Anketa: Investovat do vlastní nemovitosti, nebo prostřednictvím nemovitostního fondu? 

David Hauerland (zakladatel a spolumajitel, Fidurock)

Vždy jsou nějaká pro a proti, ale nejdůležitější je, kdo je investor a jaké má s nemovitostí plány. Budeme-li se bavit o investorovi, který chce do nemovitosti uložit peníze a následně vydělávat na jejím pronájmu, je pro něj jistě vhodnější vložit peníze do investičního fondu. Takovému investorovi jde primárně o dlouhodobé zhodnocování peněz a pro tento účel je investice do fondu ideální. Vlastnictví nemovitosti s sebou nese řadu nákladů a starostí spojených s nájemníky. Fondy nabízejí diverzifikaci a tyto problémy eliminují. Možná je i kombinace, kdy si investor spoří ve fondu a později koupí vlastní nemovitost, ale není vyloučeno, že se nakonec vrátí k fondu, kde se budou peníze takřka bezstarostně dlouhodobě zhodnocovat.

Investoři by měli pečlivě vybírat fondy, kterým svěří své finance, jejich strategie a výnosy se totiž liší. Náš fond nabízí konzervativní výnos kolem 6 % za rok, jiné fondy mohou nabízet vyšší zhodnocení, ale i vyšší riziko. Vlastnictví nemovitosti je vhodné pro ty, kteří mají jasný strategický záměr diverzifikovat své investiční portfolio a jsou ochotni obětovat čas správě nemovitosti.

David Bureš (ředitel, Bureš & partneři)

Hlavní výhodou přímého vlastnictví nemovitosti (bytu na dobrém místě ve velkém městě) je možnost využít levné hypotéky a minimalizovat vlastní kapitál na 10-20 %, případně při dodatečné zástavě i na nulu. Pak je nutné ještě pár let připlácet nad hodnotu přidaného nájemného na hypotéku své peníze, ale tato potřeba se s růstem nájemného každý rok zmenšuje, až například po 6 letech se situace vyrovná (varianta 80% hypotéky). Současně roste cena nemovitosti. V patnáctiletém horizontu je tak v Praze průměrný výnos z vloženého kapitálu kolem 13 % ročně při započtení nákladů na profesionální správu.

Pokud se rozhodnete investovat do nemovitostního fondu, nemusíte řešit jednotková rizika s dlužníky, poničení majetku, vyúčtování, kontrolu plateb, opravy a další věci. Každá varianta má svá pro i proti. Ideální je začít s fondem a později při dostatku peněz na investování přidat vlastní nemovitost, která dává smysl. Obecně je tedy fond pro menšího investora a koupě nemovitosti pro většího investora, který má minimálně pět milionů korun na koupi bytu v hotovosti v Praze nebo 1,5 milionu korun při kombinaci s hypotékou.

Jiří Hrbáček (místopředseda představenstva, WOOD & Company)

Nemovitostní fond je pro investora, který nemá čas, kapacitu ani zkušenosti na to, aby se o investici staral. Samotnou investicí to začíná, ostatně jako v každém podnikání. Koupě komerční nemovitosti vyžaduje značný kapitál, často kolem 40-50 milionů eur, což samozřejmě není pro každého dostupná varianta. Díky fondu se investor na takové investici může podílet, a to navíc s profesionální správou. Více nemovitostí v portfoliu pak fondům umožňuje lépe diverzifikovat riziko.

Pokud jde o výnos, tak když si investor koupí průměrný byt v Praze, průměrný výnos (pořizovací cena vůči vybranému nájemnému) se - v závislosti na tom, jak je byt luxusní - pohybuje okolo 2,5-3,5 %. U našeho retailového i office fondu dosahujeme historicky výnosů hodně přes 10 % za rok, například za první pololetí letošního roku dosáhl výnos office fondu 7,74 %.

Ondřej Záruba (investiční ředitel, Future X1)

Hlavní výhodou investování prostřednictvím fondu je přístup k nemovitostem, ke kterým by se jinak běžný investor nemohl dostat, a to nejen kvůli jejich velikosti a ceně. Fondy mají lepší přístup na primární trh, včetně možnosti nakupovat v takzvané presale fázi, tedy dříve, než se nemovitosti dostanou na trh. Dalšími benefity jsou úspory z rozsahu při nákupu, výhodnější pořizovací ceny, výrazně větší diverzifikace, lepší likvidita a méně starostí investora se správou. Fondy mají také nižší riziko díky přísnější ekonomicko-právní kontrole a kvalitnějším posudkům a investor má pravidelněji přehled o hodnotě svého majetku, zejména pokud fondy používají RICS valuace (ocenění od kvalifikovaných expertů) a jsou transparentní.

Vhodné mohou být oba typy vlastnictví. Je ale potřeba rozlišovat mezi potřebou nákupu nemovitosti za účelem bydlení a nákupem na investici. Investice do nemovitosti po vlastní ose může být výnosnější, protože investor není tolik limitován maximálním zadlužením, a může tak využít větší finanční páky. Na druhou stranu to je rizikovější kvůli řádově menší diverzifikaci. Pro investory, kteří chtějí minimalizovat starosti a rizika, je lepší spolupracovat s fondem, který má lepší přístup k nemovitostem a výhodnějším podmínkám, sekundární trh je obecně rizikovější než primární. Jsme zastánci toho, že investor spojí síly s fondem a investuje jak skrze fond, tak na vlastní účet.

Petr Zýma (manažer, fond Evropa)

V případě přímého vlastnictví nemovitosti nese investor veškerou zodpovědnost za výběr, správu a financování. Prodej nemovitosti je zdaněn, pokud se uskuteční před uplynutím 10letého časového testu. Investor si ale sám určuje podmínky pronájmu a způsob využití nemovitosti.

Při investování prostřednictvím nemovitostního fondu dochází k přirozené diverzifikaci v závislosti na skladbě portfolia fondu a veškerou správu nemovitostí zajišťuje fond. Investovat lze částky podle konkrétních možností investora (při splnění zákonných limitů, například u fondů kvalifikovaných investorů), což umožňuje budovat expozici v nemovitostním segmentu i s menší částkou, která by neumožnila přímý nákup. Časový test je v případě podílových cenných papírů stanoven na tři roky, přičemž obecně se z důvodu likvidity doporučuje minimální doba držení pět let. Fondy nabízejí přístup k různým typům nemovitostí (komerční, logistické či rezidenční nemovitosti), které pro jednotlivé investory mohou být finančně nedostupné.