Dva pohledy na český realitní trh: Rychlejší růst cen nemovitostí a bytová krize jako téma pro trh s nájmy

Růst cen nemovitostí zrychluje. Kdy začne narážet na slabší poptávku?

Byty v Česku dále rychle zdražují. Realizované ceny bytů vzrostly v prvním kvartálu meziročně o 15,8 %, což je nejrychlejší tempo od poloviny roku 2022. Potvrzuje se tedy to, co naznačovala před prázdninami data z realitních kanceláří a také nabídkové ceny bytů.

Obrázek lze doplnit o pohled na vývoj na hypotéčním trhu. "Kombinace slabé nabídky, přetrvávajícího reálného růstu mezd a relativně nižších úrokových sazeb udržuje 'v chodu' hypotéční byznys – meziroční růst objemu nových hypoték byl v květnu necelých 42 %. Ačkoli ceny rodinných domů a pozemků pravděpodobně rostou pomaleji než ceny bytů, je jasné, že ceny nemovitostí v průměru porostou letos rychleji než nominální příjmy českých domácností," říká Jan Bureš, hlavní ekonom společnosti Patria Finance.

Co to znamená? Jednak se opět zhorší cenová dostupnost bydlení, jednak vzroste relativní nadhodnocenost českých nemovitostí. "Náš valuační model ukazoval na nejvyšší nadhodnocenost českých nemovitostí na konci roku 2021, v předvečer energetické krize. Následně vysoká inflace srazila v letech 2022 a 2023 reálné příjmy a vysoké úrokové sazby omezily investiční poptávku po bytech. Výsledkem bylo zastavení růstu cen a jejich mírný pokles v roce 2024," popisuje Bureš.

Nadhodnocenost spadla podle modelu ze zhruba 30 % v roce 2021 na 7,5 % v roce 2023. "Loni byl růst cen nemovitostí ještě mírný a míra nadhodnocenosti nijak zásadně nevzrostla, letos se ale zdražování nemovitostí podle našich odhadů bude v průměru blížit 10 % (za celý trh) a míra nadhodnocenosti pravděpodobně naroste výrazněji," podotýká ekonom.

V dalších letech bude podle něj růst cen dále živit především slabá nabídka, na kterou ukazují velice nízké počty nových stavebních povolení i rostoucí ceny tržních nájmů (o zhruba 6 %). "Poptávka ale může mít časem problém držet krok s růstem cen a předpokládáme, že v horizontu tří až pěti let cenový růst spíše zpomalí do blízkosti 3-4 %, takže nebude výrazně překonávat růst příjmů domácností. Delší období 'velice rychlého' růstu cen by se asi nelíbilo ani České národní bance, která se na realitní trh dívá se značným znepokojením. Rychlý růst cen nájemného a imputovaného nájemného je ostatně jedním z důvodů, proč s dalším snižováním sazeb váhá," uzavírá Jan Bureš.

Nájemní trh reaguje na bytovou krizi v Česku

Český trh nájemního bydlení prochází v posledních letech dynamickým vývojem. Rostou ceny nájmů, mění se struktura nájemníků i jejich požadavky, významně se zvyšuje poptávka po moderních nájemních projektech a přibývá developerů se zájmem o projekty typu build-to-rent (BTR). I to vyplynulo z diskuzního setkání pořádaného Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), na kterém se v červnu setkali přední odborníci z řad developerů, investorů, správců nemovitostí a analytiků

Ceny nájmů bytů rostou meziročně v průměru o čtyři procenta. Praha představuje 42 % celkové nabídky nájemních jednotek v Česku. "Přestože cena za metr čtvereční meziročně vzrostla o čtyři procenta, celková cena pronájmů se zvýšila jen o 2,7 %. To je způsobeno rostoucím podílem malometrážních bytů," upozornil Vít Soural ze společnosti Flat Zone a doplnil, že největší nabídka bytů k pronájmu je aktuálně v obvodech Praha 5, 2, 4 a 9.

Nabídková cena novostaveb určených k prodeji se za poslední rok zvýšila o deset procent. V segmentu starších bytů rostou prodejní ceny ještě výrazněji, meziročně o 13 %. Zvyšující se ceny přitom doprovází značný pokles celkové nabídky bytů na sekundárním trhu. "Na trhu ubývá bytů vhodných k investici. Investoři často jednají pod vlivem emocí, přeplácej a neprovádějí dostatečnou analýzu nemovitostí, které pořizují," uvedl na setkání David Bureš ze společnosti Bureš & partneři, která se na vyhledávání a správu investičních bytů specializuje.

Individuální investoři podle něj zpravidla vlastní nejčastěji do tří bytů. Chyby často spočívají v nedostatečné kontrole parametrů pořizovaných nemovitostí a zanedbávání profesionální správy. "Správa je především o prevenci problémů. Klíčové je důkladné prověření nájemníků i nemovitostí. Profesionálně spravované byty vykazují výrazně nižší míru problémů i lepší ekonomickou výkonnost," dodal Bureš.

Jiné ceny

Podle Jiřího Pácala, ředitele Central Europe Holding, jsou reálné uzavřené nájmy zhruba o třetinu nižší než ceny, které uvádějí veřejné nabídky. "Až 80 % nájemních smluv se uzavírá mimo veřejně dostupné inzertní portály. Majitelé bytů preferují osobní doporučení, což vytváří určitý nesoulad mezi inzerovanými a skutečně uzavíranými cenami," vysvětlil. A zdůraznil i potřebu větší flexibility nájemních smluv, například zavedením možnosti uzavírání smluv na dobu neurčitou s výpovědí bez udání důvodu nebo z důvodů sjednaných, třeba i s delší výpovědní dobou než tři měsíce.

Nájemní bydlení se v Česku stává stále profesionálnějším segmentem, což na setkání potvrdil Rudolf Kraina, ředitel společnosti Trigema Rental. Její nájemní projekty mají vysoký podíl zahraničních nájemníků. "Nájemníci mají stále vyšší nároky na vybavení a kvalitu služeb – požadují plně vybavené byty, kvalitní správu objektů, silnou wi-fi a především flexibilitu při změně životních situací," vyjmenoval. Doporučil také, aby developerské projekty kladly důraz na důslednou individuální péči, kvalitní recepční služby a moderní technologie, které nájemníci stále častěji považují za samozřejmost.

Postav a pronajmi

Developerské společnosti začínají intenzivně vstupovat do segmentu BTR projektů, tedy rezidenčních nemovitostí přímo určených k dlouhodobému pronájmu. Podle Marcela Sourala, předsedy představenstva skupiny Trigema – a mimochodem otce Víta Sourala –, se ukazuje, že klíčem k úspěchu takových projektů je kombinace kvalitní lokality s vynikající dopravní dostupností, moderních technologií a správně nastaveného ekonomického modelu.

"U standardních nájemních projektů lze dosáhnout hrubého výnosu kolem čtyř až pěti procent ročně. Prémiové projekty dosahují výnosu pět až šest procent ročně. Díky správné finanční strategii jsme původně plánovanou návratnost přesahující 20 let zkrátili na zhruba 16 let," uvedl na setkání Soural a dodal, že důležitým faktorem pro úspěch je samozřejmě dostupnost financování za přijatelných úrokových podmínek.

Zdroj: ČSOB, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí