Český realitní trh: Aktivita loni spadla na polovinu, ceny ale klesaly (zatím) méně, než se čekalo

Ceny nemovitostí klesaly pomaleji, než se čekalo

Ačkoli ve druhé polovině roku 2022 začaly ceny domů a bytů na většině území ČR klesat, jejich pokles byl pouze mírný. Starší byty v panelové a cihlové zástavbě dosáhly maximálních cen v polovině roku 2022 a z nich pak do konce roku odepsaly v průměru 4,3 %. V meziročním srovnání ale starší byty stále zdražovaly, a to o 3,4 %.

Zatímco za celou ČR se ceny od svého vrcholu do konce roku snížily o zmíněných 4,3 %, v Praze poklesly jen o procento. Naopak o 15 % klesly ceny v Libereckém kraji, více než o 13 % v Karlovarském kraji a dvouciferný či téměř dvouciferný pokles zaznamenaly také kraje Moravskoslezský, Ústecký, Středočeský či Královéhradecký. Jihomoravský kraj zaznamenal jen nepatrné snížení cen v jednom čtvrtletí, ale ještě v posledním čtvrtletí 2022 dosáhly ceny nového vrcholu.

U novostaveb se na trhu objevily nabídky slev a různých marketingových akcí. Do prodejních cen se ale nepropsaly. Průměrné ceny nově prodaných bytů se naopak o 11 % zvýšily, a to na 120 000 Kč/m². Nejvyšší jsou v Praze (151 643 Kč/m²) a průměrná cena v regionech se zvýšila o 14 % na 100 692 Kč/m².

Počátek roku 2022 byl ovlivněn kulminací vysoké poptávky z předešlého roku a s tím souvisejícím vyprodáním trhu. Výsledkem byla nejnižší nabídka starších i nově stavěných bytů za posledních deset let. Šoková změna způsobená hlavně válkou na Ukrajině nastala v závěru prvního čtvrtletí. Počátek energetické krize, vyšší ceny energií, prudký nárůst inflace, to vše změnilo náladu lidí. Trvalo to po celé druhé čtvrtletí a bylo to umocněno růstem úrokových sazeb u hypotéčních úvěrů. Kvůli tomu ve druhé polovině roku 2022 realitní trh prakticky zamrzl.

Situace na hypotéčním trhu se promítá do snížení počtu transakcí

Hypotéční trh od druhé poloviny loňského roku citelně zpomalil. Objem nově poskytnutých hypoték je nejnižší za posledních zhruba deset let, počet hypoték za posledních dvacet let. Důvodem je hlavně nárůst hypotéčních sazeb. Splátka milionové hypotéky se totiž zvýšila přibližně o 2 000 Kč za měsíc. Pro průměrnou 3milionovou hypotéku tak měsíční splátka vzrostla přibližně o 6 000 Kč a dosahuje necelých 20 000 Kč (v závislosti na délce splatnosti).

I přes citelný nárůst hypotéčních sazeb zůstává podíl nesplácených hypotéčních úvěrů na velice nízkých úrovních. Koncem roku 2022 činil podíl problematických úvěrů 0,57 %, zatímco v krizových letech 2011–2013 byla tato hodnota v průměru 3,2 %. I stále nízký počet problematických hypotéčních úvěrů je příčinou dosud relativně nízkého poklesu cen nemovitostí, protože se na trh nedostává vyšší množství nemovitostí k prodeji.

V ČR probíhal v posledních deseti letech jeden z nejrychlejších růstů cen nemovitostí v rámci EU. Za posledních pět let byl nárůst nejrychlejší hned po Maďarsku, za poslední tři roky byl pak nejrychlejší v EU. Za posledních deset let ceny nemovitostí v ČR rostly nejrychleji po Maďarsku a Estonsku.

Zamrznutí trhu přišlo v době jeho vyprodání

V průběhu roku 2022 nedošlo k vyrovnání dlouhodobě chybějící nabídky, se kterou se Česká republika potýkala poslední dekádu. V oblasti nabídky nových bytů se pouze doplnil počet nově nabízených bytů na úroveň z roku 2018. Důsledkem je zatím jen postupné vyrovnávání nabídky s poptávkou. Počet zahájených a dokončených domů a bytů v poslední dekádě stále citelně zaostával za roky 2007–2009. V některých letech to bylo dokonce více než o 40 %. To nesoulad mezi nabídkou a poptávkou ještě zvyšovalo. K částečné změně došlo teprve loni.

Nůžky mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí se rozevírají

Od roku 2020 výrazně narostl nesoulad mezi příjmy domácností a cenami nemovitostí. Zatímco ve srovnání s předpandemickým rokem 2019 nominální mzdy a HDP vzrostly o necelých 20 %, ceny starších bytů a rodinných domů vzrostly více než o 60 %. To potvrzuje i srovnání Mezinárodního měnového fondu. Podle jeho dat se od roku 2015 do konce roku 2021 příjmový nesoulad v ČR zvýšil nejvýrazněji z 58 sledovaných zemí.

Očekávaný rozdílný vývoj ve městech a na venkově

Pokračující zamrznutí (nebo naopak obnovení aktivity na trhu) bude mít pravděpodobně vliv na vývoj cen v jednotlivých lokalitách. U starších nemovitostí existuje větší prostor pro pokles cen. Bude ale záležet na ochotě prodávajících přistoupit na požadované slevy ze strany kupujících. Vývoj nesplácených hypoték je příznivý a nedá se předpokládat, že by velké množství majitelů muselo byt či dům nuceně prodat. U nových bytů hraje podstatnou roli trh se stavebními materiály a energiemi. Ten momentálně neumožňuje stavět levněji než v minulých letech.

KOMPLETNÍ PREZENTACE KE STAŽENÍ

---

_{Pro analýzu vývoje realitního trhu v roce 2022 byla vyhodnocena data o všech realizovaných prodejích z celé České republiky, a to jak z velkých měst a menších měst, tak z venkova. Celkem bylo vyhodnoceno přes 61 tisíc tržních transakcí u starších bytů a rodinných domů, které byly zapsány v roce 2022 do katastru nemovitostí, a dále více než 8 tisíc nových bytů prodaných v roce 2022 developery.}

_{Pro porovnání s předešlým pětiletým obdobím byla dále vyhodnocena data z více než 275 tisíc skutečných tržních transakcí u starších bytů a rodinných domů, které byly zapsány do katastru nemovitostí v letech 2018 až 2021, a dále z více než 50 tisíc nových bytů zapsaných v katastru nemovitostí, které byly prodány jako nové byty developery v letech 2018 až 2021.}

_{Skutečné transakční ceny představují data očištěná o nestandardní prodeje typu převodu družstevních podílů, privatizací nebo prodejů pouze částí bytů nebo domů.}

Zdroj: Česká bankovní asociace, Dataligence