Peter Bečár (Crowdberry): Investiční příležitosti nehledáme, snažíme se je na realitním trhu vytvářet

Jste partnerem ve společnosti Crowdberry, kde máte na starost českou pobočku a segment real estate. Jak jste se k tomu dostal?

V podstatě celý život jsem působil v realitách. Dlouhá léta jsem byl ve společnosti P3 Logistic Parks, která je předním evropským developerem v oblasti logistiky a průmyslových nemovitostí. Pak jsem se dostal ke Crowdberry jako investor a velice mě inspirovalo, jak to fungovalo. Česko-slovenský trh byl hodně závislý na zahraničních investorech a pro zdejší investory existovalo jen málo nástrojů, jak se reálně přímo investičně zapojit do firem a nemovitostí. O real estate byl ze strany investorů zájem, takže jsem později s managementem Crowdberry řešil, zda by se v rámci diverzifikace neměl investiční crowdfunding rozběhnout i v tomto segmentu. Naše představy a vize se setkaly a do Crowdberry jsem vstoupil na přelomu let 2017 a 2018 významnou investicí pro další rozvoj.

V čem Crowdberry mění zaběhnuté investiční pořádky?

Investiční platforma Crowdberry vznikla v roce 2015 na Slovensku. Specializuje se především na malé a střední podniky a nemovitosti a do Česka přišla v roce 2018. Skrze Crowdberry mohou investoři spoluvlastnit podíly ve firmách a nemovitostech, které si sami vyberou. Nezískávají žádné dluhopisy nebo úroky z úvěru, ale vstupují přímo do vlastnické struktury. Nejmenší možná investice bývá většinou 250 000 korun, respektive 10 000 eur, občas to bývá polovina, výjimečně naopak více. Crowdberry také spravuje několik investičních fondů. Já se starám o rozvoj oblasti nemovitostí a také nemovitostního fondu CB Property Investors, který jsme otevřeli loni.

Tím jste svůj záběr v realitách ještě rozšířili. V čem se fond CB Property Investors liší od ostatních?

Od jiných nemovitostních fondů se lišíme ve dvou důležitých věcech. Zaprvé, diverzifikujeme a budujeme smíšené portfolio zaměřené na bydlení, logistiku a retail parky a jde spíše o menší nemovitosti, abychom mohli rychleji rozšiřovat portfolio. A zadruhé, chceme, abychom spolu s investory byli již na začátku v procesu, kdy se vytváří příležitost a s ní i hodnota. Většina investičních fondů má produkt již připravený pro koncového investora. Zatímco my se snažíme z investora udělat prvního v řadě, aby tak měl šanci vydělat nejvíce. Zjednodušeně řečeno vstupujeme do projektů již ve fázi rozběhnutého developmentu nebo nás zajímá redevelopment a expanze fungujících nemovitostí. Díky tomuto přístupu otupujeme riziko a zároveň můžeme cílit na nadstandardní výnos.

Jak strategii uplatňujete v praxi?

Musíme si dát záležet na výběru nemovitosti, ale i na způsobu, jak s ní dále zacházíme. Na trhu vidíme obvyklý scénář, kdy firma koupí sto procent nemovitosti, drží ji a pak sto procent prodá. My se zaměřujeme na příležitosti, na nichž participuje více partnerů, a poté hledáme způsob, jak se do nich s investory zapojit.

Takže zpravidla kupujete jen podíl v dané nemovitosti?

Takto to říci nelze. Důležité je pro nás silné partnerství. Můžeme koupit i 100% podíl v nemovitosti, ale umíme také s partnerem koupit pozemek, případně s majitelem pozemku společně investovat. V jiném případě s partnerem postavíme nemovitost a budeme vlastnit jen určitý podíl. Stejně jako jinde v životě je i v real estate všechno o lidech. A my se snažíme vybírat správné partnery se silným lokálním know-how, kteří umožní růst hodnoty nemovitosti.

Existuje klíč, podle kterého se při výběru řídíte?

Nejdůležitější při investování do realit je pohled na užití dané nemovitosti. Je-li poptávka po prostoru či nemovitosti, má smysl se zabývat, jak se chovají lidé, jak se mění a jak do toho zapadá prostor, který využívají. Jak je daný metr kubický používán a jak bude za několik let. Vezměte si, jakým vývojem prochází například kanceláře díky tlaku na využívání home office, ale i v důsledku zvyšujících se očekávání zaměstnanců. Ale ať je to retail, průmysl, nebo byt, když najdu správnou logiku, za jaké metry kubické jsou lidé ochotni dlouhodobě platit, tak do toho má smysl investovat.

Jak pracujete s informacemi?

Na informace klademe velký důraz. Analýzy i statistiky, které investorům poskytujeme pro kvalifikované rozhodování, často zahrnují i desítky stran. Schopnost dívat se na věci z různých úhlů pohledu je pro investování klíčová. Sám toho využívám při svých dalších aktivitách, ať jde o přednášení na MBA real estate při VŠE, mentoring začínajících firem ve StartupYardu, nebo poradenství pro americkou společnost TPG, kde působím jako senior advisor.

Záběr firmy je široký. Podle čeho si vybíráte tým, který na transakcích pracuje?

Různorodý tým je složený tak, abychom byli schopni připravit transakce po stránce investiční, finanční, ekonomické i právní. Mám spolupracovníky, kteří pracovali v bankovnictví, v developmentu, ale prošli i auditem, financemi a projektovým managementem či valuacemi. Kromě toho využíváme také expertizy svých partnerů, investičního výboru fondu. Čerpáme i ze zkušeností a know-how z transakcí, které proběhly na platformě Crowdberry, a máme poradce i z řad svých investorů.

Jaké máte zatím výsledky?

Pokud se bavíme o segmentu real estate, překročili jsme hodnotu 250 milionů korun zainvestovaných v projektech s kontinuálně rostoucí hodnotou. Jde například o domov seniorů v Bratislavě, retail park v Piešťanech nebo logistickou halu v Trnavě. Pro CB Property Investors připravujeme další transakce do nemovitostí v hodnotě přes miliardu korun.

Co mají investoři na výběr?

Jsme teď asi jediná platforma na česko-slovenském investičním trhu, která umožňuje investovat přes fond kvalifikovaných investorů a zároveň přes on-line platformu vstupovat do privátních transakcí. Kupříkladu si investoři mohou koupit podíl v developerském projektu, například apartmánu na Lipně, což nabízela platforma, a na druhé straně si koupit akcie fondu, který koupil domov pro seniory u Brna, kupuje developerský rezidenční projekt v blízkosti Prahy nebo bude stavět industriální haly s dlouhodobými nájmy. Tak široké spektrum možností se na trhu těžko hledá. Nevybíráme velké, ale spíše menší nemovitosti, kterých je více a jsou snáze realizovatelné. Tím opět snižujeme riziko a zvyšujeme potenciální výnos.

Zmínil jste domov pro seniory. Bude takových projektů více?

V Bratislavě jsme investovali přes platformu do největšího Alzheimer centra na Slovensku Dúbravská oáza a s fondem CB Property Investors jsme vstoupili do domova seniorů u Brna, na kterém lze hezky ukázat naše přemýšlení a strategie. Kupujeme nemovitost před uvedením do provozu, tedy v době, než se začnou pro domov získávat klienti. Potenciál růstu hodnoty je tak opravdu velký. Vstupujeme do toho se spolufinancujícím partnerem a o provoz se postará další zkušený partner, který se vyzná v legislativě a má i potřebné provozní know-how. Fond pak bude figurovat jak ve vlastnické struktuře pozemku a budovy, tak v provozní společnosti. O podobných projektech budeme vždy uvažovat.

Máte také nemovitosti v logistice typu last mile zaměřené na e-commerce. Hledáte tedy příležitosti i v dalších segmentech?

Aktuálně máme dvě logistické haly na Slovensku, třetí přidáme na západě Čech. Co se týče rezidenčního sektoru, finalizujeme dvě transakce v objemu 100 bytů v centru Bratislavy a blízko Prahy. Kromě toho investujeme do retail parků a rekreačního segmentu, který je v Česku dobře zakořeněn a vzbuzuje zájem nejen ze strany Čechů, ale i Rakušanů či Nizozemců. Cílem v každé z oblastí je růst hodnoty portfolia a nemovitosti následně buď prodávat samostatně, nebo jako součást většího portfolia.

Jaké podmínky chcete investorům nabídnout?

Naším cílem je dosahovat pro investory čistého výnosu minimálně deset procent ročně, co se týče transakcí na platformě, do kterých mohou investovat přímo, ale většinou jde o zajímavější výnosy. Cílený výnos nad deset procent ročně ale platí i v případě, že budou investovat ve fondu milion korun do portfolia, které je již multisektorové. Investiční horizont je většinou nastaven mezi dvěma a pěti lety s tím, že riziko je kryté nejen samotnou nemovitostí, ale i specifiky investičních struktur, které v rámci partnerství na daných transakcích připravujeme. Což je mimochodem na trhu také unikátní.

V jakém smyslu?

Není to staré známé "koupit-prodat". Kupujeme projekty s partnery a nastavujeme ochranné mechanismy, aby bylo zřejmé, za co odpovídá partner a za co neodpovídá investor. Některá rizika přebírají ve větší míře partneři a v menší míře investoři. Například využíváme takzvaný element likviditní preference, což znamená, že na některých transakcích dostávají naši investoři již vložený kapitál z výnosu dříve než ostatní partneři. I kdyby se například snížila hodnota projektu, nepřijde investor o svoji ekvitu, ale naopak jsme mu schopni dát i nějaký výnos.

To zní ambiciózně. Jak je to pokryto?

Naši partneři na sebe berou například riziko snížení hodnoty dané nemovitosti a za to mají nějaký benefit. Pokud například transakce dokáže vytvořit investorům vyšší výnos než zmíněných deset procent, tak snížíme svůj podíl na dalším výnosu a necháme partnerovi větší část právě výměnou za ochranu vkladu investora. Výnos, který není fixovaný, tak může růst pomaleji.

Další zajímavé rozhovory si můžete přečíst na webu Estate.cz.

Komerční nemovitosti čeká korekce. Kanceláře zasáhne nejvíce, u obchodních center bude klíčová nálada spotřebitelů

Jde o cenu peněz, hlupáku! Tyto faktory zahýbou trhem s komerčními nemovitostmi ve druhém pololetí