Co si myslí o nemovitostním trhu muž, který postavil novou dominantu Prahy?

Masaryčka je v tuto chvíli budovou s nejdražším nájmem v Praze. Bylo těžké najít nájemce?

Obsazenost jsme na začátku srpna měli zhruba 93 %, chybělo pronajmout asi tisíc metrů čtverečních. Zájem nájemců byl velký, neměli jsme s jejich hledáním problém. Vysokou obsazenost jsme měli dlouho před dokončením i přes vysoké nájemné.

Za metr čtvereční kanceláří si účtujete přes 30 eur. Změní tím budova cenovou mapu kanceláří v centru Prahy a vytáhne výše i ostatní nájmy?

Cena odpovídá výjimečnosti budovy. Více než 30 eur za metr čtvereční se asi novým standardem v Praze 1 hned nestane. Na druhou stranu jsme si již u projektů Florentinum a Churchill ověřili, že firmy, které si pronajímají kanceláře za vysoké nájemné, mají vysoce kvalifikované zaměstnance, kteří jsou dobře placení. Firmy nyní mají problém získat kvalitní zaměstnance a jedním z argumentů, na které tito špičkoví zaměstnanci slyší, je to, že pracují v pěkných prostorech v centru Prahy. Pro tyto lidi je důležité pro koho pracují, ale také kde pracují.

Několik eur za metr čtvereční navíc pak tedy nehraje takovou roli?

Náklad na kancelář je relativně malý v poměru k nákladům na daného pracovníka. Pokud na jednoho člověka připadá 10-12 metrů čtverečních a místo 28 eur platíte 30, prodraží se taková kancelář o 20-25 eur měsíčně na zaměstnance. Firmy, které si to umí spočítat, jsou ochotné za kvalitu a mimořádnost místa připlatit.

Pražský kancelářský trh vykazuje již několik let jednu z nejnižších neobsazeností v Evropě. Je to dlouhodobě zdravá úroveň, nebo přijde obrat?

Neobsazenost okolo 7 % je nízká. Navíc není určitě rozložená rovnoměrně, v centru bude nižší. O kanceláře je stále zájem. Hodně se mluvilo o tom, že kancelářské budovy nebudou potřeba, protože všichni budou pracovat z domova. Nikdy jsem si to nemyslel, protože pro potřebu práce z kanceláře je řada argumentů. Jde o pěstování firemní kultury, sociální kontakt zaměstnanců, vždy se junioři učili od seniorních zaměstnanců, což on-line nejde. Většina firem, které umožňují home office, stejně potřebuje, aby se v určité dny zaměstnanci scházeli na pracovišti.

Zmenšuje se pronajímaná plocha?

Kanceláře možná v současnosti nejsou využity naplno pět dnů v týdnu, ale musejí být dostatečně velké na to, aby se tam zaměstnanci mohli některé dny sejít. Stále větší prostor se navíc věnuje sociální stránce věci. Dnes už se zaměstnanci nescházejí v kuchyňce, kde všichni stojí s hrnkem kávy. Je tam prostředí, kde se dá sedět, diskutovat, kde se dá i pracovat. To přispívá k faktu, že plocha kanceláří přepočtená na člověka se příliš nezmenšuje.

Nájemné v Praze dva roky roste. Budou nájemci ještě schopní zvládnout další zdražování, nebo jim nic jiného nezbude, protože je k tomu budou nutit inflační doložky ve smlouvách?

Inflační doložky budou nájemné samozřejmě posouvat vzhůru. Inflace tady je a není důvod, aby se nájemnému v kancelářských budovách vyhýbala. Nájemné asi neporoste o 15 % ročně, ale zvyšovat se bude.

V posledních letech na trhu chybí transakce s budovami, což komplikuje jejich reálné oceňování. Lze čekat, že v Česku podobně jako jinde v Evropě budou hodnoty komerčních nemovitostí klesat?

Odhadci ani poradenské firmy si nemyslí, že Česko je ostrov, na který nemá vliv okolní svět. Nicméně trh v Česku funguje, o kanceláře je zájem, neobsazenost je nízká, nájemci platí nájemné. Budovu jako Masaryčka bychom před dvěma lety rozhodně prodávali s výnosem pod 4 %. Nyní jsou pravděpodobně yieldy trochu vyšší, i když nikdo neví přesně o kolik. Úroveň yieldů hodně souvisí s úrokovými sazbami. Uvidíme, až se inflace usadí a až ČNB začne snižovat úrokové sazby.

Ve vašich budovách sídlí často velké nadnárodní firmy, které jsou poměrně citlivé na téma udržitelnosti schované pod zkratku ESG. Preferují budovy, které jejich cíle ESG splňují?

Řada mezinárodních korporací má ve svých ESG strategiích kritéria pro budovy, v nichž sídlí. Na udržitelnost ale již hodně dbá i spousta českých firem. Nechtějí zatěžovat životní prostředí. Kromě toho mají zájem o terasy se zelení, kam si mohou jejich zaměstnanci jít odpočinout. Celkově se vnímání udržitelnosti mění a posouvá i díky nástupu mladší generace.

Musíte plnit ESG kritéria jen na úrovni budovy, nebo i vy sami jako developer musíte mít vlastní ESG strategii, aby s vámi vůbec velké firmy začaly jednat?

Nejde jen o nájemce. Lídrem v oblasti ESG jsou banky. Ty jsou prakticky všechny v zahraničních rukou. Nedávno jsme absolvovali diskuzi s ČSOB, protože jsme chtěli pochopit jejich pohled na ESG. Od bankéřů zaznělo, že pro ně jde o mimořádně důležité téma i proto, že to po nich vyžaduje jejich mateřská KBC. Ta si půjčuje peníze na trhu s tím, že úrok odvisí od toho, jaký má KBC rating. Nechce, aby jí například česká dcera tento rating kazila, a ona pak kvůli ní měla dražší peníze. Takže česká banka po nás požaduje určité chování, jinak nám nepůjčí peníze.

Co konkrétně jako developerská firma musíte splňovat?

V první řadě záleží na parametrech konkrétního projektu, pro který potřebujeme financování. Na druhou stranu i po nás jako developerovi banky požadují určitý standard chování na trhu. Nejde jen o životní prostředí, to E v ESG, ale také o Social a Governance, tedy o dopad na společnost a správu a řízení firmy. Banky vyžadují, aby ve firmách fungovaly určité vnitřní systémy. ESG kritéria pro ně budou stejně důležitá jako ekonomické hledisko projektu.

Při žádosti o úvěr budete muset předložit byznys plán projektu a vedle toho i firemní report ESG?

Ano, bude to mít pro banku stejnou váhu. I kdyby byl projekt pro banku ekonomicky super výhodný, banka na něj nepůjčí, pokud by nevyhovoval z hlediska ESG. Ovšem stejné požadavky dopadnou třeba i na rekonstrukce starších budov v nižším standardu. Budete mít potíže půjčit si na obyčejnou opravu "béčkové" budovy, protože nebudete splňovat environmentální kritéria.

Budou mít za pár let starší "béčkové" budovy na trhu problém s hledáním nájemců nebo se zvyšováním nájemného?

Mnohé ano. Proto, pokud to půjde, se budou přestavovat na něco jiného, například na hotely, bydlení. Některé se zbourají.

Dá se "béčková" budova přestavět na "áčkovou"?

To závisí na ekonomice takového projektu, co se ještě vyplatí. Ale i do tohoto uvažování budou vstupovat kritéria ESG. Například otázka bourání, nebo zachování budovy ve smyslu stavebního odpadu. Požaduje se, a je to tak správně, aby se co nejvíce materiálu zachovalo na místě a opět využilo.

Kompletní rozhovor si přečtěte na webu Estate.cz.