Kdy je ideální čas nakupovat investiční nemovitosti?

Je právě teď ideální čas investovat do bytu v Praze v developerském projektu?

Situace je podobná té po finanční krizi – inflace klesá, hypoteční trh se stabilizuje a rizika pro investory slábnou. Developeři znovu rozjíždějí projekty pozastavené během pandemie, přičemž stavební aktivita roste od začátku loňského roku. Hlavní příležitostí je klesající cena hypoték, které investoři už považují za přijatelné. Zároveň je tu silná poptávka ze strany lidí, kteří vybrali peníze z prvních protiinflačních dluhopisů. Kvůli poklesu úrokových sazeb teď hledají výhodnější zhodnocení. Část těchto investorů se dívá na akcie, ale významná část volí nemovitosti.

Někteří developeři dokonce uvádějí, že až polovina nemovitostí se aktuálně prodává za hotové peníze. Současné podmínky jsou tedy pro realitní trh velice příznivé. Jako investor můžete uhradit například 20 % ceny nemovitosti, počkat dva roky na dokončení projektu, a mezitím pravděpodobně dojde k dalšímu poklesu úrokových sazeb. To dále zvýší poptávku a vytvoří tlak na růst cen nemovitostí. Domníváme se proto, že až budete nemovitost za dva roky přebírat, její hodnota bude výrazně vyšší. Současný trh tak nabízí investorům výjimečnou příležitost, jak těchto faktorů efektivně využít.

Jak podstatné je načasování investice?

Na trhu, kde poptávku výrazně podporuje klesající úroková sazba, je klíčové naskočit do rozjetého vlaku včas a nepromarnit příležitost. Lidé pochopitelně hledají způsoby, jak smysluplně využít nahromaděnou hotovost, kterou už nechtějí nechávat ležet na spořicích účtech.

Můžete popsat konkrétní případ, kdy někdo promeškal vhodný moment?

Přišel za námi klient, který měl ještě před pandemií k dispozici sedm milionů korun. Každý rok váhal, protože měl pocit, že jsou ceny nemovitostí příliš vysoko a že zákonitě musejí klesnout. To se ale, jak víme, nestalo. Když se nakonec loni rozhodl, ceny byly výrazně výše, a navíc mu kvůli poklesu příjmů klesla bonita. Zatímco za sedm milionů mohl mít před pandemií pět bytů financovaných z větší části hypotékou, teď za tu samou částku pořídil jeden.

Pokud máte k dispozici peníze a investice odpovídá vašemu plánu, je nejlepší jednat hned. Nesnažte se časovat trh. Platí to pro nemovitosti stejně jako pro akcie. Lidé, kteří váhají a odkládají nákup bytu, budou za pět let zrovna tak litovat, že do toho nešli hned.

Jaký výnos může investor reálně očekávat v horizontu 10 až 15 let?

Nic neroste rovnoměrně a bez výkyvů. Pokud se podíváme na dlouhodobý průměr, pracujeme ve výpočtech se 6% ročním růstem hodnoty nemovitostí a 5% růstem nájemného. V reálu jsou čísla často vyšší, ale záměrně volíme konzervativní přístup, aby měli klienti realistická očekávání.

Dáte opět příklad konkrétní nemovitosti z praxe?

Mohu zmínit byt v Kačírkově ulici na Waltrovce. Pokud je člověk ve správný čas na správném místě, dokážeme pro něj zajistit velice výhodnou investiční nemovitost. Snažíme se být s developery u projektů už ve fázi předprodeje a díky dobrým vztahům máme možnost vybírat byty ještě předtím, než se dostanou na volný trh. Každou investici je potřeba vnímat ve dvou rovinách – růstu hodnoty nemovitosti a růstu nájemného. Na Waltrovce od roku 2017 dosáhlo zhodnocení vlastního vkladu v obou těchto kategoriích dohromady přes 354 % za osm let. Vklad 20 %, hypotéka 80 % a počítáme po odečtení hypotečních úroků. Je vidět, že nemovitosti v tomto období skvěle posloužily jako ochrana proti inflaci.

Jaké výhody podle vás nabízejí investice do nemovitostí ve srovnání s těmi akciovými?

Výhodou nemovitostí oproti akciím je možnost využití finanční páky, tedy hypotéky na financování investice. I když započítáme náklady na úroky, konečný výnos často vychází velice zajímavě. Osobně věřím, že člověk by měl své investice rozdělit na část ve finančních produktech a část v nemovitostech. Každá z těchto kategorií se chová odlišně a vzájemně se dobře doplňují. Je ale důležité si uvědomit, že běžný investor si u akcií nemůže vzít páku v tak výhodném poměru, jaký je běžný u nemovitostí.

Když člověk investuje tři miliony korun do akciového fondu, může očekávat výnos kolem 8–10 % ročně a tím to končí. U nemovitostí funguje matematika jinak. Ty samé tři miliony si mohu rozdělit na pět částí jako 20% vklad na každou nemovitost a na zbytek si vzít hypotéku, pokud mám dostatečnou bonitu. Tím získám pět bytů, které budou získávat na hodnotě. I když od nájemného odečtu splátky a úroky, investice se mi bohatě vyplatí. V konečném důsledku na tom budu výrazně lépe, než kdybych celou částku vložil jen do akciového fondu.

Co patří mezi nejčastější chyby při nákupu investičních bytů?

Kromě váhání lidé často chybují tím, že nakupují byty bez hlubší analýzy, čistě podle pocitu. Přijdou do realitky nebo k developerovi, ukáže se jim, co je volné, a oni si něco vyberou, protože to "vypadá dobře". Často znají jen lokalitu, ale neřeší další důležité faktory. Výsledkem je, že velká část lidí kupuje byty, které nejsou pro investici vhodné. Z velkého developerského projektu s například 100 byty je podle našich kritérií vhodných jen 10–15 %. Ostatní jsou v hlučné ulici, mají špatnou dispozici, jsou v přízemí nebo jde o nevhodné typy jako 3+kk či 4+kk. My hodnotíme mnohem více, například mikrolokality, dlouhodobou atraktivitu pro nájemníky, ekonomiku konkrétního bytu a výnos vlastního kapitálu. Prověřujeme developera, chodíme na osobní prohlídky a řešíme technický stav. Na předpřejímce za investora často vypíšeme dvě stránky bodů k opravám.

Má běžný člověk vůbec šanci vybrat správně investiční nemovitost, když jde sám do realitní kanceláře?

Pokud jde takový člověk do realitní kanceláře, ve většině případů narazí na nemovitost, kterou bychom my nedoporučili, protože nesplňuje některý z našich kvalitativních parametrů. Nemusí to být vyloženě špatná koupě, ale často jde o nemovitosti s nedostatky, které považujeme za zásadní. Makléř má obvykle v nabídce několik bytů a jeho cílem je prodat je. Neřeší, jestli je daný byt skutečně vhodný jako investice, a nebude s vámi rozebírat návratnost investice nebo další ukazatele. Kdyby realitní makléři posuzovali nemovitosti tak přísně jako my, většinu své nabídky by vůbec nemohli prodávat.

Jaký postup je podle vás vhodnější?

Když k nám přijde zájemce, začínáme tím, že si ujasníme jeho možnosti a cíle. Pokud například teď může koupit dvě nemovitosti, ale jeho cílem je vlastnit jich pět, připravíme plán, jak toho postupně dosáhnout. Následuje výběr vhodného bytu, což řešíme souběžně s právním servisem. Zajímavostí je, že přibližně polovinu bytů kupujeme pro klienty na základě plné moci. Většina z nich nemovitost ani osobně nevidí, protože často ještě ani není postavená. Jakmile je hypotéka vyřízena a převod na katastru hotový, přebíráme bytovou jednotku od developera. Zajistíme případné dokončovací práce, výmalbu, úklid a profesionální nafocení, aby nemovitost odpovídala našemu standardu. Pak následuje fáze podnájmu. Nemovitost si nejprve sami pronajmeme a následně ji nabízíme dále jako dlouhodobý podnájem. Tento model nám dává větší smluvní volnost vůči nájemníkovi, například v případě nevhodného chování vůči bytu můžeme smlouvu ukončit rychleji.

Co byste vzkázal lidem, kteří o investiční nemovitosti teprve uvažují?

Pokud zvažujete investici do nemovitosti, udělejte to co nejdříve, protože ceny mají dlouhodobě tendenci růst. Chcete-li opravdu kvalitní byt, který bude generovat stabilní a vysoký výnos, doporučuji obrátit se na odborníky. Často vídám případy, kdy lidé koupí drahou nemovitost za více než deset milionů a teprve zpětně zjistí, že to nebyla dobrá volba. Nedaří se jim byt obsadit a výnosy jsou výrazně nižší, než očekávali. Skutečně kvalitních investičních bytů je na trhu málo, a právě proto má smysl poradit se s někým, kdo se v oboru pohybuje každý den.

David Bureš je český podnikatel, realitní investor, zakladatel a ředitel firmy Bureš & partneři, která v Praze spravuje přes 600 bytů v celkové hodnotě přes 4 miliardy korun. Firma je známá unikátním know-how, díky kterému vybírá 0,2 % nejlepších investičních nemovitostí. Je také autorem podcastu Investice do nemovitostí. Aktivně přednáší a sdílí zkušenosti z praxe, například prostřednictvím on-line kurzu MasterClass.