Apartmán v Rakousku není víkendová chata. Na co si dát pozor?

Rezidenční nemovitosti v Rakousku mají tu zvláštnost, že je striktně určen jejich možný způsob využití. V rámci územního rozhodnutí nebo stavebního povolení je pro jednotlivé domy, byty i celé rezidenční oblasti stanoveno, zda slouží k trvalému bydlení, volnočasovému využití, nebo k povinnému pronájmu pro účely turistického ubytování. "Investoři by si proto měli před koupí vždy ověřit, jaké využití je pro daný apartmán povolené a možné," vysvětluje Tomáš Chrobák ze společnosti SUR REAL Investments.

V jednotlivých spolkových zemích jsou pak ještě drobná specifika, buď vlivem místních právních předpisů, nebo v důsledku přístupu lokálních úřadů a municipalit. Co se týče omezení možností soukromého využití, vůbec nejpřísnější legislativa je v Tyrolsku a spolkové zemi Salzburg. Za nejvíce tolerantní jsou naopak považovány Korutany.

Ne každá nemovitost je na soukromé pobyty

Apartmány, které jsou určeny výhradně pro turistický pronájem, není možné neomezeně využívat k soukromým pobytům, jak jsme zvyklí u českých chat a chalup. Majitelé jsou povinni svůj apartmán pronajímat pro účely turistického ubytování, a to prostřednictvím místní provozovatelské agentury. Možnost soukromého využití je pak v provozní smlouvě omezena na několik týdnů v roce.

Apartmán navíc často tvoří součást většího ubytovacího zařízení, typicky hotelového komplexu nebo apartmánového domu. To znamená určitá omezení, třeba v pravidlech pro osobní užívání nebo v možnosti ovlivnit vybavení interiéru. "Apartmány v rámci resortu bývají vybaveny shodně do poslední lžičky a zařízení tvoří součást kupní ceny apartmánu. Tyto projekty ale na druhou stranu zajišťují stabilní výnos a vysokou obsazenost, protože jsou provozované profesionálně a hlavně celoročně," nastiňuje Chrobák důležitá pro a proti.

Když chcete apartmán i pro sebe

Pro ty, kteří chtějí mít větší volnost, existují alternativy. "Řešením jsou nemovitosti se statusem Zweitwohnsitz, tedy druhého bydliště," říká Jana Bischof, která apartmán tohoto typu v Rakousku vlastní a pronajímá. Tyto apartmány mohou majitelé pronajímat nebo využívat sami bez jakýchkoli omezení.

Další možností jsou apartmány, kde si vlastník může sám vybrat provozovatelskou agenturu a dohodnout se s ní na rozsahu poskytovaných služeb i vlastního využití.

Nezapomenout na daně

Pronájem apartmánu v Rakousku znamená i povinnost registrace k dani z příjmů a zpravidla i k DPH. "Naštěstí nejde o složitou agendu. Existuje řada rakouských účetních firem a daňových poradců, kteří komunikují česky nebo slovensky," říká Chrobák. Daň z příjmů navíc lze započítat vůči té, kterou majitel platí ve své domovské zemi.

Pošta chodí do Rakouska

Zajímavostí je, že rakouští dodavatelé energií nebo úřady mají tendenci posílat poštu přímo na adresu komerčně pronajímané nemovitosti a ignorovat trvalé bydliště majitele v zahraničí. Stejnou praxi mívají i státní instituce včetně finančního úřadu. Lze to ale řešit. "Klientům při doporučení vhodného daňového poradce radíme, aby se s ním domluvili na využití jeho adresy pro přijímání veškeré korespondence z finančního úřadu," upřesňuje Chrobák.

Trpělivost se vyplácí

U nových projektů se výnosy obvykle rozbíhají až ve třetím roce provozu, když se resort zaběhne a získá stálou klientelu.

"Apartmán v Rakousku není krátkodobá spekulace, ale dlouhodobá investice. Roční výnos z pronájmu je příjemný, ale v kontextu celé investice není rozhodující. Klíčové je, že u dobře umístěného apartmánu v Rakousku máte na rozdíl od mnoha jiných zemí prakticky jistotu, že ho po deseti letech prodáte s výrazným ziskem," říká René Bertignol, developer a současně provozovatel hotelového resortu Das Förstereck.

Garantovaný výnos? Spíše marketing než výhoda

V této souvislosti je potřeba jistá obezřetnost, pokud provozovatel resortu s investičními apartmány nabízí garantovanou výši výnosu z pronájmu. V praxi to podle Chrobáka bývá pro majitele méně výhodné než inkasovat skutečně realizované výnosy.

"Garantované výnosy nezávislé na skutečném hospodářském výsledku bývají obvykle nízké. A pokud se objeví projekt, kde provozovatel garantuje výnos od 5 % ročně výše, vzbuzuje to spíše nedůvěru. Lepší je dát přednost projektům, kde výnos není garantovaný, ale kde je perspektiva vysoké obsazenosti ubytovacích kapacit. A kromě výnosu bych radil brát v úvahu hlavně zhodnocení samotné nemovitosti, které je díky nízké nabídce stabilní a dosahuje osmi a více procent ročně," uzavírá Tomáš Chrobák ze SUR REAL Investments.

Zdroj: SUR REAL Investments