Jsou reality skutečně bezpečnější než akcie?
Lidé vnímají přehnaně riziko spojené s akciemi, a naopak velmi podceňují riziko související s nákupem domu či bytu. Podíváme-li se na grafy cen domů ve 20 největších městech USA a akciového indexu S&P 500 za posledních deset let, zjistíme, že je vývoj zhruba podobný.
Pokud bychom udělali anketu a ptali se lidí, kterou z investic – akcie či nemovitosti – považují za bezpečnější, tedy stabilnější z hlediska výnosů a ceny, 99 procent z nich odpoví, že dům či byt. Odpovědi budou ještě více nakloněny nemovitostem, pokud se zeptáme, zda by takový nákup lidé financovali na dluh.
Zatímco koupi domu na dluh považuje veřejnost za zcela přirozenou, koupi akcií na dluh vnímá jako druh nepochopitelného hazardérství. Je však rozdíl v riziku skutečně tak markantní? A pokud nikoli, jak je možné, že obecný úsudek se tak liší od skutečnosti? Podívejme se na celou věc z hlediska selského rozumu a vynechme statistické přístupy a matematické metody.
Začněme tím, jak cenově kolísavé jsou ceny akcií a nemovitostí v posledních letech. Česká kotlina nenabízí příliš reprezentativní indikátory, takže prozkoumejme trh, který je v tomto ohledu dostatečně široký a rozvinutý – USA. Když se podíváme na graf cen domů ve 20 největších městech USA a akciového indexu S&P 500 za posledních deset let, zjistíme, že vývoj, respektive vzestupy a pády, je zhruba odpovídající (od rozdílu mezi dividendovými výnosy a čistými výnosy nájemného můžeme v tomto případě abstrahovat). Konec konců, právě poslední krize byla způsobena všeobecným pocitem, že nemovitost je cosi, co má v čase stabilní cenu, nebo ještě lépe (hůře?), stabilně rostoucí. Toto tvrzení platí v podstatě jen o některých typech pozemků, a to ještě s výhradami.
Výhodnější úvěr, horší likvidita
Pokud se však vrátíme k financování bytu či domu dluhem, riziko je podobné, jako kdybychom půjčené peníze investovali do akcií. Navíc větší suma investovaná do akcií je lehce rozložitelná (diverzifikovatelná) mezi více titulů (mohu si koupit celý index), kdežto nemovitost je zpravidla jedna, a chyba se tím pádem projeví fatálně. Rozdíl (výhoda pro nemovitost) je pouze ve dvou faktorech – na akcie nedostanete tak dobré úvěrové podmínky a ocenění akcií je v zásadě každodenní, tudíž je neoddiskutovatelná případná aktuální ztráta. S tím souvisí i likvidita, která je u akcií neporovnatelně vyšší.
Mnozí mohou namítnout, že pokud si pořizují bydlení pro sebe a hodlají v domě či bytě sami bydlet, jde o jiný případ než pořízení nemovitosti kvůli výnosu z nájemného. Ani tento argument neobstojí, přestože je to ten nejlepší případ, neboť odpadá část transakčních a daňových nákladů.
Nejen v USA, ale i u nás roste počet nešťastníků, kteří v důsledku zhoršených ekonomických podmínek neutáhli smrtící koktejl 100procentní hypotéky s nutností platit služby spojené s bydlením a dnes už téměř povinný příspěvek do fondu oprav.
Spousta Čechů si stále ještě myslí, že náklady nájemného jsou stejně vysoké jako splátka hypotéky plus příspěvek do fondu oprav plus poplatky za služby. Ano, lze najít takové nemovitosti, podobných příležitostí je ovšem jako šafránu. A ačkoli jsou dnes krátkodobé sazby mimořádně nízké, abychom měřili férově, musíme počítat se sazbou fixovanou alespoň na deset let, byť korektní by byla 30letá. Tyto sazby více odpovídají dlouhodobému průměru sazeb, což reflektuje dobu splatnosti hypotečního úvěru.
Odbobná kolísavost
Znám člověka, který pořídil za dva miliony korun byt jako výhodnou koupi pro nezletilého syna s tím, že do doby, než se syn osamostatní, bude nemovitost pronajímat. Pronajal za 11 tisíc korun měsíčně plus poplatky, a následně s překvapením zjistil, že čistý příjem po nákladech na fond oprav a poctivém zdanění mu splátku hypotéky ani náhodou nepokryje. Ve svých propočtech opominul "obrátkovost" nájemníků, tedy fakt, že doposud byl byt v průměru desetinu roku nevyužit, a tudíž neplacen.
Tím znovu navazuji na atribut, kterému se věnujeme – na srovnatelnost rizika investice do akcií a nemovitostí. Obdobou kolísání zisku u akciových společností je kolísavost nájmu u nemovitostí, ať již v důsledku tržních cen, či využití/nevyužití nemovitosti. Přestože globálně je kolísavost nájmů nižší, ďábel se skrývá v detailu – zatímco z akcií jsme schopni namíchat portfolio, z nemovitostí většinou nikoli, nebo alespoň nikoli dostatečně diverzifikované. A pro jednotlivou nemovitost je kolísavost zisku z ní určitě srovnatelná s volatilitou profitu koše akciových společností.
