Břetislav Hrabě (FIPOX): Šok vyvolaný zdražením peněz nás teprve čeká, některé firmy nepřežijí

Už déle než rok a půl žijeme v prostředí nebývalé inflace, index spotřebitelských cen v některých měsících meziročně rostl i více než o 17 %. Letos v létě míra inflace konečně klesla pod deset procent, což jsou ale stále čísla, která naposledy pamatujeme z doby před čtvrt stoletím. Jaké jsou podle vás hlavní dopady inflace na ekonomiku?

Nechci zlehčovat extrémní situaci, v níž jsme, ale na druhé straně máme za sebou druhou extrémní situaci, kdy jsme v letech 2013-2016 zažili inflaci výrazně pod cílem ČNB, a to hodně blízko nule. Současný stav je špatný, ale z ekonomického hlediska, a vůbec z hlediska vnímání ekonomiky ze strany firem i běžného člověka, byl také extrémně špatný ten předchozí stav. Když růst cenové hladiny rozprostřeme do uplynulých patnácti let, jsme na komfortní inflaci 2,1 % ročně. Tím to chci jen zasadit do kontextu. Uvykli jsme si na to, že inflace neexistuje, ale ona existuje a musí tu být. A v posledních zhruba dvou letech jsme ji schytali naplno za to předchozí dlouhé období stagnace cen.

A ty ekonomické dopady?

Dopady jsou z mého pohledu jako finančníka dvojí. Zaprvé, a to především, vzrostla cena peněz. Myslím, že se řítíme do velkých problémů, protože pokud se lidé a firmy nyní financují třikrát dráže, musí se to projevit. Zatím tu zatáčku všichni vybírají po diagonále, protože v předchozím období nulové inflace si mnohdy vytvořili značné rezervy, nezaměstnanost byla mizivá, platy rostly a vypadalo to, že na co sáhneme, se nám povede. Ale teď nás ta primární facka ze zdražení peněz ještě čeká. Uvidíme v následujících kvartálech, co nás potká.

A pak tu je a bude řada sekundárních dopadů. Například se zabrzdil trh s hypotékami, takže zpomalil i development, zejména bytový. Na druhé straně by se mohl rozhýbat zamrzlý pracovní trh, protože některé firmy zákonitě začnou krachovat nebo minimálně propouštět, což zvedne nabídku volných pracovních sil. Takže když to shrnu, myslím si, že ty skutečné dopady nás teprve čekají.

Udržovat cenovou stabilitu je úloha centrální banky. ČNB začala s monetární restrikcí ve formě zvyšování sazeb už v létě 2021. Skončila loni v létě, kdy dvoutýdenní repo sazbu posunula na 7 %. Zazněl přitom nejeden hlas, že se zvyšováním sazeb přestala příliš brzy a nechala je vzhledem k míře inflace nízko. Sdílíte tento kritický postoj?

Nesdílím. Myslím si, že ani kdyby centrální banka zvedala sazby dále a výrazněji, období vysoké inflace by nebylo podstatně kratší. Možná bych byl naopak trochu mírnější i za cenu toho, že by to období bylo delší. Inflace nyní tabulkově padá, ale to jsou statistická čísla. Jestli je to důsledek zvýšené repo sazby, nebo spíše uklidnění na energetickém trhu, to z toho tak zřejmé není. Ale pokud by to utažení měnové politiky bylo opatrnější, byl by menší i ten následný dopad zdražení peněz na firemní sektor.

V případě domácností by se asi nic podstatného nezměnilo. V zásadě se totiž lidé dělí na dvě skupiny. Jedni jsou zodpovědní a finančně gramotní, pořád si vytvářejí rezervy a jsou schopni ustát menší i větší krize. Prostě sáhnou do rezerv v jiný čas, než původně plánovali. A pak jsou ti druzí, kteří si rezervy nevytváří, a ti mají problém tak či tak. Ale se zdražením peněz se alespoň někteří z těch, kdo jsou zvyklí žít na dluh, dostanou více do rovnováhy, protože si přestanou kupovat věci, které nepotřebují, za peníze, které nemají.

Vidíte nějaký horizont, kdy by se inflace mohla vrátit na idilycká 2-3 %?

Když ČNB vyhlásila repo sazbu 7 %, považoval jsem ji za extrémní. Byl jsem větší optimista a myslel jsem si, že třeba v druhé polovině tohoto roku už bychom se mohli vracet k normálu. Teď skromně laicky odhaduji, že se to dá čekat v druhém pololetí 2024, možná až v prvním pololetí 2025.

Na jedné straně vzestup cenové hladiny rozežírající hodnotu hotovosti, na druhé straně růst úroků, a tedy zdražování peněz. Jak se tento mix promítl do chování investorů?

Rozdělili se na několik skupin. První byli ti, kteří nechávali peníze v bance za nula procent, když byla inflace 1-2 %, a byli v pohodě s tím, že zhruba o procento hodnoty svých úspor přicházejí, protože vedle toho vydělávali nějaké peníze, platy skokově rostly, a nic je nenutilo dělat investiční rozhodnutí. Jenže pak přišla průměrná inflace 12 %, oni v bance na spořicím účtu dostali po zdanění úroků ve váženém průměru třeba tři procenta, a přicházeli tak o devět procent. A to už je bolelo. Takže se zvedli a začali hledat jiné formy zhodnocení. A tady se to zase štěpí. Byli takoví, kteří uvěřili nabídkám slibujícím porazit inflaci. Jenže v normálním světě nelze vyváženou investicí porazit inflaci 12 %. Nechci být přílišný skeptik, ale obávám se, že tihle investoři často spláčou nad výdělkem, protože nakonec přijdou o celý svůj vklad plus míru inflace. Ti rozumnější si našli investici s výnosem třeba 7-8 % a přijali fakt, že je lepší přijít třeba o pět procent než o devět.

To byli ti rámcově aktivnější, ale pak jsou i lidé, kteří ekonomiku vlastně příliš nevnímají, jsou potěšeni, že jim teď banka dává úrok čtyři procenta proti někdejší nule, a přisypou tam ještě více peněz. Ačkoli strop pro čtyři procenta je třeba milion korun, pak už jsou to jen procenta dvě nebo téměř nic. Ono obecně platí, že Češi extrémně využívají banky, nejvíce z celé střední a západní Evropy.

Už jste se toho částečně dotkl, ale jak hodnotíte celkovou reakci finančních trhů? Nabídly držitelům hotovosti nějakou šanci se ubránit vysoké inflaci skrze investice?

Trhy investic lze rámcově rozdělit na domácí a globální. Ty globální příliš reagovat nemohly, protože v každém regionu inflace startovala jindy a jinak reagovaly i centrální banky. Pokud třeba nakupujete globální koše akcií, ovlivňuje je spousta faktorů. Někde akciové tituly skokově rostly, někde skokově propadaly, a to podle oborů, teritorií a dalších parametrů. Když se podíváme na domácí nabídku investičních příležitostí, tak ti rozumní, kteří využívali bankovní i soukromé investorské peníze, měli kvůli dražšímu financování nižší marži, ale když se přisypalo na úrocích bance, přidalo se třeba jedno nebo dvě procenta i soukromým investorům. Čili jestli jsem zhodnocoval klientům peníze ve stabilních (třeba nemovitostních) sektorech o pět, šest, sedm procent, tak nyní je to sedm, osm nebo devět procent. Větší prostor tam prostě není.

Ale pak byli i takoví, kteří si řekli, že se lidé při extrémní inflaci chytí na kdeco, a slibovali mnohdy nemožné. Určitě si myslím, že budou problémy na dluhopisovém trhu, protože těm, co se zdrojovali dlouhodobě skrze dluhopisy, v tomto období ten ekonomický propočet nákladů prostě nemůže vyjít. Pokud investorům nabídnou osm procent, celkové náklady včetně distribuce pro ně budou 11-12 %, což neutáhnou. Zajímavý segment budou nejspíše pohledávky, protože když začnou padat firmy, tak se bude dát vydělat na jejich pohledávkách.

Mezi Čechy a Moravany jsou hodně oblíbeným investičním přístavem právě zmíněné nemovitosti. Úrokové sazby u hypoték se ovšem ztrojnásobily a hypotéční trh loni meziročně spadl zhruba o 80 %. Lidé si hypotéky přestali brát v očekávání jejich opětovného zlevnění. Je takové očekávání namístě?

Určitě to není správné očekávání, protože hypotéky za 2-3 % tu nebudou ještě dlouho dobu, možná nikdy. Pokud se inflace ustálí mezi komfortními 2,5 a 4 procenty, hypotéky budou za 3-4,5 %. Většina hypoték na vlastní bydlení je generační produkt na 20 let, a jestli si někdo bral hypotéční úvěr s tím, že v těch 20 letech sazba nevyletí na šest procent, byl prostě hazardér. Hypotéky také jedou v nějakém cyklu a v roce 2010 byly běžně za šest procent, o deset let dříve možná za 7-8 %. Takže pokud někdo potřebuje řešit bydlení, trefil se zrovna do toho vrcholu, ale nemá cenu to vysedět, ten vrchol by stejně přišel, jen v jiné době. Moje rada je vzít si roční fixaci a po ročních fixacích se dopracovat ke 3-4 % a ty pak zafixovat na 6-10 let. Na lidech už je vidět, že to začínají chápat. Prodeje bytů ožívají, tempo je vlažné oproti situaci před dvěma roky, ale rozjíždí se to.

Hodně lidí kupovalo byt nikoli pro vlastní potřebu, ale jako investici.

Pokud chci byt jako investici na pronájem, ale nemám odpovídající vklad v hotovosti, tak bych ho neměl vůbec kupovat. Investiční pyramida má jasnou hierarchii a začíná na akciích, dluhopisech, penzijních fondech. Až když mám volné řádově miliony korun, investuji do bytu. To má svoje pravidla, jenomže tím, že deset let neměla žádná pravidla inflace a teď je zase nemá, tak se lidé chovají jako školáci, co hrají fotbal a všichni běhají za balonem.

Vzniklo také očekávání, že vzhledem k zamrznutí prodejů zlevní byty. Vývoj cen novostaveb to ale nepotvrzuje, přišla sice stagnace, ale žádný výrazný pokles. Jak vidíte v tomto směru nejbližší budoucnost?

U nových bytů pokles nepřišel a nepřijde, protože vy je levněji nepostavíte. Cena stavebních materiálů a práce naopak vzrostla. Takže nelze zlevnit, jen tak dva nebo tři roky nepůjdou ceny vzhůru. Pak zase postupně začnou růst, ale pozvolna, ne skokově. Pád second handu je v pořádku, ten nikdy neměl tak vyrůst. Nahoru ho vytlačila jen velice přehřátá poptávka. Zejména panelákové byty ze 70. let jsou papírově dávno po smrti, ty se nikdy nestavěly na 50-60 let. Ano, zateplily se, vyměnila se okna, balkony, vytrhala se umakartová jádra, ale jejich ceny se nikdy neměly dostat, kam se dostaly. Může za to i nedostatečná nabídka nových bytů, ale to jsme u neustále probíraných územních plánů a povolovacích procesů v České republice. Myslím si, že second hand ještě trochu klesne, načež bude také opět růst, ale výrazně pomaleji než novostavby.

Byty zažily neuvěřitelně růstovou dekádu a přinesly majitelům vysoká zhodnocení, teď se to zadrhlo. Jak si vedly v tom posledním období inflace a zdražení peněz další realitní segmenty, tedy retail, kanceláře a průmysl?

U bytového developmentu je zpětná vazba vždy vidět okamžitě, protože je navázaná na soukromou poptávku a hypotéky. U dalších nemovitostních segmentů je to složitější. Dnes se dá těžko predikovat, jak se bude vyvíjet cena kancelářských komplexů, logistických center a retail parků, protože nejsou skoro žádné transakce. Ono se totiž vesele obchodovalo do roku 2020, transakcí byly mraky, v případě kanceláří a logistiky šlo více o nový development, retailu se tolik nestavělo, ale hodně se překupoval. Vypadalo to, že sektor obrovsky roste, ale on rostl velice podobně jako segment bytů, protože byla přehřátá poptávka. Během pandemie ovšem trh úplně zamrzl. A když děláte jakékoliv ocenění, vycházíte ze spousty modelů, ale jeden z faktorů je reference podobných obchodů na trhu. A to je teď hádání z křišťálové koule. Pokud trh neožije, tak se správci fondů, které jsou do velké míry majiteli těchto nemovitostí, mohou začít chovat oproti nadšeneckému období předchozích let velice konzervativně a přeceňovat níže. Nehledě na to, že kancelářské komplexy se stále staví a už to lze vidět na brněnském i pražském trhu, a že řada majitelů výrazně zlevňuje, protože nemůže sehnat nájemníky. Logistika zažila velký rozmach za pandemie společně s růstem on-line obchodu, poptávka po ní je pořád, ale už ne tak masivní. Nicméně ten segment by ještě mohl krátkodobě růst. Ale u kanceláří a retailu takový optimista nejsem.

Sečteno a podtrženo, poslední rok a půl přinesl změny, které tu nebyly od finanční krize. Ve společnosti FIPOX jste na to zareagovali svým vlastním způsobem a založili jste projekt STOIX. Co si od něj slibujete?

STOIX je jen jedna z věcí. Reagujeme i tím, že zakládáme retailový fond nájemního bydlení, což se u developera naší velikosti samo nabízí, protože ve chvíli, kdy se situace vrátí do nějaké rovnováhy, nebude fungovat to, že vyprodáte všechny byty dříve, než kopnete do země. Dokonce si myslím, že neprodáme všechny byty ani po dostavbě. Vždy budou bytové jednotky v prvním patře, které nejsou tak atraktivní. A my si při současné napjaté ekonomice projektů, kdy zdražily peníze, práce i materiál, nemůžeme dovolit pětinu bytů, které nám tvoří zisk, prodávat další tři roky. Proto vytváříme svůj nemovitostní fond, kam budeme převádět neprodané byty, de facto je prodáme investorům, budou se pronajímat a posléze prodávat zájemcům o bydlení jako second hand. Výnos fondu bude konzervativní, kolem 4-6 %, poplyne do něj nájem, který ty výsledky bude ještě trochu zlepšovat. Takže to byla naše první reakce. A pak jsme založili STOIX.

Co se pod tím názvem skrývá?

Říkali jsme si, že když je hlavním problémem podnikatelů cena peněz, uděláme projekt, který jim pomůže peníze zlevnit. Propojí investory a majitele podniků, pomůže s finančním řízením, protože finanční ředitelkou menší či střední firmy, která je na trhu 20 let, bývá bez urážky její účetní z roku 2000. Tyto podniky mívají ve finančním řízení a zdrojování hodně rezerv. Je namístě se například ptát: Potřebujete tento typ úvěru? Nemáte úvěry přezajištěné? Financovali jste se někdy cizími investorskými penězi? Já jsem v předchozí pozici deset let řešil podobné věci a říkal jsem si, proč s tímto know-how nejít na trh. Ve společnosti FIPOX jsme si vytvořili oddělení finančního řízení, analytické oddělení, které tam potřebujeme mít, a jejich kapacitu můžeme i "prodat" ven. Řadu dalších služeb umíme zprostředkovat. Podnikatelsky je to celé založeno na tom, že ve chvíli, kdy klientovi uspoříme peníze, necháme si za to z té úspory zaplatit, ale také máme ambici poté tu úsporu spravovat. Takže se to synergicky celé spojuje.

STOIX je tedy "vaše dítě"?

Já jsem tu myšlenku nosil v hlavě dva roky, co jsem odešel z bývalé pozice, ale když nastoupila inflace, hasili jsme aktuální ohýnky a na spuštění tohoto projektu nebylo tolik času. Nakonec je to dobře, protože teď bude více poptávek po našich službách. Když svítí slunce, nepoznáte ani přítele, ani to, jak máte životaschopné podnikání. My si s tím slovem životaschopné dost hrajeme, protože být zdravý a být životaschopný, to jsou dvě různé disciplíny. Já můžu být zdravý, ale když vyskočím na Marsu do neživotaschopného prostředí bez kyslíkové bomby, umřu za dvě minuty. Naše ambice je vytvářet klientům životaschopné prostředí.

Když se člověk podívá na strukturu STOIX, vypadá jako obří firma s ohromným záběrem. Nerozmáchli jste se až příliš?

Každá firma má bolístku v jiné části, a kdybychom začali třeba jen financováním, tak bychom spoustu firem museli nechat na střídačce. Ale je potřeba férově říci, a už jsem to zmínil, že dodáváme vlastními silami služby spojené pouze s pojištěním, hypotékami, bankovním financováním, mezaninovým financováním a strategickým finančním řízením, další služby nakupujeme a zprostředkováváme.

Co bude i podle dosavadních sondáží poptávky těžiště vaší činnosti?

Základem je standardní audit přímých nákladů na financování a pojištění. To totiž podnikatelé obvykle nechávají běžet, dokud se nedostanou do problémů nebo je nepostihne pojistná událost. Takže třeba bez ohledu na podmínky zůstávají u stejné banky, která jim v začátcích věřila. Ale určitě budou vznikat i poptávky po ocenění firem, po převedení do svěřenských fondů, po hledání strategického partnera nebo po zajištění prodeje firmy. Důvodem je mimo jiné to, že spoustu podnikatelů čeká generační výměna a leckdy nemají komu firmu předat.

Kde vidíte STOIX za pět let?

Vidím ho jako firmu, která na jedné straně bude mít stovky zákazníků konzumujících nabízené služby, zejména poradenské, a na druhé straně bude spravovat peníze stovek, možná tisíců kvalifikovaných investorů. Obrat spravovaného kapitálu předpokládám v miliardách korun a počet projektů, které budeme tímto financovat, v jednotkách nebo v nižších desítkách.

Břetislav Hrabě

Ve světě financí se pohybuje přes 20 let. Pracoval například jako komerční bankéř v GE Money Bank a v bývalé eBance. Působil na vyšších manažerských pozicích ve společnostech Swiss Life Select a Broker Consulting. Od roku 2015 prošel vedoucími pozicemi ve společnostech EFEKTA investiční zprostředkovatel a Chytrý Honza. Úspěšně řídil finanční distribuci investiční skupiny, kde plně zodpovídal za výsledky distribuce a současně byl členem představenstva. Od roku 2022 působí ve společnosti Family Ace investiční zprostředkovatel v roli výkonného ředitele a je spoluzakladatelem a výkonným ředitelem společnosti STOIX.