Trh s novými byty ožívá. Prodeje rostou a ceny stagnují

"Uklidnění nervozity kolem energetické krize, stabilizace cen nového bydlení i celá řada propagačních programů. To vše se projevilo v poptávce a pomohlo k oživení trhu s novými byty. Vedle mírného nárůstu podílu klientů s hypotékou však mezi kupujícími nadále převažují investoři, kteří financují koupi z vlastních zdrojů a ukládají své úspory do bezpečí před stále vysokou inflací," říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential a.s.

Prodeje nových bytů vzrostly téměř o pětin

Developeři prodali v Praze v prvním čtvrtletí 650 nových bytů. Mezikvartálně se prodeje zvýšily o 18 %. Vyplývá to z tržní analýzy developerských společností Trigema, Skanska a Central Group.

V meziročním srovnání došlo sice k poklesu prodejů o 38 %, situace na trhu byla ale před rokem odlišná. Úrokové sazby se pohybovaly na polovičních úrovních a zároveň ještě neplatila přísnější pravidla ČNB pro poskytování hypoték, která vstoupila v platnost loni v dubnu a umožnila zájemcům brát si úvěry maximálně na 80 % hodnoty nemovitosti.

Ceny nových bytů stagnují

V letošním prvním čtvrtletí v Praze pokračoval mírný růst cen nových bytů. Meziročně vzrostla průměrná prodejní cena o 4,3 % na 151 951 korun za metr čtvereční a průměrná nabídková cena o 3,8 % na 154 990 korun za metr čtvereční. Ve srovnání s předchozím čtvrtletím došlo však k nárůstu prodejní ceny pouze o 0,2 % a nabídkové o 0,1 %.

Ceny starších bytů v Praze pokračují v mírném poklesu, a to především těch s vyšší energetickou náročností a horších lokalitách. Aktuální nabídková cena podle serveru sreality.cz klesla meziročně o 6 % na 117 883 korun za metr čtvereční a mezičtvrtletně o 2 %. V panelových domech byty meziročně zlevnily o 9 %.

"Ceny nových bytů v Praze meziročně vzrostly o 4 %, zatímco ceny starších bytů o 6 % klesly. Pokračuje tak rozevírání nůžek mezi cenami nových a starších bytů. A je to tak správně, nové byty jsou až o polovinu méně energeticky náročné než starší panelové byty," říká Dušan Kunovský, zakladatel a šéf Central Group. V současné době je rozdíl mezi cenami starších bytů a novostaveb 24 %, výhledově by podle analýzy mohl dosáhnout až 30 %.

Růstu cen nových bytů brání především situace na hypotéčním trhu, s návratem odložené poptávky může ale dojít k rychlému vyprodání trhu a prudkému růstu cen. Plošný pokles cen nelze podle analýzy kvůli prudkému růstu nákladů v předchozích dvou letech očekávat.

Nabídka bytů stagnuje na dlouhodobém průměru

Na konci prvního letošního čtvrtletí bylo v Praze volných 5 550 nových bytů. Mezičtvrtletně vzrostl jejich počet zhruba o 9 % a o 73 % ve srovnání s prvním čtvrtletím loňského roku, kdy nabídku srazily rekordní prodeje v roce 2021.

Přestože bylo od začátku letošního roku povoleno téměř 1 500 nových bytů, a letos by tak mohlo dostat povolení zhruba 9 000 bytů, je povolování nové výstavby stále velice pomalé.

"Navzdory meziročnímu srovnání nelze hovořit o dostatku bytů. Praha by potřebovala minimálně dvojnásobek, ale spíše trojnásobek nových bytů k uspokojení poptávky po bydlení. Současná situace je navíc pouhým odložením poptávky, která se s největší pravděpodobností obnoví se snížením úrokových sazeb. S nabídkou navíc letos zamíchají i institucionální investoři, kteří otočí část volných bytů do nájemního bydlení," říká Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.

Impulzem pro rychlejší růst trhu bude snižování sazeb

Trh novostaveb ovlivňuje situace na hypotéčním trhu a obavy z budoucího vývoje ekonomiky. ČNB od června 2022 drží základní úrokovou sazbu na 7 % a inflace od loňského května neklesla pod 15 %. Objem poskytnutých hypoték přesto v březnu podle ČBA Hypomonitoru vzrostl na nejvyšší úroveň od poloviny loňského roku.

Na úrovně objemů poskytnutých hypoték z let minulých si ale bude muset hypotéční trh ještě nějakou dobu počkat. Rychlejší růst lze očekávat až s výraznějším snižováním úrokových sazeb. K tomu by podle analýzy mohlo dojít do poloviny příštího roku, kdy by se úrokové sazby hypoték mohly přiblížit k úrovni 3 %. Již příští rok by tak mohly být splátky hypotéky nižší než nájemné, a opět by tak mohla převážit preference vlastnického bydlení nad bydlením nájemním.