Od znárodnění po hypotéční sen: Jak se z bytu stal český poklad

Získat bydlení nebylo nikdy jednoduché, každá generace Čechů se k němu ale dostávala jinak. Poválečná léta přinesla znárodnění a byty přidělované úřady, normalizace panelákovou jistotu, devadesátky privatizační zázrak a nové tisíciletí éru levných hypoték. Dnešní mladí pak přicházejí na trh, kde se bez dědictví či pomoci rodičů vlastní bydlení stává téměř nedosažitelným.

40.–50. léta: Když stát převzal klíče

Komunistický převrat znamenal zkázu pro vlastníky, většina nemovitostí byla znárodněna a přešla do rukou státu. Soukromí majitelé často přišli o vše a byli rádi, když vůbec získali povolení k užívání vlastního bytu. Často se ale ze svého také museli stěhovat.

O střechu nad hlavou se začalo žádat u úřadů. Zájem o byty byl obrovský a přidělování probíhalo podle pořadníků a posudků, které spravovaly národní výbory. Rozhodovaly členství v komunistické straně, pracovní zásluhy nebo rodinný stav. Nájemné bylo uměle nízké, regulované státem, a fakticky tak neodráželo hodnotu bydlení. Kdo se k bytu "prokousal", udělal tehdy terno. Povolení k užívání bytu se někdy i dědilo.

60.–80. léta: Paneláky, kam se podíváš

Na byt přidělený státem se často čekalo roky. Bytová výstavba nestačila tempu růstu populace ani přesunům lidí do měst, takže v jednom bytě nebo domě běžně žily dvě (někdy i tři) generace. Typický obraz byli rodiče s dětmi, prarodiče v sousedním pokoji a sdílená kuchyně.

Od konce šedesátých let se stát pokusil bytovou krizi řešit masivní výstavbou. Vznikala rozsáhlá sídliště a celé nové městské čtvrti panelových domů, například Jižní Město v Praze, Poruba v Ostravě nebo Lesná v Brně patřily mezi největší projekty v tehdejším východním bloku. Jen v sedmdesátých a osmdesátých letech přibylo přes 1,5 milionu bytů.

Vedle státních bytů se rozšířily i ty podnikové, které měly přilákat a udržet zaměstnance. Velké továrny, doly nebo dopravní závody stavěly vlastní bytovky a svým lidem nabízely symbolické nájmy. Zaměstnavatel se tak stal zároveň "domácím". Byl to systém, který zajišťoval pracovní stabilitu, ale zároveň omezoval mobilitu.

Sídliště se stala symbolem moderního bydlení s teplou vodou, topením a výtahy, což byl oproti staré zástavbě skok. Na takové byty tehdy přilákali soudruzi nejen Otíka z filmu Vesničko má středisková.

90. léta: Majetek za hubičku

Po pádu komunismu se majetkové poměry obrátily vzhůru nohama. Velká část domů byla vrácena původním majitelům nebo jejich dědicům v rámci restitucí. Zbytek bytového fondu, který původní majitele neměl, připadl obcím. Ty pak začaly své byty prodávat nájemníkům za zlomkové ceny.

Byt 3+1 v pražském činžáku šel koupit zhruba za částku, která dnes odpovídá ročnímu nájmu. Generace baby boomerů tak získala majetek, který se stal pilířem rodinného bohatství. Z tehdejších nájemníků se během pár let stali vlastníci. "Díky rozsáhlé a zvýhodněné privatizaci obecních bytů se vlastníky bydlení staly i příjmově slabší domácnosti. Rozsáhlou a plošnou privatizaci bytů je ale možné udělat jen jednou," říká Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR.

Privatizace tak vytvořila ekonomický náskok, z něhož další generace čerpají dodnes. Kdo měl štěstí a zůstal po revoluci v obecním bytě, stal se vlastníkem majetku, jehož hodnota od té doby mnohonásobně vzrostla.

Nové tisíciletí: Hypotéky pro každého

První dekáda po roce 2000 znamenala zásadní zlom, protože do Česka naplno dorazil hypotéční boom. Úroky klesaly k historickým minimům a banky uvolnily stavidla. Na vlastní byt tak dosáhly i domácnosti s průměrnými příjmy nebo začínající rodiny. Byty od obcí prakticky zmizely, ale tržní ceny se stále držely na úrovni zhruba tří až čtyř ročních platů, tedy na úrovni, kterou si střední třída mohla dovolit.

Vlastnictví se stalo symbolem finanční dospělosti a společenského statusu. Bydlet v nájmu bylo spíše přechodné řešení, které ostatní vnímali jako selhání nebo nedostatek ambicí. Kombinace nízkých úroků a relativně levných bytů přivedla do vlastního rekordní počet lidí. Vznikla generace, která si koupila "vysněný byt na hypotéku" a o dvě dekády později z něj vytěžila několikanásobky původní investice.

Tento vývoj ale měl i stinnou stránku. Masová vlna vlastnictví znamenala nižší nabídku nájemního bydlení. Ceny nemovitostí pak začaly růst hlavně v důsledku ekonomického oživení, levných hypoték a pomalé výstavby. Co bylo v roce 2004 standardem, se o patnáct až dvacet let později stalo v podstatě luxusem.

Současnost: Tvrdý chleba (nejen) pro generaci Z

Generace Z, tedy lidé narození od poloviny devadesátých let do roku 2010, už vstupuje na trh, který je úplně jiný. Ceny bytů se pohybují na úrovni 12–15násobku průměrného ročního příjmu, hypotéky jsou pro většinu mladých nedosažitelné. Bez podpory rodiny se vlastní bydlení stává téměř nereálným snem.

"Generace Z bude čelit mnohem větším nerovnostem v oblasti bydlení než generace jejích rodičů a prarodičů. Někteří její zástupci budou už v mladém věku vlastnit několik bytů a jiní o vlastním bydlení budou moci jen snít a budou mít i problém hradit nájemné v samostatném bydlení. O tom, kdo bude na jaké straně, rozhodne rodina a její finanční a majetková výpomoc," říká Martin Lux. Podle něj nárůst nerovnosti v majetku domácností, jehož hlavní část tvoří právě rezidenční majetek, znamená, že se majetková nerovnost postupně stane významným faktorem v pozadí sociálních nerovností.

Návrat k nájmu a možná větší mobilita

"Bydlení v nájmu není nic nového a má v Česku dlouhou tradici. Za první republiky u pana domácího, tedy v soukromých nájmech, za komunistického režimu ve státním nájmu. V obou případech v nájmu bydlela většina městské populace," připomíná Lux.

Změna vlastnických poměrů může mít i širší ekonomické důsledky. Podle výzkumů se lidé žijící ve vlastním, zejména v rodinných domech, stěhují za prací méně ochotně než nájemníci. Ti, kteří bydlí v pronájmu, reagují na ztrátu zaměstnání nebo nové pracovní příležitosti výrazně pružněji.

Z ekonomického pohledu potvrzuje vývoj i Miroslav Linhart z poradenské společnosti Deloitte. Podle něj na tom generace Z obecně je a bude s dostupností bydlení hůře než její rodiče. "Naplno se v posledních letech projevují efekty zdlouhavého stavebního řízení, kvůli nimž neumí nabídka reagovat na dlouhodobě silnou poptávku," uvádí.

Generace Z tak stojí před frustrujícím paradoxem. Vstupuje sice do nejbohatší éry české ekonomiky, ale přístup k základnímu statku – bydlení – má zároveň nejtěžší v moderní historii.