Konec daňových rájů jako katastrofa pro trh s luxusními realitami?

Realitní makléř Alexander Koch de Gooreynd z realitní společnosti Knight Frank přicházel na červnovou schůzku s jedním ze svých klientů se špatnou zprávou. "Vaše luxusní vila u Ženevského jezera je za 39,5 milionu švýcarských franků neprodejná," sdělil mu. Dům o rozloze 800 metrů čtverečních s vlastním přístavem, který si za své letní sídlo v 70. letech zvolil i tehdejší saúdskoarabský král Fahd, se jeho majitel snažil prodat devět měsíců. Koch de Gooreynd svému klientovi navrhl, aby cenu vily snížil na 31,5 milionu švýcarských franků. Ten radu poslechl a dům během krátké doby prodal.

"Časy bujarých nákupů luxusních nemovitostí jsou dávno pryč," říká de Gooreynd. "I prodejci si již naplno uvědomují, že se realitní trh v posledních dvou letech zásadním způsobem proměnil."

"Domy v ceně nad 6 milionů švýcarských franků v Ženevě za posledních dvanáct měsíců zlevnily až o 25 %," přibližuje situaci Sebastien Rohner z ženevské Barnes International Luxury Real Estate. "Takový propad jsem ještě nezažil," doplňuje. Podle údajů banky UBS v Ženevě průměrná cena luxusních domů klesla od roku 2011 o 9 % na 14 829 švýcarských franků za metr čtvereční. Na předměstích Florrisant a Malagnou se podle UBS ceny ve stejném období propadly v průměru dokonce o 24 %. V posledních 13 letech se přitom tržní cena luxusních ženevských rezidencí více než zdvojnásobila.

Rostoucí úroky hypoték a konec daňových výhod

Podle analytiků a ekonomů je příčinu zpomalení růstu cen luxusních realit potřeba hledat především ve stále rostoucí pravděpodobnosti brzkého konce švýcarského daňového ráje. Část politického spektra se totiž rozhodla, že je potřeba co nejdříve skoncovat se 150 let trvajícím daňovým zvýhodněním cizinců. Podle současných pravidel mají cizinci ve většině švýcarských kantonů možnost platit daně nikoli podle výše příjmů, nýbrž výdajů. V praxi to obvykle znamená, že se daňový paušál cizinců stanovuje z pětinásobku ročních nákladů na bydlení. Jejich daňová zátěž se tak snižuje na naprosté minimum.

Levice již v roce 2012 představila plán, podle kterého má tato možnost nejpozději do roku 2020 pozbýt platnosti. Ženevská vláda sice prozatím o návrhu nechce ani slyšet, podle předních švýcarských politologů je ale pouze otázkou času, kdy se smělý návrh stane realitou.

Robert Weinert, analytik ze společnosti Wüest & Partner, současně naznačuje, že za poklesem cen nemusí stát jen samotná hrozba vyššího zdanění cizinců. "V Curychu a Ženevě se ceny některých nemovitostí vyšplhaly na nerealistické úrovně. Domy jsou tak drahé, že si je většina lidí nemůže dovolit," vysvětluje. Rostoucí riziko vzniku obří bubliny, podobné té, která ve Švýcarsku praskla na přelomu 80. a 90. let, dokládá i národní index realitní bubliny, který nedávno vstoupil do pásma rizika.

Švýcarská centrální banka (SNB) proto již v únoru domácím finančním ústavům přikázala navýšit kapitálové rezervy určené ke krytí rizik plynoucích z nesplácených hypoték. Cílem tohoto nařízení bylo zvýšit úroky hypoték, a tím snížit objem a počet nově poskytovaných úvěrů na bydlení. Plán SNB prozatím vychází, fixní sazba 10leté hypotéky se od února zvýšila z 1,8 % na 2,4 %.

Odliv cizinců, nebo jen transformace trhu?

"Pro bohaté cizince zůstává Švýcarsko navzdory hrozbě jejich rostoucího zdanění velice atraktivní. V případě realitního trhu však i mezi nejmovitějšími cizinci pozorujeme výrazný nárůst obezřetnosti. Tito lidé jednoduše přecházejí od nákupu vlastních nemovitostí k bydlení v pronájmu," říká Rohner.

"Na trhu je obrovský převis nabídky, takže zájemci o vlastní bydlení s nákupem nemovitostí nemusejí nikam spěchat," shrnuje situaci de Gooreynd. "Nic z toho, co se děje, ale neznamená, že by Švýcarsko u cizinců ztrácelo na popularitě. Stále se jedná o zemi, která má co nabídnout," pokračuje. "To, co na realitním trhu pozorujeme, není důkazem úpadku, nýbrž předzvěstí zásadní transformace," uzavírá de Gooreynd.

Zdroj: Bloomberg