Anketa: Co čeká český trh komerčních nemovitostí v roce 2025?

Jiří Hrbáček (WOOD & Company)

Poslední čtvrtletí letošního roku přinese další stabilizaci a příští rok postupné oživení trhu komerčních nemovitostí. Klíčovou roli hraje pokles úrokových sazeb, který probíhá od poloviny letošního roku a bude pravděpodobně pokračovat i napřesrok. Nižší sazby znamenají zlevnění financování nových projektů, které by mělo podpořit růst investiční aktivity a zvýšit atraktivitu komerčních nemovitostí pro investory.

Ceny komerčních nemovitostí v regionu střední Evropy by měly do konce roku 2024 zůstat stabilní. V roce 2025 pak očekávám mírný nárůst cen podpořený poklesem yieldů. Neočekávám ale návrat na úrovně z minulých let, kdy zejména západoevropské trhy byly v důsledku záporných úrokových sazeb přehřáté a yieldy klesaly na velice nízké, často až nesmyslné úrovně. Pro následující pětileté období očekáváme cenu dluhového financování v eurech pro komerční nemovitosti okolo 4 % za rok, což je zdravá tržní úroveň.

Důležitým faktorem pro výkonnost realitních fondů bude také předpokládaný růst nájmů. Díky levnějšímu financování a omezené nabídce nových nemovitostí by poptávka po pronájmech měla růst, což povede k růstu nájmů. Tato dynamika by měla pozitivně ovlivnit výnosy našich fondů, které nadále cílí na dlouhodobé průměrné roční zhodnocení 8-10 %.

Celkový výhled naznačuje, že je trh komerčních nemovitostí ve střední Evropě ve fázi stabilizace a příští rok přejde do postupného pozvolného růstu. Ten bude podpořen levnějším financováním a rostoucí poptávkou po kancelářských, maloobchodních i logistických prostorech.

Tomáš Oplíštil (Realia Group)

V segmentu retailových parků aktuálně vnímáme velkou aktivitu na trhu. Od nájemců máme konkrétní informace ohledně plánů na expanzi v horizontu dvou až tří let. To se týká jak potravinářských řetězců, tak ostatních nájemců, jako jsou drogerie, lékárny, ale i móda, obuv a sport. Stejně tak máme informace od developerů, kteří plánují výstavbu nových retail parků. Aktivitu developerů i investorů přitom usnadňuje pozvolný pokles úrokových sazeb.

Vyšší aktivita investorů pomalu tlačí ceny retail parků vzhůru. Na druhou stranu tento konkrétní realitní segment se v České republice zatím nikdy nenechal vytlačit do cenových extrémů. Je to mimo jiné dané limitovaným počtem investorů, kteří jsou opravdu schopni transakce realizovat. Pro velké zahraniční REIT (real estate investment trust) jsou navíc akvizice jednotlivých retail parků neefektivní, takže je tato oblast českého trhu doménou domácích hráčů. Do konce roku předpokládáme rostoucí aktivitu a růst trhu předpokládáme i v příštím roce.

Jakub Stanislav (CBRE)

Trh komerčních nemovitostí v roce 2025 vstoupí do fáze stabilizace s potenciálem mírného růstu. Kancelářský segment se již zotavil z pandemie a míra neobsazenosti dosahuje jedné z nejnižších úrovní ve střední a východní Evropě (8,1 %). Firmy budou nadále klást důraz na flexibilitu a zdraví zaměstnanců, což dále posílí poptávku po modernizovaných a ekologicky udržitelných prostorách, včetně coworkingových center.

Retailový sektor čelí změnám spotřebitelského chování. Pandemie a následný rozvoj e-commerce přinesly nové výzvy. I přes pokles návštěvnosti obchodních center se tržby zotavily, podpořené zejména inflací. Maloobchodníci se zaměřují na digitalizaci a integraci prodejních kanálů, udržitelnost je pak klíčovým faktorem při výstavbě a provozu.

Sektor logistiky zaznamenal během pandemie silný růst, ale v roce 2025 se očekává návrat k normálu s mírným nárůstem neobsazenosti a větším tlakem na pobídky pro nájemce. Hlavními hráči na trhu jsou nyní výrobní společnosti, což může podpořit další expanzi logistických a průmyslových nemovitostí.

Investoři budou nadále klást důraz na diverzifikaci a udržitelnost a poroste zájem o alternativní segmenty, jako jsou nájemní rezidence nebo zdravotnická zařízení. Projekty s environmentálními certifikacemi jako BREEAM nebo LEED budou stále atraktivnější, což odráží rostoucí důraz na ESG při rozhodování o investicích.

Vladan Kubovec (Conseq IM)

Nemovitostní trh vstupuje do dalšího období s optimistickým očekáváním dalšího růstu, a to jak objemu, tak kvality. Na trhu je řada zajímavých transakcí, které mohou ovlivnit tržní očekávání a oceňování. Stále přibývá nových hráčů, kteří se snaží využít úspěchu ostatních fondů, jimž roste objem aktiv ve správě. Vše nasvědčuje tomu, že by se s růstem objemu transakcí mohla na trh vrátit i částečná komprese yieldů.

Český trh nadále táhne dostatek domácího kapitálu, zejména institucionálního, který kompenzuje úbytek zahraničních investic. Díky tomu se trhu vyhnul větší propad cen nemovitostí v souvislosti razantním zvýšením úrokových sazeb. Dalšími podpůrnými faktory jsou nižší ceny energií, klesající míra inflace a rostoucí spotřeba domácností, která by se měla odrazit na tržbách v maloobchodu.

Výzvou pro trh zůstává nepružné stavební řízení, které zásadně komplikuje realizaci projektů a zvyšuje náklady. Nejistota ohledně výsledku řízení nutí developery rozdělovat kapacity i peníze mezi více projektů, což ve výsledku zvyšuje ceny.

Veronika Kováčová (CENTURY 21 Alex)

V příštím roce očekáváme výrazný pokles nabídky nových kanceláří. Po šesti kvartálech, kdy nebyla v Praze zahájena výstavba žádné nové administrativní budovy, odstartovala v prvním čtvrtletí 2024 stavba budovy na Praze 8. Objem rozestavěných prostor se však přesto snížil, a to díky dokončení jedné kancelářské budovy na Praze 4. Za poslední rok se rozloha kanceláří ve výstavbě snížila na polovinu a v letošním prvním kvartálu činila 71 300 metrů čtverečních. Neobsazenost by tak měla poklesnout. Nejvyšší dosahované nájemné díky snížení nabídky volných kancelářských ploch by mělo dále růst, stejně jako kontinuálně roste již dva roky, a to nejen u nově dokončených kancelářských budov.

Bezmála třetina kancelářského trhu v Praze je starší dvaceti let. Pro řadu nájemců to je problém, přinejmenším proto, že v těchto budovách nemohou klást důraz na udržitelnost a plnit své cíle v oblasti ESG. Řešení je v takzvaných refitech (úpravách a modernizacích stávajících budov tak, aby vyhovovaly aktuálním požadavkům trhu, zejména v oblasti udržitelnosti, energetické účinnosti a standardů kvality). V případě pražského trhu kanceláří však brání komplexním rekonstrukcím velice nízká neobsazenost kanceláří, kvůli které nájemci mají jen omezenou možnost najít si dočasné náhradní prostory.