, u níž máte deponovány peníze nebo u níž si zařizujete hypotéční úvěr. Z něho by mělo vyplývat, jakým způsobem bude nemovitost hrazena, a že disponujete finanční částkou ve výši kupní ceny a pokrývající daně a poplatky spjaté s převodem nemovitosti.

Mezi podpisem rezervační a kupní smlouvy vzniká 1 - 3 měsíční časový prostor, který je určen k tomu, aby Váš notář (právník) měl čas shromáždit a ověřit podklady potřebné k sestavení kupní smlouvy a Vy ke získáni a transferu finančních prostředků, učených k úhradě ceny nemovitosti a daní a poplatků s tím spojených do Španělska.

Vlastní kupní smlouvu sestavuje státní notář, který ručí za pravdivost údajů v ní uvedených. Zároveň ji registruje u španělské obdoby našeho katastru nemovitostí a na finančním úřadu Podpisem kupní smlouvy, její registrací a uhrazením daní a poplatků se stáváte majitelem nemovitosti.

Daně a poplatky spjaté s koupí nemovitosti

Co se týče jejich výše počítejte celkově, včetně honoráře pro právníka i notáře, přibližně s 10 % z kupní ceny nemovitosti.

Další platby a výdaje

Kupujete-li byt v domě patřícímu "Společenství vlastníků", budete stejně jako u nás, hradit adekvátní část nákladů na provoz celého domu, resp. jeho společných prostor (odvoz odpadků, elektřina, vodné stočné, náklady na provoz bazénu, sportoviště, apod.), opravy a údržbu. Jejich výši stanovuje výkonný výbor volený na schůzi vlastníky. Dalším výdajem je pojištění nemovitosti. Pojistku můžete uzavřít jak individuální, tak i hromadnou v rámci "společenství vlastníků", která obvykle vyjde levněji.

Celý proces nákupu nemovitosti, od vyhledání notáře, přes vyhledání nemovitosti, kupní smlouvu, až po její zápis do registru nemovitostí a následného zaplacení všech daní a poplatků trvá v průměru 2 až 4 měsíce.

Daně a poplatky se často mění. Jejich aktuální stav najdete na stránkách Finančního úřadu Španělska (Agencia Tributaria): www.aeat.es. Dotazy pro: - fyzické osoby (ciudadanos) - právnické osoby (empresas y profesionales)

Jak podnikat a založit společnost ve ve Španělsku, více na blogu IW