Investice do nemovitostí: Rady, tipy a upozornění, bez kterých se neobejdete
Komodity, na kterých nemůžete prodělat. Tímto sloganem lákal k účasti říjnový investiční seminář společnosti Investree Realita investičních realit věnovaný investování do nemovitostí. Jsou nemovitosti skutečně takovou jistotou? A co by měli všichni, kteří chtějí investovat do bytů, domů nebo půdy, vědět?
Investování do nemovitostí je stejně jako investování do akcií, dluhopisů nebo cenných kovů spojeno s mnoha riziky. Rozhodně tedy nelze říci, že by investor na realitním trhu nemohl prodělat. Pravdou ale je, že se z pohledu všech rizik jedná o jednu z nejbezpečnějších investic. Hrozba výrazné ztráty je nesrovnatelně menší než v případě cenných papírů nebo komodit.
(Bez)rizikové investice
Více než cokoli jiného v případě nemovitostí o úspěchu investora rozhoduje délka investičního horizontu. Kupovat byty na dva nebo tři měsíce s tím, že je člověk obratem prodá, není investice, nýbrž spekulace. "Investoři do nemovitostí si vždy musejí dopředu stanovit, do čeho chtějí investovat. Musejí si určit nejen typ a velikost nemovitosti, ale i délku investičního horizontu," radí Nela Kubasová, zakladatelka portálu realitnishaker.cz. Čím delší horizont je, tím menší je riziko opětovného prodeje za nižší než kupní cenu.
V kontextu extrémně nízkých sazeb hypoték, které na trh s byty a domy v posledních měsících přilákaly obrovské množství nováčků, Kubasová varuje před bezmeznou vírou, že hypotéky zůstanou levné navždy. "Dvouprocentní sazby hypoték jsou podle mě neudržitelné. Do budoucna je potřeba počítat s vyššími sazbami, jinak můžete zažít po konci fixace nepříjemné překvapení," upozorňuje. Dvojnásob to platí, pokud si investor současně vyhlédne více nemovitostí a zajistí si na financování jejich nákupu více hypotečních úvěrů.
Investoři by v honbě za atraktivními nemovitostmi neměli v žádném případě spěchat. Koupit hned první byt, který se objeví v nabídce realitního portálu, rozhodně není strategie, kterou by bylo dobré se řídit.
Pokud člověk kupuje byt s tím, že v něm nebude sám bydlet, ale bude jej pronajímat, měl by se orientovat nejen podle ceny, ale hlavně podle lokality, zaměstnanosti v regionu, dopravní dostupnosti a v neposlední řadě i profilových nájemníků. Jedině tak lze předcházet problémům s neplatiči a problémovými nájemníky.
Zásadní je při investování do nemovitostí schopnost vyjednávat o ceně. Tu totiž vždy určuje kupující. Pokud má prodávající nereálné požadavky, s kupujícím se jednoduše nedohodne. Kubasová proto kupujícím doporučuje vždy najít alespoň tři nevýhody dané nemovitosti a s jejich pomocí se snažit cenu srazit.
S exkluzivitou roste cena
Zcela opačnou strategii je podle Iva Dočekala ze společnosti HOME STAGING potřeba využít při prodeji nemovitosti. Časy, kdy stačilo byt nebo dům během pěti minut nafotit a nabídku vložit na některý z internetových serverů, jsou dávno pryč. "Trendem dnešních dní je takzvaný home staging, který lze vysvětlit jako marketing realit. Když nabízíte nemovitost k prodeji, musíte zajistit, aby na trhu vyčnívala," vysvětluje Dočekal. "Když v ČR prodává byt klasická realitní kancelář, ne vždy ho prodá, a pokud ano, obvykle za cenu o 17 % nižší, než byla počáteční nabídka. Prodej navíc trvá v průměru 213 dní. Po home stagingu byt prodáte výrazně rychleji a za podstatně vyšší cenu," dodává Dočekal.
V čem konkrétně home staging spočívá? Pokud se majitel bytu nebo domu rozhodne, že chce nemovitost prodat, uzavře s home stagerem smlouvu, na základě které ten do bytu na sjednanou dobu propůjčí vlastní designový nábytek a dekorace a provede základní úpravy a opravy, například vymalování. Takový byt či dům poté v nabídce dalších nemovitostí na realitních serverech vyčnívá z řady, díky čemuž si jednodušeji najde kupce, který je navíc ochoten za něj díky celkovému dojmu zaplatit více peněz.
Nemovitosti nelze kupovat naslepo
Při kupování investičních nemovitostí samozřejmě nerozhodují jen lokalita a cena. Klíčovými faktory jsou i technický stav a stáří nemovitosti. "Vždy prověřujte listy vlastnictví a technickou dokumentaci. Musíte přesně vědět, co kupujete, zda dokumentace souhlasí," radí Petr Sluka, ředitel podnikatelského klubu BforB pro Liberec a Mladou Boleslav. "Čím více nabídek projdete, tím více zkušeností budete mít. Velmi špatné bývají ve starších domech například elektrorozvody," upozorňuje Sluka na jednu z častých nemocí nemovitostí.
Důležitý faktor, který se při koupi bytu také vyplatí brát v potaz, je to, zda je v osobním, nebo družstevním vlastnictví. "Zvažujete-li investici do družstevního bytu, měli byste vědět, že budete svým dílem zodpovídat také za závazky celého družstva. Je proto potřeba vědět, jak se družstvu daří," upozorňuje Sluka. "V případě bytu v osobním vlastnictví je zase důležité mít informace o tom, jak je spravován fond oprav."
Vyšší riziko = vyšší výnos
Stále větší zájem je mezi investory i o zadlužené nemovitosti. Výhodou nákupu zadlužené nemovitosti je potenciál vyššího výnosu, který je ale na druhou stranu vždy spojen též s vyšším rizikem.
"Dříve platilo, že nemovitosti v dražbě bylo možné získat za méně než 70 % znaleckého posudku. Na to se již dnes nelze spolehnout, protože rychle roste počet lidí, kteří se na trhu se zadluženými nemovitostmi pohybují," říká Luboš Vojkůvka, obchodní ředitel společnosti NALIA. "Stále lze ale najít zajímavé příležitosti."
Mezi největší rizika investování do zadlužených nemovitostí patří omezené možnosti prohlídek nemovitostí, horší či žádná spolupráce jejich majitelů a právní problémy, jakými mohou být například odvolání majitelů, kvůli nimž se může koupě bytu či domu neúměrně protahovat.
Zajímavou alternativou investování do zadlužených nemovitostí je takzvaný zpětný leasing. "Zpětný leasing nemovitostí funguje podobně jako leasing automobilů, přičemž zůstatková cena závisí na tom, zda klient v měsíčních splátkách hradí pouze úroky, nebo i splátky odkupní ceny," vysvětluje Vojkůvka. Roční výnos u této investice se pohybuje kolem 6 až 7 %.
Z pohledu dlužníka je výhodou zpětného leasingu zaručení ochrany nemovitosti před dalšími exekucemi, jelikož po dobu trvání zpětného leasingu není jejím majitelem dlužník, nýbrž věřitel, který dlužníka vyplatí z probíhajících exekucí. Princip zpětného leasingu nemovitosti je tak de facto obrácenou hypotékou – klient "prodá" nemovitost, aby získal peníze na uhrazení dluhů.
Realitní alternativa s potenciálem
Rostoucí oblibě se v posledních letech těší také zemědělská půda, která je v mnoha ohledech ještě bezpečnější než byty nebo domy. "Ceny zemědělské půdy v České republice neustále stoupají, nyní se bavíme v průměru o 130 000 Kč za hektar. Záleží ale na mnoha faktorech, velmi třeba na bonitě půdy," upozorňuje Miroslav Somr, ředitel divize ADOL v ADOL Group monitorující realitní trh.
Limitujícím faktorem investování do české zemědělské půdy je její roztříštěnost. "Průměrná parcela má v Česku asi 0,4 hektaru a asi jeden milion vlastníků má pozemky od 0,5 do 16 hektarů," říká Somr.
Na druhou stranu důvodem, proč investici do české zemědělské půdy zvažovat, je skutečnost, že zemědělci ze zhruba 80 % hospodaří na pronajaté půdě. "Samozřejmě platí, že čím více zemědělců v jednom regionu je, tím je atraktivita půdy i cena za její pronájem vyšší," vyzdvihuje Somr.
Nemovitosti by podle finančních odborníků měly být zastoupeny v každém investičním portfoliu. Klíčové je určit ideální podíl na celkové hodnotě portfolia, a tedy rozhodnout, zda budou reality jádrem investiční strategie, nebo jen jistou formou zabezpečení a diverzifikace.
Začínající investoři by měli před přímými nákupy bytů, domů nebo půdy dát přednost investování do realitních či půdních fondů. S jejich pomocí si totiž mohou i při nízkém vstupním kapitálu tento typ investice osahat a rozhodnout se, zda je ve shodě s jejich představami o poměru rizika a výnosu.
Informace o aktuálních akcích pořádaných společností Investree najdete ZDE.
