Český trh komerčních nemovitostí v 1. čtvrtletí: Poptávku zachraňují domácí investoři, výnosy korigují výše
Během letošního prvního kvartálu přesáhl v Česku objem investic do komerčních nemovitostí 477 milionů eur, což výrazně předčilo původní očekávání. Tento objem byl ale z podstatné části výsledkem jedné konkrétní velké transakce v segmentu maloobchodních nemovitostí. Díky ní nejvíce peněz směřovalo právě do této oblasti. Nejaktivnější byli v uplynulém čtvrtletí domácí investoři, jejichž podíl na obchodech dosáhl nevídaných 87 %.
Co investoři nejčastěji nakupují?
V uplynulém čtvrtletí dominovaly nemovitosti ze segmentu maloobchodu (57 %), následované výrobními a logistickými areály (27 %). Naopak kanceláře, které dlouhodobě představovaly podstatnou část transakcí, tvoří pouze 9 % z celkového objemu investic. O procentní bod méně pak připadl na nájemní bydlení.
Investoři se zaměřují na nemovitosti, které v krátkodobém až střednědobém horizontu skýtají růstový či developerský potenciál. Jedná se o projekty s povoleními pro rozšíření nebo přestavbu, případně s možností kompletní změny užívání například na byty. Tyto nemovitosti zpravidla generují stabilní výnos. Investoři díky tomu mají dostatečný prostor pro přípravu projektu.
Vzhledem k přetrvávajícím vysokým úrokovým sazbám přitom na trhu probíhá korekce výnosů z nízkých úrovní výše. V prvním čtvrtletí narostly výnosy u kanceláří a nákupních center o čtvrt procentního bodu, v ostatních segmentech pak ještě výrazněji, konkrétně o půl procentního bodu. Lze očekávat, že korekce bude pokračovat i ve druhém kvartálu.
Jaký očekávat další vývoj?
Na trhu se nyní objevují takzvané trofejní nemovitosti, které do portfolií vlastníků nezapadají z hlediska dlouhodobé strategie, většinou v souvislosti s požadavky na ESG. Vzhledem k tomu, že jsou v současnosti zahraniční institucionální investoři méně aktivní, získávají prostor realizovat akvizice atraktivních trofejních či komerčně zajímavých nemovitostí investoři z Česka.
Další vývoj bude do značné míry záviset na vývoji podmínek pro financování výstavby a nákupů nemovitostí. Dokud nedojde ke snížení úrokových sazeb, které stanovují centrální banky, nelze očekávat obnovení poklesu výnosů. Bude proto přibývat investorů, kteří budou ochotni přistoupit na vyšší výnos, než s jakým původně počítali. Nadále by přitom měli dominovat domácí investoři. Jejich výhodou je oproti zájemcům ze zahraničí znalost trhu, díky které jsou ochotni akceptovat zdánlivě vyšší rizikovost investice.
Zdroj: Knight Frannk
