Tři důvody, proč dražší financování (zatím) nevyvolalo paniku na trhu s komerčními nemovitostmi
V posledních letech se pro řadu tuzemských firem stalo naprosto běžným akcelerovat svůj byznys pomocí dluhového financování. Vycházelo totiž levně nejen u bank, ale i s využitím podnikových dluhopisů. Ty byly kromě nízkých úroků oblíbené i kvůli snazšímu vydávání a menším nárokům na emitenta oproti požadavkům bank. Velice výhodné tržní podmínky jsou ale minulostí, financování se kvůli rostoucím úrokům až trojnásobně prodražuje, takže některé společnosti budou muset hledat způsoby, jak dražší financování ustát. Vlna nucených prodejů na českém trhu komerčních realit nicméně nekoná.
Financování podražilo významně, a to v relativně krátké době. Je typicky třikrát dražší, a to v průměru o 400 až 600 bazických bodů. Přesto na trhu nevidíme nadstandardní míru takzvaných vynucených prodejů. Je to dáno několika faktory:
1. Většina investorů si udržela rozumnou úroveň LTV, tedy poměru mezi výší úvěru a hodnotou předmětné nemovitosti. Ta se tradičně pohybovala blížila 60 %, i díky čemuž společnosti zatím neporušily podmínky bank, kam mimo jiné patří ukazatel krytí dluhové služby (DSCR).
2. Hodnota komerčních nemovitostí zatím poklesla jen mírně. Ceny napříč segmenty stále drží nahoře zdravý trh pronájmů v kombinaci se slabou výstavbou a proporčním navýšením nájmů o nadstandardně vysokou inflaci. V loňském roce se jednalo o přibližně 9 % u nájmů vedených v eurech a 15 % u těch korunových. Většina fondů tak v uplynulém roce vykázala slušné výnosy, což některé podílníky přesvědčilo natolik, že se nerozhodli k výběru peněz.
3. Fondy jsou ze zákona nuceny držet část kapitálu v likvidní složce pro případné výběry, a jelikož zatím nenastal žádný dramatický run na fondy, mají tyto stále dostatečné rezervy pro výběry. Zlepšila se i jejich komunikace s podílníky, kteří díky tomu nejednají unáhleně a ve zdánlivé panice nevybírají peníze.
Oproti předminulému roku se změnil poměr nabídky a poptávky. V roce 2021 chtěl málokdo prodávat kvůli starostem s tím, kam opět investovat zisk. Nyní velká část investorů vyčkává na výhodné nákupy. Oproti situaci v roce 2021 vidíme výrazně méně aktivně nakupujících investorů, což omezuje prodejnost nemovitostí. Jelikož od druhého kvartálu 2022 jsou investiční objemy výrazně pod dlouhodobým průměrem, dochází k odkladu plánovaných prodejů a potenciálních (neveřejných) komerčních nemovitostí ke koupi je výrazně více. Cenová očekávání obou stran se prozatím setkávají jen zřídka, a proto je na trhu relativně nízká likvidita.
Tabulka je zjednodušená, uvažuje hrubý průměr trhu segmentu komerčních nemovitostí a standardní podmínky dluhu. Zdroj: CBRE ČR
Zdroj: CBRE
