Evžen Korec (Ekospol): Investice do nemovitostí se stále vyplatí

Jak se ze špičkového vědce v oblasti molekulární biologie a genetiky stane úspěšný developer?

Jako vědecký pracovník Akademie věd ČR jsem pracoval na několika prestižních zahraničních univerzitách, mimo jiné v německém Göttingenu. Právě tam jsem se seznámil s developmentem v malé místní firmě, která pro univerzitu stavěla byty. Získal jsem tak know-how, které na začátku 90. let v Česku nikdo neměl. Po návratu ze zahraničí jsem se proto začal věnovat podnikání a už u toho zůstal.

Můžete v pár číslech shrnout, jak je na tom nyní společnost Ekospol?

Ekospol loni oslavil 30 let úspěšného působení na trhu, a je tak nejdéle fungujícím velkým developerem v ČR. Za tu dobu dokončil 58 velkých projektů a postavil více než 10 tisíc bytů. Patří k největším soukromým vlastníkům pozemků, v Praze a blízkém okolí vlastní půl milionu metrů čtverečních ploch k okamžité rezidenční zástavbě a další milion metrů čtverečních pozemků, z nichž většina je určena k zástavbě výhledově. Ekospol na nich připravuje celkem 7 000 bytů v celkové hodnotě 40 miliard korun. Jsme trvale zisková firma, veškerý zisk reinvestujeme do koupě pozemků a výstavby dalších rezidenčních projektů, které financujeme z vlastních zdrojů.

Vaše společnost je lídrem developerského trhu v ČR. Kdybyste mohl vrátit čas, udělal byste něco jinak? Existuje přešlap, kterého ve svém podnikatelském životě litujete?

Člověk se neustále učí a zdokonaluje. Některé drobné věci šly určitě udělat jinak. Nicméně zásadní rozhodnutí, která jsem v minulosti dělal, považuji za správná a neměnil bych je.

Trh u nás prošel za 30 let prudkým vývojem. Je již srovnatelný se západní Evropou?

Bytový trh je v Česku a hlavně v Praze z pohledu kvality srovnatelný se západní Evropou. Také konkurence je u nás podobně vysoká. To je zásadní rozdíl oproti 90. létům, kdy se prodávalo v podstatě cokoli bez ohledu na kvalitu. Toho bohužel zneužívali nepoctiví podnikavci, kteří chtěli rychle přijít k penězům. Takové firmičky s často jediným projektem velice rychle skončily a většinou po nich zůstali nespokojení klienti. Pouze ti, kteří od počátku dbali na kvalitu a klienty měli na prvním místě, tedy třeba i my, na trhu vydrželi.

V posledních letech na nás v médiích svítily až strašidelné titulky, které jsou stále aktuální (ne-li horší). Namátkou třeba to, že bydlení v Praze je dražší než v Paříži (podle ukazatele průměrného příjmu na hlavu vs. ceny za metr čtvereční), nebo že Češi potřebují až 15 ročních platů na pořízení vlastního bytu, což je nejvíce v Evropě. Jak se to stalo? A existuje možnost, jak by se vlastní bydlení v tuzemsku mohlo stát výrazně dostupnějším?

V Česku je stále výrazně nižší životní úroveň než v západních zemích. Nepodařilo se je dohnat tak, jak se po roce 1989 předpokládalo. To je hlavní důvod nižší dostupnosti vlastního bydlení u nás.

Recept je jednoduchý. Je jím opravdu masivní bytová výstavba, nejlépe velkých rezidenčních projektů se stovkami až tisícovkami bytů. To umožní úspory z rozsahu, a tedy i nižší ceny nových bytů. Stavební firmy začínají být ochotné u zakázek v řádu stovek milionů až jednotek miliard korun jít na ceny, o kterých ještě nedávno nechtěly ani slyšet. Takové vyjednávání vedlo u našeho aktuálního projektu Výhledy Barrandov II k tomu, že můžeme nabídnout kvalitní nové byty s cenou o desítky tisíc korun za metr čtvereční nižší, než je celopražský průměr. Na trh jsme vrátili cenově dostupné byty, které tu dlouho nebyly. Zájemci se na tyto cenově dostupné byty doslova vrhli. Kvůli obrovskému zájmu jsme museli dokonce přistoupit k bezprecedentní akci, jímž bylo omezení prodejů ve smyslu jednoho bytu na jednoho kupujícího.

Tento projekt je potvrzením dlouhodobé strategie Ekospolu. Nestavíme byty pouze pro nejbohatší, ale nabízíme takové ceny, které budou dostupné co nejširšímu okruhu zájemců. Ve svých projektech proto pracujeme s nižším ziskem, který ale dohromady dá solidní zisk.

Přes výše uvedené ale téměř 80 % naší populace stále bydlí ve vlastním, což je o poznání více než ve zbytku Evropy. Udržíme tento výdobytek, nebo se sladíme s Evropou a výrazně větší podíl Čechů bude muset sáhnout po nájemním bydlení? Již jsme v bodě, kdy střední třída často nedokáže dosáhnout na vlastní bydlení.

V Česku stále platí (a platit bude), že mít vlastní byt znamená určitý společenský status. Na nájemní bydlení se Češi stále dívají trochu skrz prsty. Pro drtivou většinu lidí je zajímavější platit hypotéku s tím, že po jejím splacení budou byt či dům vlastnit. To na západ od nás není. Souvisí to mimo jiné s vyšší mobilitou pracovní síly, v západních zemích nemají lidé takový problém odstěhovat se za dobrým zaměstnáním i na druhý konec státu. Nicméně i Němci si pořizují vlastní byty, většinou jako formu zajištění na stáří. Tento trend se stále více rozmáhá také u nás.

Více než tři dekády po revoluci u nás stále panuje legislativní Kocourkov ve smyslu nekonečně dlouhého povolovacího řízení u nových projektů a chaosu ve stavebním procesu. Změní to nový stavební zákon, který již byl přijat? Zkrátí podle vás podstatně čekací lhůtu na povolení nového projektu?

Legislativní Kocourkov je termín, se kterým jsem přišel již před mnoha lety. Opakoval jsem ho tak často, až ho převzala i média. Stavební legislativu máme opravdu katastrofální, získání stavebního povolení je u nás jedno z nejsložitějších v rámci světa, jak opakovaně upozorňovala i Světová banka. Jednodušeji než u nás se staví ve většině zemí, a to včetně těch rozvojových. Získat stavební povolení v Česku na středně velký projekt se stovkami bytů trvá průměrně čtyři roky, výjimkou nejsou ani řízení táhnoucí se více než dekádu. Investor navíc musí získat desítky razítek od nejrůznějších institucí, což proces dále prodlužuje a v konečném důsledku vede ke zdražení nových bytů. Před časem jsme vypočítali, že průtahy při povolování stavby prodraží nový byt v průměru o deset procent, což v reálných cenách znamená vyšší stovky tisíc korun a jednotky milionů.

Nový stavební zákon s velkou pravděpodobností tento tristní stav změní. Obsahuje několik principů, které mohou stavební řízení výrazně urychlit. Stavebník už nebude muset obíhat desítky úřadů a institucí, aby získal jejich souhlas s plánovanou stavbou. Týká se to nejen úřadů, ale také například správců sítí či energetických společností. Vyjádření všech takzvaných dotčených orgánů státní správy a dalších institucí si nově vyžádá stavební úřad. Zároveň se nově zavádí lhůta, do které musí oslovený orgán stanovisko vydat. Běžně půjde o jeden měsíc, ve složitých případech pak dvojnásobek. V případě, že stanovisko nebude poskytnuté včas, bude se to brát jako souhlas. To výrazně urychlí proces povolování staveb, protože v současnosti se na potřebná stanoviska čeká dlouhé měsíce, a to často i přes opakované urgence. V podobných lhůtách by měl rozhodovat i stavební úřad. U něj však takzvaná fikce souhlasu neplatí. Vždy musí v dané věci aktivně rozhodnout.

Nová možnost vydat takzvané integrované stanovisko zmenší počet celkových vyjádření, což celý systém zjednoduší. Skončí také nekonečný úřednický ping-pong mezi prvoinstančním stavebním úřadem a jeho nadřízeným stavebním úřadem v případech odvolání. Nyní při odvolání proti rozhodnutí prvoinstančního stavebního úřadu nadřízený úřad v případě, že rozhodnutí zruší, vrátí celou věc podřízenému úřadu, aby o ní nově rozhodl. Stavební řízení se tímto přetahováním neúměrně protahovalo o dlouhé měsíce. Nově v případě odvolání bude muset nadřízený stavební úřad vydat rozhodnutí, nikoli vracet věc k novému projednání. Tím se podstatně uspoří čas.

Zásadní je také to, že pokud vydá vlastník sousedního pozemku potřebného například pro vedení inženýrských sítí či napojení na komunikaci souhlas, tak už ho nebude moci odvolat. To nyní neplatí. Pokud si to vlastník v průběhu procesu rozmyslí, může souhlas kdykoli stáhnout. To pak působí investorovi velké komplikace.

Změna se týká také plánovacích smluv. Pokud ji vedení obce podepíše, nové vedení ji nebude moci jednoduše vypovědět. Stavební úřad k tomu nebude přihlížet.

Ruší se možnost odděleného územního řízení a stavebního povolení a sloučeného řízení, kdy si mohl investor vybrat, jakou možnost zvolí. Nově se bude žádat pouze o jedno povolení.

Zavádí se možnost elektronického podání, zároveň zůstává i možnost podání žádosti v listinné podobě. Elektronizace však s sebou přinese velkou úsporu papíru, vždyť veškerá dokumentace k některým našim projektům se často ani nevešla do osobního auta, kolik to bylo stran.

Jak se podle vás budou dále vyvíjet ceny novostaveb?

Ceny bytů v nově zahajovaných projektech patrně klesnou kvůli tomu, že stavební firmy jsou nyní ochotny jít na ceny, které ještě nedávno nechtěly akceptovat. Už jim nejde o dosažení co nejvyššího zisku, důležité pro ně je mít práci. Týká se to samozřejmě jen opravdu velkých projektů s investičními náklady ve stovkách milionů či miliardách korun. Naopak byty, které již na trhu jsou, nezlevní. Developeři je stavěli za vysoké ceny stavebních prací, zlevnění si proto nemohou dovolit. Nejenže by přišli o plánovaný zisk, dostali by se dokonce do ztráty. Takové byty se však v konkurenci s nově nabízenými levnějšími byty stanou nechtěnými ležáky.

Vyplatí se ještě kupovat byt v Praze (i ve zbytku republiky) na investici? A pokud ano, podle jakých kritérií by měl investor vybírat?

Byt v Praze i kdekoli jinde se stále vyplatí. Nemovitosti obecně nabízejí nejbezpečnější zajištění peněz proti inflaci, protože v dlouhodobém horizontu zhodnocení nemovitostí inflaci výrazně poráží. Koupit vhodný byt přitom dokáže i naprostý laik. Stačí se řídit jednoduchým, takzvaným Korcovým pravidlem. To říká, že u menších bytů do 50 metrů čtverečních musí cena bytu představovat maximálně 20násobek ročního nájemného srovnatelného bytu v dané lokalitě. U větších bytů nad 50 metrů čtverečních je to maximálně 25násobek. Kdo se tímto jednoduchým pravidlem bude při koupi bytu řídit, nemůže se spálit.

Více než polovina Čechů dlouhodobě pořizovala nemovitosti na hypotéky. V posledních měsících ale trh zamrzl, přičemž hlavní příčinou jsou vysoké úrokové sazby, které výrazně zdražily cenu hypotéčních úvěrů. Jak z toho ven? Je jedinou cestou dramatické snížení sazeb, které je ale zatím v nedohlednu? Přestřeluje podle vás ČNB se snahou naplnit inflační cíle a zbytečně dusí nejen realitní trh, ale i celou ekonomiku?

Udržování základní dvoutýdenní repo sazby na současných 7 %, na kterých se drží od loňského jara, zásadně přidusilo celou českou ekonomiku a de facto zmrazilo hypotéční trh. Objem nově poskytnutých hypoték loni spadl meziročně o 57 % na 162 miliard korun, počet poskytnutých hypoték byl loni nejnižší za posledních 20 let. Tím došlo i k výraznému propadu realitního trhu, například v Praze loni developeři prodali nejméně nových bytů v historii. Dokud průměrné hypotéční sazby neklesnou ze současných 6 % na minimálně polovinu, nic se příliš nezmění.

Kolik se v Praze prodalo bytů v letošním prvním pololetí? A jak hluboko je to pod prodejními vrcholy z let minulých?

Během prvního kvartálu se v Praze podle analýz Ekospolu, který rezidenční trh monitoruje nejdéle ze všech, prodalo celkem 1 560 nových bytů. To je jen o 20 bytů více než ve stejném období loňského roku. Rezidenční trh v hlavním městě tak zůstává na nejnižších úrovních za poslední dvě dekády. Srovnání prvního a druhé čtvrtletí však ukazuje na oživení prodejů. Zatímco během prvního kvartálu se v Praze prodalo 540 nových bytů, což byl třetí nejhorší výsledek v historii monitoringu, ve druhém čtvrtletí vzrostly prodeje takřka na dvojnásobek. Stále jsme však hluboko pod dlouhodobým průměrem.

Za celý loňský rok developeři v Praze prodali jen 2 400 nových bytů, což je nejméně za posledních 20 let. Je to téměř srovnatelné s počtem prodejů v dosud nejsilnějším čtvrtletí (2Q2021). Meziročně se prodeje v hlavním městě loni propadly o 63 %. Zájem o nové byty byl přitom v Praze ještě předloni velice vysoký. Za celý rok 2021 developeři prodali celkem 6 450 bytů, tedy 2,5krát více než loni. Zároveň to bylo o 1 540 bytů více než v roce 2020. Šlo o nejvyšší číslo od roku 2016. Zvláště silné bylo předloňské druhé čtvrtletí, kdy nového majitele nalezlo rekordních 2 350 bytů. To je nejvíce za celou dobu, kdy Ekospol tyto statistiky zveřejňuje.

Je a bude strategie Ekospolu stále stejná, tedy prodat hodně bytů střední třídě za výhodnější cenu?

Strategie Ekospolu je stejná a nemění se. Cílem je nabízet takové byty, které budou cenově dostupné pro co nejširší okruh zájemců, a to i za cenu nižšího zisku.

Pokud se výrazně propadl objem prodejů nových bytů, nedonutí to developery nakonec sáhnout do marží, snížit ceny a zahájit agresivnější cenovou válku, ze které by těžili klienti?

Jak jsem říkal, projekty, které se již staví za vysoké ceny, nemohou zlevnit. Developer by na nich prodělal. Prostor pro slevu u nich není.

Jaké největší projekty chystáte? A kde budou cenově v porovnání s pražským průměrem, který se pohybuje kolem 150 tisíc Kč/m²?

Aktuálně prodáváme rezidenční projekt Výhledy Barrandov II, kde je průměrná cena za metr čtvereční 120 tisíc korun. To je o 30 tisíc korun za metr čtvereční pod celopražským průměrem. Na padesátimetrovém bytu tak u nás klient ušetří milion a půl. Příští rok začneme prodávat první byty z celkových 700 v projektu Ekocity Hostivař a také u nich nabídneme ceny hluboko pod průměrem. Stejně jako u stovky bytů z projektu Ekorezidence Strašnice. Cenově dostupné budou i byty na Západním městě, kde chystáme projekt s 2 000 bytů. Celkem 2 500 bytů pak postavíme na Zličíně. Celkem chystáme stavbu 7 000 bytů za 40 miliard korun.

Kam se podle vás budou ubírat ceny nájemního bydlení?

Nájmy budou ještě výrazně stoupat, stále totiž nedorovnaly růst cen bytů. U nájmů platí, že kopírují ceny bytů, byť s několikaměsíčním zpožděním. Tlak na růst nájmů vytváří i vyšší poptávka od těch, kteří kvůli dražším a hůře dostupným hypotékám na vlastní bydlení nedosáhnou a musejí se spokojit s bydlením nájemním.

V Praze je téměř 100 tisíc neobsazených bytů, v celém Česku skoro milion. Přiměje růst cen nájemného majitele těchto bytů je obsadit, zvýšit si tak výnosnost nemovitosti, a tím alespoň trochu zlepšit tristní situaci v oblasti dostupnosti bytů?

Žádný vlastník, který myslí ekonomicky, si nenechá volný nepronajatý byt. Otázkou je, v jakém stavu jsou vámi zmiňované neobydlené byty. Předpokládám, že ve většině případů jde o nepronajatelné byty, u nichž je nutná rekonstrukce. Ta je však velice nákladná a majitel na ni nemusí mít peníze. Proto nejspíše zůstávají neobydlené.

Trh realitního zprostředkování byl dlouhé roky džunglí plnou pochybných realitních makléřů, kteří neměli s klienty seriózní záměry. Realitního makléře mohl dělat každý a podle toho to vypadalo. Pomohla novela zákona z března 2020?

Novela byla opravdu potřeba a myslím si, že byla připravená dobře. Zatím se však do praxe příliš nepromítla, stále se setkáváme s makléři, jejichž úroveň je diplomaticky řečeno velice nízká. Očekávám, že se vliv novely projeví až v delším časovém horizontu.

Toho se týká i další otázka. Je okolo Prahy dostatek pozemků na další developerské projekty? Má Praha kam růst?

Hlavní město by se mělo zaměřit na volné rozvojové plochy, kterých má na svém území dost. Nelze vytvářet obrovská sídliště za hranicemi Prahy se spoustou lidí. Ve vlastní Praze je stále dostatek velkých ploch pro bytovou výstavbu. Problémem je však zastaralý a prakticky vyčerpaný územní plán města schválený v roce 1999 (platný je od roku 2000), jehož rozvojový potenciál se dávno vyčerpal. Přestože jej měl po deseti letech nahradit nový územní plán, nestalo se nic. Rozvojový potenciál Prahy tak postupně klesl k nule. Je takřka zázrak, že se vůbec ještě nějaké byty staví.

Aby se tak stalo, musí investor absolvovat martyrium dílčí změny územního plánu. Tento proces se přitom může táhnout dlouhé roky, je velice nepřehledný a jeho výsledek nepředvídatelný. Některé městské části navíc developerům, kteří jako jediní ve velkém staví byty, hází klacky pod nohy a tolik potřebnou novou výstavbu blokují. Není divu, že ceny nových bytů rostou a bydlení se stává hůře dostupným. Zásadní je urychleně schválit nový územní plán s pozemky vhodnými pro výstavbu rezidenčních projektů s tisícovkami bytů. Absence kvalitního a aktualizovaného územního plánu s dostatkem pozemků pro výstavbu velkých bytových projektů neumožňuje hlavnímu městu pružně reagovat na aktuální požadavky a demografické trendy.

Je některý z realizovaných projektů Ekospolu vaší srdcovou záležitostí?

Na naše projekty se vždy dívám očima klienta, jeho spokojenost je pro mě rozhodujícím hodnotícím kritériem. Z tohoto hlediska si Ekospol vede velice dobře. Všechny projekty vyprodáváme dlouho před dokončením. Zhruba třetinu bytů prodáme na doporučení stávajících klientů, což je pro nás ta nejlepší pečeť kvality a spokojenosti.

Přesto několik mimořádných projektů zmíním. Nejprve zamířím kousek za hranice Prahy do Roztok. Zde realizujeme rozlohou největší rezidenční projekt v ČR, celkem zastavíme 40 hektarů. Dosud jsme dokončili na 300 bytů a 200 parcel, což představuje zhruba třetinu plánované výstavby. Tento projekt dobře ilustruje přínos bytové výstavby pro nejbližší okolí i celou obec. V bytech a rodinných domech nalezlo bydlení několik tisíc lidí, což představuje poměrně velkou kupní sílu. To ostatně potvrdilo i vybudování vůbec první prodejny maloobchodního řetězce, která vyrostla na pozemcích Ekospolu. Nová prodejna Tesco výrazně zlepšila dostupnost potravin a vedla ke snížení jejich cen, což ocenili nejen noví obyvatelé Roztok, ale i starousedlíci. Díky této výstavbě se v Roztokách zlepšily i další obchody a služby, a město se tak stalo ještě žádanějším místem k životu.

Projekt Panorama Kyje v několika etapách narostl až na tisícovku bytů, čímž vnikla nová městská čtvrť s vlastní zastávkou MHD. Stejné množství bytů jsme postavili také v projektu Nové Měcholupy.

Na závěr se podívejme na svět mimo realitní trh. Co vás baví, když zrovna nepracujete?

Jsem velký milovník a chovatel zvířat. Chovám koi kapry a s manželkou máme na farmě desítky zvířat od koní přes ovce až například po pávy. Vlastním také úspěšnou chovatelskou stanici Korec Corso, kde chovám špičkové psy plemene cane corso, s nimiž jsem získal řadu titulů na mezinárodních výstavách. Své dlouholeté chovatelské zkušenosti jsem shrnul do dvou knih – Jak prodloužit život vašeho psa a Chov psů – příručka zodpovědného chovatele. Knihy byly přeloženy do mnoha jazyků a prodávají se mimo jiné i v Latinské Americe.

V roce 2015 jsem před zánikem zachránil táborskou zoologickou zahradu, kam jsem původně přijel pro vzácného papouška, který měl rozšířit mou kolekci velkých papoušků. Nakonec jsme s manželkou od insolvenčního správce koupili celou zahradu, která byla v té době velice zanedbaná. Dali jsme ji dohromady a otevřeli pro veřejnost. Nyní se v ZOO Tábor zaměřujeme na ochranu a chov ohrožených druhů zvířat. Nejdůležitějším záchovným programem zoo je návrat zubra evropského do velkých přírodních rezervací u nás i po celé Evropě.

S výzkumnou skupinou v táborské zoo se věnuji zkoumání dlouhověkosti zubra evropského a psů. Jako první na světě jsme popsali střední dobu dožití u zubra evropského. Ve spolupráci s Ústavem molekulární genetiky Akademie věd ČR jsme před nedávnem objevili u psů plemene cane corso čtyři geny, které souvisejí s dlouhověkostí. Nyní se snaží ověřit, zda se tyto "geny dlouhověkosti" nacházejí i v genomu dalších psích plemen. Cílem výzkumu je zásadně prodloužit život psů. První fáze výzkumu, jehož výsledky byly publikovány ve špičkovém světovém veterinárním časopisu BMC Veterinary Research, již má první konkrétní přínos. Je jím jednoduchý test, který umožní zjistit, zda se konkrétní pes plemene cane corso dožije vysokého věku. Jednoduchým testem provedeným ze stěru ústní sliznice na principu PCR lze v jakémkoli věku psa s vysokou pravděpodobností zjistit, zda se jedinec dožije vysokého věku. Zájemce o pořízení psího mazlíčka tak může předem zjistit, jak dlouho jej tento bude doprovázet. Chovatelé pak mohou cíleným křížením dlouhověkých jedinců vytvořit dlouhověkou linii a zásadně prodloužit život odchovaných psů. Tento test lze aktuálně použít pouze u plemene cane corso.

Letní prázdniny jsou v polovině. Jak vypadá vaše ideální dovolená?

Ideální dovolená je pro mě aktivní odpočinek u moře s několika psy, s nimiž chodím pravidelně na dlouhé procházky podél pobřeží.

Na Investičním webu se nelze na závěr nezeptat: Jaký jste typ investora? Do čeho investujete? A chcete případně sdílet nějaký investiční tip?

Volné peníze investuji do bytů, které nabízejí nejlepší poměr výnosu, rizika a likvidity. Nemovitosti jsou historicky prověřené investice pro bezpečné dlouhodobé zhodnocení peněz. Uvědomuje si to stále více lidí, což vidíme i na skladbě klientů Ekospolu.