Hypotéka, nebo nájem? Počítejte dobře

Nemovitost, u které zaplatíte na splátce hypotéky méně než za nájem, se v současnosti hledá těžko. A to nejen ve velkých městech, ale už i v těch menších. Je ale potřeba se na úvěr na bydlení dívat o něco více investičně, třeba i jako na prostředek zajištění na stáří. "Hypotéka má jednu zásadní výhodu – je tam fixace úroku na určitou dobu. Nájmy z dlouhodobého hlediska vždy rostou, zatímco výše splátky hypotéky se nemění. Z čistě investičního úhlu pohledu většinou dává větší smysl," vysvětluje manažer hypoték skupiny Komerční banky Ondřej Šuchman.

Co zvážit?

V době extrémního růstu cen nemovitostí, který v posledních letech sledujeme, je stále důležitější soustředit se i na to, kde si nemovitost pořizujeme. "Lokalita není čistě finanční rozhodnutí, ale je zásadní. Není to tak, že se podíváte na dvě čísla a řeknete si, co vychází lépe. Je to o lidech, jak se jim kde žije," dodává Šuchman s tím, že teď jsou hodně populární menší města v okolí aglomerací a také univerzitní města.

Kdo získá hypotéku? 

Historicky jsou hypotéky jedním z nejvíce regulovaných úvěrů. Možná i proto, aby se neopakovala situace z let ekonomické krize, kdy lidé začali mít problémy se splácením, protože ceny nemovitostí klesaly, úroky rostly a domácnosti neměly na splátky. Asi každý má ještě v paměti splasknutí hypotéční bubliny po roce 2008.

V České republice jsou ukazatele a limity, které centrální banka může "vypínat a zapínat", hned tři, z toho aktuálně platí jeden. Je to takzvané LTV. Znamená v podstatě to, že lidé musejí mít našetřených 20 % kupní ceny nemovitosti. Mladí do 36 let pak z vlastních zdrojů musejí dát alespoň desetinu.

I to má ale řešení. "Lidé se často mylně domnívají, že musejí mít vlastní zdroje, ale klient může mít zajištění třeba od rodičů. Pak můžeme poskytnout i sto procent," říká hypotéční manažer a dodává, že takových případů podle statistik přibývá.

Fixace? Dnes vítězí spíše ty kratší

Poměrně jednoznačně teď podle Šuchmana vítězí tříleté fixace úrokových sazeb, v závěsu jsou dvouleté. Lidé tak reagují i na to, že se těžko odhaduje, jestli sazby nezamíří ještě o něco níže. Aktuálně se v průměru pohybují kolem 4,5 %.

Je tu také zákon o spotřebitelském úvěru, který dává lidem možnost předčasně splatit hypotéku. "Naděje lidí na nižší sazby jsou příběhem posledních dvou až tří let. Teď se ale situace otáčí. Myslím si, že se dostáváme na nějakou úroveň, pod kterou sazby jen tak nepůjdou," vysvětluje Šuchman.

Investiční hypotéka: Nová pravidla ČNB

Česká národní banka pak nedávno vydala i doporučení pro to, jak poskytovat hypotéky určené pro pořízení investičních nemovitostí. Pro takový případ bude platit, že by měli investoři složit alespoň 30 % ze svého.

Navíc by neměli mít dluhy vyšší, než je sedminásobek jejich ročních příjmů. "Domnívám se, že to nebude nějak dramatické, protože tito investoři nepoužívají hypotéky často. Mít 30 % vlastních zdrojů nebude problém. Pokud ale budou kupovat stále další nemovitosti, mohli by narazit na limit u toho příjmového parametru," uzavírá Šuchman. Na investičním nemovitostním trhu tak apokalypsa kvůli ČNB pravděpodobně nehrozí.