Česká zemědělská půda jako investice budoucnosti

Nejen světoznámý investor Jim Rogers vnímá půdu jako dlouhodobou růstovou investici, která poráží inflaci a na rozdíl od dluhopisů a akcií nevykazuje známky spekulativní bubliny. Co mluví ve prospěch růstu ceny půdy v Česku? A jaká rizika s touto alternativní investicí jsou spojena?

Zemědělská půda se v posledních letech těší velké oblibě investorů. Důvodem je především skutečnost, že zatímco v Německu stojí 1 metr čtverečný půdy kolem 1 eura, v ČR se stále dá pořídit za 4 až 8 korun. Po roce 2000 začaly nakupovat zemědělskou půdu zahraniční subjekty, zatímco čeští investoři se zaměřili na nákupy půdy od Pozemkového fondu s výhodnými bezúročnými splátkami rozvrženými do 30 let.

V letech 2005 až 2008 pak trh s půdou akceleroval, když se do nákupu půdy vrhlo mnoho malých i velkých investorů a pod jejich tlakem i většina zemědělců. Díky těmto faktorům vzrostla cena půdy za posledních 10 let zhruba 2-3násobně. Krize zastavila růst cen, neboť investorů ubylo a mnoho majitelů se rozhodlo své pozemky odprodat. V roce 2012 se trh s půdou opět rozhýbal a na základě vysoké aktivity lze usuzovat na další postupný růst cen směrem k západoevropským, především německým úrovním.

Fundament investice do půdy

Proč, kdy a na jakou úroveň by měla cena půdy vzrůst? Nejedná se jen o spekulaci? Čím je podložena hodnota půdy? Fundamentem půdy je zemědělská výroba. Při současné efektivitě a dotacích činí tržní nájemné zhruba 3 000 Kč za hektar ročně. Pokud budeme předpokládat kapitalizaci 2 % (běžnou v západní Evropě), dostaneme se na cenu 15 korun na metr čtverečný.

Kapitalizace ve výši 2 % se může zdát nízká, avšak na rozdíl od rezidenčních a komerčních nemovitostí se půda neopotřebovává, nájem je stabilní a o půdu není potřeba se starat. Dále je výhodou, že půda na rozdíl od dluhopisů odolává inflaci. Konečně, růst poptávky po zemědělských komoditách a růst produktivity vedou i k dlouhodobému růstu nájemného, a tedy i ceny půdy.

Musíme zároveň upozornit na nereálná očekávání spjatá s přepočtem německých cen na české za současného měnového kurzu. Vzhledem k tomu, že při konvergenci české ekonomiky k německé bude docházet k posilování koruny zhruba na úroveň parity kupní síly, kterou odhadujeme na 15 až 20 EUR/CZK, lze za "cílovou" hodnotu pro zemědělskou půdu považovat opět zhruba 15 korun za metr čtverečný. Této hodnoty by mohlo být dosaženo v horizontu deseti let.

Rizika spojená s investicí do půdy

Investování do zemědělské půdy je obecně považováno za bezpečné a konzervativní. Přesto zde hrozí řada rizik, která mají společný jmenovatel – nákup půdy za vysokou cenu.

  • Prvním rizikem je jednoduše neznalost kupujícího, který nakoupí půdu za ceny inzerované na realitních serverech, které jsou v 90 % předražené.

  • Druhým problémem je vztah s nájemcem, tedy zemědělskou společností (obvykle bývalým "JZD") nebo soukromým farmářem. V některých případech jsou nájemní smlouvy velmi dlouhodobé s nízkým nájemným.

  • Třetím nebezpečím je míra rozptýlenosti nebo scelení pozemků. Většina zemědělských pozemků je historicky extrémně rozptýlena, což zvýhodňuje původní "JZD" oproti vlastníkům a má zásadní vliv na hodnotu pozemku.

Investuji v rámci fondu soukromého kapitálu Česko-slovenský půdní fond a.s. Fond samotný je určen pro kvalifikované investory a uzavírá své upisovací kolo v září 2020.

Česká ekonomika
Přestat sledovat
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Zemědělství
Přestat sledovat
Pozemky a půda
Přestat sledovat
10. 4. 2021 20:31
Jaroslav Brychta (XTB): V rámci výsledkové sezóny budou nejdůležitější výhledy samotných firem
Akcie ČR
Přestat sledovat
Americké akcie
Přestat sledovat
Evropské akcie
Přestat sledovat
Expertní tržní výhledy
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Světové akcie
Přestat sledovat
8. 4. 2021 17:01
Michal Semotan (J&T Banka): Brzdou růstu akcií ČEZ je i jeho management, zajímavými tituly jsou na…
Akcie ČR
Přestat sledovat
Expertní tržní výhledy
Přestat sledovat
Investiční tipy
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
9. 4. 2021 6:41
Česká energetika má prostor se připravit na budoucnost, čas ale utíká. Panika je vyvolaná lobbisty…
Akcie ČR
Přestat sledovat
Přestat sledovat
Dividendy
Přestat sledovat
Energetika
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
7. 4. 2021 13:01
Petr Beneš (WOOD & Company): Z komodit bych si nyní vsadil na stříbro, zlato pak sám nakupuji jako…
Investiční alternativy
Přestat sledovat
Komodity
Přestat sledovat
Přestat sledovat
Průmyslové kovy
Přestat sledovat
Přestat sledovat
Ropa Brent
Přestat sledovat
Ropa WTI
Přestat sledovat
Rozhovor
Přestat sledovat
Stříbro
Přestat sledovat
Vzácné kovy
Přestat sledovat
Přestat sledovat