Chcete nemovitost v zahraničí? Na tyhle věci si dejte pozor
Češi objevují svět, a to doslova. Stále častěji totiž nakupují nemovitosti v zahraničí. A už dávno se nepoohlížejí jen v Evropě. Apartmány nebo domy kupují většinou jak pro vlastní užívání, tak jako investici. Odborníci ale připomínají, že nákupy nemovitostí za hranicemi mají svá vlastní pravidla.
"Jak stoupá životní úroveň a po pandemii se rozšiřuje nabídka, zájem roste. Na výsluní jsou teď u Čechů Španělsko a Dubaj. Naopak na ústupu jsou třeba Tenerife nebo Itálie," říká Dominik Ženatý z firmy DOMA realitní makléři. A dodává, že investičním tahákem je teď překvapivě třeba také Anglie.
Podle něj jsou dvě základní skupiny kupujících. Jedna část z nich hledá nemovitosti, kde budou trávit dovolenou a případně ji pronajímat, aby si pokryli náklady. Ta druhá vidí čistě investiční potenciál.
Rozdělit pak lze také investory. "Ti dlouhodobí nehrají na to, kolik budou mít z nájmu, ale cílí na to, že se do budoucna zvýší hodnota. Krátkodobí to naopak řeší z pohledu cash flow, mají to jako alternativní zdroj příjmů," podotýká Roman Jasenovec z Triangle Family Office. Málokdo si ale kupuje nemovitost čistě investičně, aby do ní nikdy nejezdil, alespoň ne v lokalitách, které jsou rekreační.
Na co si dát pozor? Daně, legislativa, ale i SVJ
Investice v zahraničí ale nejsou kopií českého prostředí. Některé země dokonce ani nemají katastr, na který jsou Češi zvyklí. Je potřeba dát si pozor i na transakční daně nebo ty majetkové, ale nakonec i dědické, v některých zemích jsou totiž výrazně vyšší.
Dominik Ženatý upozorňuje i na věci, které běžně kupujícího nenapadají. "Třeba ve Španělsku jsou to společenství vlastníků jednotek. Platí tam legislativa, že si až po jeho vzniku můžou lidé odhlasovat zákaz krátkodobých pronájmů. Takže vy koupíte nemovitost od developera, ale pak vám řeknou, že máte po pronájmu," vysvětluje Ženatý s tím, že podobných háčků je více, a je proto potřeba mít v dané zemi dobrého partnera, který vás na vše upozorní.
Roman Jasenovec upozorňuje i na správné nastavení daní. "Jsou země, kde máme smlouvu o dvojím zdanění. Tím pádem podáváte daně v té destinaci, záleží pak ale na nastavení. Proto je potřeba se domluvit s daňovým poradcem, tam vidím největší problém. Ty náklady pak mohou být vysoké," varuje.
Klíčová rizika:
- Odlišná legislativa: Zahraniční právní systém se výrazně liší od českého. Některé země nemají katastr nemovitostí. Jiné například upravují vlastnictví nemovitostí nebo pozemků v rukou zahraničních majitelů.
- Vysoké daně: Majetkové, transakční nebo dědické daně má každá země nastavené v jiné výši.
- Společná správa nemovitostí: Zejména ve Španělsku nebo v Dubaji je nutné počítat s pravidly SVJ.
- Úbytek zájmu o destinaci: Poptávka po rekreačních lokalitách se může měnit a s ní i výnosy z pronájmu a hodnota nemovitosti.
Trend zůstane, lokality se budou měnit
Oba experti se shodují, že zájem Čechů o nemovitosti v zahraničí poroste dále. Lidé mají totiž stále více kapitálu, zvyšuje se také finanční gramotnost a investoři hledají větší diverzifikaci.
Které destinace ale budou hit? "To se bude určitě měnit. Za posledních dvacet let se oblíbenost destinací mění v takovém dvou- až tříletém cyklu," říká Ženatý. Podle Jasenovce se od sebe příliš neliší ani výnosy v oblíbených lokalitách. Pokud tedy nenastane situace, která by výrazně snížila hodnotu nemovitosti.
A rychlá rada na závěr? Pokud chcete koupit dům nebo byt v zahraničí, měli byste si pořídit co nejdříve letenku, v daném místě alespoň dva týdny zůstat a najít si tam silného partnera, který vám nebude říkat jen plusy, ale i minusy dané lokality.
Rady pro budoucí investory
- Diverzifikace: Investice do nemovitosti v zahraničí by měla být doplňkem portfolia, ne jeho jedinou složkou.
- První nemovitost: Dům nebo byt v zahraničí by neměly být první nemovitostí v portfoliu ani tvořit většinu majetku.
- Důkladný průzkum: Je nezbytné prostudovat zákony, daně a rizika v každé destinaci.
- Silný partner: Najděte si partnera na místě. Měl by vám říkat pozitiva i negativa.
- Správcovská společnost: Je klíčovým partnerem, který se o nemovitost stará. Měla by mít reference, portfolio nemovitostí a zkušenosti s místními projekty.
- Osobní návštěva: Před koupí je dobré pobýt v daném městě a mluvit s místními, abyste navnímali životní styl i jejich potřeby.
