Polsko nabízí investiční příležitosti, Západ stagnuje a Česko je jistota, říká Jaroslav Kysela z Investiky

Které trhy považujete v současné době za klíčové a čím vás lákají?

Naším cílovým trhem je střední Evropa, především Česko a Polsko. Polsko tvoří zhruba dvě třetiny našeho portfolia, protože jde o šestou největší ekonomiku EU a jeho trh má obrovský potenciál. Jsou tam nižší ceny komerčních nemovitostí než u nás v Česku, kde je situace složitá kvůli zdlouhavému stavebnímu řízení a nedostatku nových projektů. V Polsku se navíc rychleji staví a nabídka je širší.

Dalším faktorem je válka na Ukrajině, která odrazuje některé globální fondy od investic do země, která má hranici se zemí konfliktu. Pro ně je to příliš velké riziko, a proto se raději soustředí na jiné regiony. To nám otevírá prostor, který bychom rádi využili. Němci nebo Rakušané to vidí jinak než například americké fondy, ale v tuto chvíli nemají tolik kapitálu, aby v Polsku hráli výraznější roli.

Čím to je? A jak se obecně změnilo prostředí pro realitní fondy po pandemii a růstu sazeb?

Západoevropské fondy fungovaly v prostředí nulových sazeb, kdy byli investoři spokojeni i s tříprocentním výnosem. Jakmile ale Evropská centrální banka zvýšila sazby na čtyři procenta, přestaly být tyto produkty konkurenceschopné. Investoři začali vybírat peníze, fondy přišly o část likvidity a nemohly nakupovat nové nemovitosti. Trh v Rakousku a Německu se prakticky na rok až dva zastavil.

Výsledkem je, že ceny nemovitostí v západní Evropě klesly, což nám otevírá nové příležitosti. Český fond, který cílí na výnos kolem čtyř až šesti procent, si může dovolit kupovat i v Německu nebo Rakousku a pořád to ekonomicky vychází. V době před vzestupem sazeb to bylo nemyslitelné.

Česká ekonomika je navíc v jiné fázi cyklu než ta v západní Evropě. U nás je kapitál dostupný a tuzemští investoři jsou ochotní ho vkládat do realitních fondů, což nám dává silnou pozici k využití současné situace.

Odkud se vlastně bere hodnota realitního fondu?

Častý omyl je myslet si, že hlavním zdrojem hodnoty je přeceňování nemovitostí. Klíčové jsou aktivní správa portfolia a stabilní tok nájemného. Každá budova musí být co nejvíce obsazená, ideálně téměř stoprocentně, protože jen tehdy je fond maximálně efektivní.

Jaroslav Kysela, INVESTIKA

INVESTIKA

Do Investiky nastoupil v roce 2023 jako ředitel obhospodařování a od roku 2024 je členem představenstva zodpovědným za portfolio management. Má více než 20 let zkušeností v investičním bankovnictví, působil v londýnské City, ve Vídni i na chorvatském trhu. V minulosti vedl investice v Jet Investment a působil v Raiffeisen Centrobank.

Proto máme dedikované asset management týmy v Česku i Polsku a o nemovitosti se staráme sami. Nedelegujeme klíčová rozhodnutí na třetí strany, ale aktivně řešíme nájemní smlouvy, rekonstrukce nebo spolupráci s architekty. Na rozdíl od některých západních fondů, které budovu koupí a správu předají jiné společnosti, jsme neustále v terénu a v kontaktu s nájemci.

Výsledkem je, že je naše portfolio nemovitostí obsazené zhruba z 98 procent. To je pro investora zásadní jistota, že nemovitosti vydělávají, jak mají, a že jsou dobře spravované. Aktivní asset management je pro nás základní princip, který zajišťuje stabilní výnos.

Můžete popsat vaši dlouhodobou investiční strategii?

Jsme otevřený podílový realitní fond určený pro drobné investory. Máme přes 105 tisíc klientů a řada z nich si s námi spoří i na penzi. V rámci českých fondů patří INVESTIKA k těm konzervativnějším. Naším cílem je dlouhodobý výnos mezi čtyřmi a šesti procenty ročně, což se nám zatím daří plnit. Od založení fondu jsme dosáhli celkového zhodnocení přes 66 procent, takže je vidět, že se snažíme dodávat to, co investorům slibujeme.

Pro nás je klíčové, aby byl fond stabilní a výsledky udržitelné, protože lidé nemají rádi velké výkyvy. Proto je strategie postavená na diverzifikaci. Fond nesází jen na jeden typ nemovitostí, ale kombinuje různé segmenty. Největší podíl v současnosti tvoří kancelářské budovy, průmyslové haly a logistika, ale vlastníme také obchodní centrum Galerie Butovice a v menší míře i rezidenční projekty.

Jakou váhu v portfoliu mají jednotlivé typy nemovitostí?

Historicky jsme byli hodně nadvážení v kancelářských budovách. Pokud jsou na dobré adrese, pořád jsou velice solidní investicí. Trend home office je na ústupu a u kanceláří je klíčová jejich fundamentální hodnota, čili samotná "cihla" a hlavně lokalita.

Do loňského roku tedy kanceláře převažovaly. Pak jsme se ale rozhodli jít podobnou cestou, jakou sledují západní fondy, a zároveň reagovat na to, co chce trh. Na konci roku jsme proto koupili velké logistické portfolio v Polsku od společnosti 7R. Šlo o sedm hal v pěti lokalitách, mimo jiné u letiště v Krakově nebo v Gdaňsku. Touto transakcí jsme významně posílili zastoupení průmyslových nemovitostí.

Dnes tvoří kanceláře přibližně 55 procent portfolia, logistika zhruba 25, retail 10, kde je klíčovým aktivem obchodní centrum Galerie Butovice, a zbytek připadá na ostatní nemovitosti a projekty, například na výstavbu rezidenčního komplexu Palác Anglické nábřeží v srdci historického centra Plzně.

Jakou roli ve vaší strategii hraje rozložení portfolia mezi jednotlivé země?

Riziko řídíme nejen tím, že investujeme do různých sektorů nemovitostí, ale i tím, že portfolio rozkládáme mezi různé státy. Dominantně jsme teď v Česku a Polsku, ale máme investice také ve Španělsku, Chorvatsku nebo Rakousku a díváme se i na Německo. Chceme být vnímáni jako středoevropský fond se širokým záběrem a banky nás už tak i hodnotí. Pomohlo i to, že jsme nedávno navýšili hodnotu majetku ve fondu (NAV) na úroveň 25 miliard korun, tedy jedné miliardy eur.

S tím ale přichází i větší odpovědnost a nutnost přemýšlet o tom, kde chceme dále působit. Nejvíce věříme střední Evropě, protože má podle našeho názoru dobré fundamenty. Západní Evropa se pořád hledá, není jasné, jestli je, nebo není v recesi, problémy jsou dobře vidět například v automobilovém průmyslu. Věříme, že se tamní trhy časem zvednou, ale bude to chvíli trvat. Pro nás je proto teď klíčové Polsko, které považujeme za velice perspektivní.

Které skupiny investorů do fondu vstupují a co od něj očekávají?

Máme o něco mladší investory, než jsme původně čekali, často lidi kolem čtyřicítky. Část z nich začíná u fondů peněžního trhu (Monetika a Euromonetika), které fungují jako alternativa ke spořicím účtům. Ty jim umožňují mít peníze rychle k dispozici, ale zároveň vynášejí více než běžný účet v bance.

Pro dlouhodobější investice pak lidé volí realitní fond, který slouží i jako ochrana proti inflaci. A kdo chce jít s výnosem výše, musí přijmout větší riziko a investovat do akcií. Na to máme jednoduchý fond Efektika, jehož cílem je kopírovat index S&P 500. Je to čistý a srozumitelný produkt pro ty, kdo chtějí participovat na růstu akciových trhů.

Jaký je váš dlouhodobý přístup k investicím a podle jakých kritérií vybíráte nemovitosti pro svůj fond?

INVESTIKA je dlouhodobý investor. Nejde nám o krátkodobé rekordy, ale o stabilní růst a ochranu hodnoty majetku. Chceme být bezpečným přístavem pro lidi, kteří s námi spoří dlouhodobě, třeba na penzi. Výnos čtyři až šest procent ročně je realistický cíl, a pokud dokážeme opakovaně porážet inflaci, bereme to jako velký úspěch.

Důležité je i to, do jakých nemovitostí investujeme. Kupujeme kvalitní budovy na dobrých adresách a záleží nám na tom, aby splňovaly moderní ESG standardy. Díky tomu získáváme kvalitní nájemce, kteří se na tyto parametry dívají v první řadě.

**