Česko na evropském dně: Nedostupnost bydlení je problém, otevírá ale také příležitosti

Česká republika se dostala do bodu, kdy vlastnické bydlení představuje pro většinu obyvatel nedosažitelný luxus. Zhoršující se dostupnost bydlení odráží přetrvávající problémy na trhu, jako jsou stagnující platy v kontrastu s prudce rostoucími cenami nemovitostí. Česko se tak ocitá v situaci, kdy průměrný občan musí na koupi bytu obětovat 13,3 hrubého ročního příjmu, což nás řadí na úplné dno evropského pořadí.

Tento stav je výsledkem dlouhodobého nedostatku nových bytů, komplikovaného schvalovacího procesu a rostoucích stavebních nákladů. V kombinaci s vysokými úrokovými sazbami hypoték se Česko stává jedním z nejproblematičtějších trhů pro vlastnické bydlení. To nutí stále více lidí zůstat v nájemním bydlení nebo odkládat rozhodnutí o pořízení vlastní nemovitosti. A dopadá to i na investory, kteří v nájemním bydlení vidí stále lukrativnější segment trhu.

Deloitte Property Index - dostupnost vlastního bydlení (v ročních platech)

"Dostupnost vlastního bydlení v Česku je stále špatná a zatím to nevypadá na změnu. Mezi nejdůležitější faktory, které mohou zlepšit dostupnost bydlení, patří výstavba nových domů a bytů, zjednodušení stavebních předpisů a povolení, dostupnost hypoték, zlepšení infrastruktury a také podpora pro developerské projekty zaměřené na dostupné bydlení," říká Miroslav Linhart, vedoucí partner v oddělení finančního poradenství společnosti Deloitte.

Praha: Druhá nejméně dostupná metropole v Evropě

Praha, dříve díky stabilnímu růstu cen a vysoké poptávce oblíbená destinace pro investory, čelí nové realitě. Česká metropole je z hlediska dostupnosti vlastního bydlení druhá nejhorší v Evropě. Pražané si mohou pořídit vlastní bydlení v průměru za 13,5 roční hrubé mzdy. Přestože došlo k mírnému zlepšení z loňských 14,3 platu, Praha se v žebříčku dostupnosti propadla.

Hlavním důvodem, proč se hlavní město ČR ocitlo na chvostu, je podle ředitele oddělení zaměřeného na nemovitosti a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte Petra Hány kombinace nízkých platů, vysokých cen a v kontextu loňska i méně dostupného financování vlastního bydlení.

Deloitte Property Index - dostupnost vlastního bydlení (v ročních platech) v jednotlivých metropolích

Českou metropoli "předstihl" v žebříčku pouze Amsterodam, kde si kupující musí připravit ekvivalent 15,1 průměrného hrubého ročního platu. "Je ale potřeba doplnit, že v Nizozemsku mohou kupující získat hypotéku pokrývající až 100 % hodnoty nemovitosti a využívat daňových výhod, jako je například odpočet úroků z hypotéky, který snižuje náklady na pořízení bydlení. Reálnou dostupnost bydlení tedy mohou ovlivňovat další faktory, srovnání založené pouze na hrubém příjmu v tomto případě nemusí plně odrážet reálnou dostupnost bydlení v nejlidnatějším městě Nizozemska," vysvětluje Linhart.

Nájemní bydlení: Investiční příležitost v nejisté době

Pro investory může být tato situace paradoxně příležitostí. Nízká dostupnost vlastního bydlení vede k rostoucí poptávce po nájemním bydlení, což tlačí ceny nájmů vzhůru. V loňském roce se průměrný měsíční nájem v Praze zvýšil z 14,4 na 15,9 eura za metr čtvereční. To odráží atraktivní příležitosti pro investory zaměřené na rezidenční nájemní projekty.

Deloitte Property Index - průměrné měsíční nájemné (v eurech za metr čtvereční)

Rozmach trhu nájmů přitahuje investory, kteří hledají výnosy v prostředí rostoucích cen a vysoké poptávky. "Trh pronájmů byl v Česku během roku 2023 napjatý a ceny se vracely na předpandemickou úroveň, leckde ji přeskočily. Nájemní bydlení tak zažívá boom zejména ve všech větších regionálních městech a souběžně s tím se stále více investorů a developerů začíná zaměřovat na výstavbu nájemních projektů," doplňuje Hána.

Český stavební trh zaostává, výstavbu brzdí složité povolovací procesy a vysoké úroky

Český stavební trh se snaží držet krok s poptávkou, ale překážky v podobě složitých stavebních předpisů a pomalých povolovacích procesů brzdí výstavbu bytů. V Česku se v loňském roce dokončilo 3,52 bytu na 1 000 obyvatel, což nás zařadilo na desáté místo z dvaceti sledovaných států. Poptávka tak stále převyšuje nabídku. Vysoké úrokové sazby hypoték (5,9 %), které jsou v Česku páté nejvyšší v Evropě, navíc ztěžují financování nového bydlení, mohou odradit některé potenciální kupce a vést k větší opatrnosti při rozhodování o investici do nemovitostí.

Kam směřuje český trh s bydlením?

Vývoj na trhu s bydlením bude záviset na schopnosti České republiky řešit současné problémy, jako jsou nedostatečná výstavba či složité stavební předpisy. Pokud se podaří zmírnit legislativní překážky a zlepšit podmínky pro developerské projekty, může dojít k mírnému uvolnění tlaku na ceny a dostupnost.

I přes aktuální problémy nabízí český trh s nemovitostmi řadu zajímavých investičních příležitostí pro ty, kteří dokáží číst mezi řádky a přizpůsobit se novým trendům. V prostředí růstu nájemného a omezené dostupnosti vlastního bydlení je investice do nemovitostí stále atraktivní, a to i v době, kdy je pro většinu obyvatel Česka sen o vlastním bydlení stále vzdálenější.