Hypotéky v roce 2024: Připravme se na sazby začínající čtyřkou

Od začátku ledna 2024 Česká národní banka deaktivuje limit DTI, a naváže tak na předchozí totožný krok v případě limitu DSTI. Na rozdíl od těchto ukazatelů, které vyjadřují poměr mezi hodnotou úvěrů, respektive výší splátek a klientovými příjmy, zůstane v platnosti limit LTV. Ten určuje maximální výši ze zástavní hodnoty nemovitosti, která může být úvěrem financována. Ve většině případů je to 80 % (u klientů mladších 36 let pak 90 %).

Již deaktivace limitu DSTI vedla k lepší průchodnosti některých úvěrů a v tomto ohledu pomůže i neuplatňování limitu DTI. Žádné extrémní zvýšení dostupnosti hypoték zkraje roku nás ale díky tomuto kroku nečeká, větší šanci získat hypotéku budou mít zejména podnikatelé nebo žadatelé, kteří plánují s pomocí úvěru pořídit nákladnější nemovitosti, typicky tedy ve velkých městech.

Deaktivované limity začnou hrát mnohem podstatnější roli v kombinaci se snižováním úrokových sazeb, jehož pokračování trh v roce 2024 očekává. V prosinci skončilo rok a půl dlouhé období, kdy byla základní sazba ČNB beze změny na 7 %. Došlo ke snížení o 0,25 procentního bodu. ČNB bude s největší pravděpodobností nadále postupovat po 25bodových krůčcích, které budou ze začátku fungovat hlavně jako psychologický signál.

Sazby začínající trojkou by byly překvapením

Již v polovině prosince bylo možné ojediněle narazit na hypotéční úvěry, které nabízely sazbu pod 5 %. Pod tuto hranici by se měly nabízené hypotéční produkty na českém trhu dostat již zkraje nového roku. V pásmu začínajícím čtyřkou se ale výše hypotéčních sazeb udrží po většinu roku a bylo by velkým překvapením, kdyby sazby  v příštím roce prolomily 4% hranici. Na sazby začínající trojkou si nejspíše budeme muset počkat až do roku 2025, ačkoli samozřejmě nelze vyloučit individuální akce některých bank již v roce 2024.

Od roku 2024 stoupne až na jedno procento z nesplacené jistiny poplatek za předčasné splacení hypotéky. Týká se to nově uzavřených smluv a nově zafixovaných úvěrů. Banky původně prosazovaly poplatek dvojnásobný. Lze očekávat, že bankovní ústavy budou preferovat fixace sazeb do tří, případně pěti let a sazby u úvěrů s delší fixací budou v porovnání s nimi podstatně dražší, klidně o procentní bod.

Pestrý trh

Co se týká samotných cen nemovitostí, nelze říci, že pokles sazeb spustí nějaký plošný růst napříč trhem. Je potřeba brát v potaz také směřování české ekonomiky, kdy by výrazné zhoršení její kondice nebo vážnější zvýšení nezaměstnanosti mohly způsobit minimálně na nemovitostním trhu stagnaci.

Trh s nemovitostmi je v posledních letech v Česku neskutečně pestrý a jednotlivé kategorie si tak trochu žijí každá svým vlastním životem. Rozhodovat o ceně bude zejména "svatá trojice", tedy typ nemovitosti, její stav a lokalita.

Obecně lze říci, že růst cen nemovitostí lze očekávat nadále u stavebních pozemků, které na hodnotě neztrácely ani v roce 2023. Pokles cen by se měl vyhnout zejména dobře situovaným novým či rekonstruovaným bytům nebo rodinným domům, které splňují vysoké energetické standardy. Naopak u starších nemovitostí nebo v individuálních případech, kdy bude prodávající spěchat na prodej, by mělo být stále možné vyjednat zajímavé slevy.

Zdroj: Broker Trust

Aktualita pro rok 2026